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北京,、深圳,、廣州表態(tài),大力支持兩類住房需求

2023-07-31 08:01
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繼中央政治局會議定調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”,、住建部明確了政策支持方向后,多地開始抓緊落實,一線城市中北京,、深圳、廣州相繼表態(tài),。 | 相關(guān)閱讀(上海證券報)
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譚浩俊

譚浩俊

財經(jīng)評論員

近日,,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在企業(yè)座談會上指出,要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率,、改善性住房換購稅費減免,、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作,,加快項目建設(shè)交付,。

由于降低首套房首付比例和貸款利率、減免相關(guān)稅費等政策,,在實際執(zhí)行中,,無論是三、四線城市還是一,、二線城市,,都已經(jīng)有了比較大的突破,給予了比較多的放寬,,唯有“認房不認貸”政策,,在一、二線城市仍然執(zhí)行得比較嚴,。因此,,可被認為是中央政治局會議提出可以“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后的一次比較大的政策調(diào)整與優(yōu)化,也是一次比較大的政策突破,。

所謂“認房不認貸”,,就是指在貸款買房時,只看購房者名下是否有房,,而不去查看購房者的歷史貸款記錄,。無論之前是否有過貸款記錄,只要購房者能夠證明自己名下沒有房產(chǎn),,就可以按照首套房認定,,享受降低首付比例和貸款利率優(yōu)惠。

可以肯定,,“認房不認貸”政策出臺后,,會在一,、二線城市釋放出一些購房消費,特別是被“認房又認貸”政策壓制的購房消費,,有可能會轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實購買力,,成為拉動房地產(chǎn)恢復(fù)的一股力量。關(guān)鍵就看,,這股力量有多大,,能否帶動其他購房者一起購房,是一個值得關(guān)注的問題,,也是政策能否起到提振房地產(chǎn)市場作用發(fā)揮的關(guān)鍵,。

需要密切關(guān)注和正視的是,今天的購房者,,與十年前的購房者相比,,在心態(tài)上已經(jīng)發(fā)生了非常大的變化,特別是對待房價的態(tài)度上,,過去是“買漲不買跌”,,現(xiàn)在是“買跌不買漲”。他們知道,,就算國家不再控制房價上漲,,房價也已經(jīng)漲不動了,不可能再像過去一樣上漲,。相反,,對跌的期待則越來越強烈,希望房價能夠出現(xiàn)溫和下跌現(xiàn)象,。如果過度強調(diào)政策的作用,,過度放松調(diào)控政策,會不會產(chǎn)生相反的作用與效果,,也是需要管理層認真思考的,。

事實也是,越來越多的人認為,,越是政策放寬放松,,甚至刺激,越說明市場低迷,,說明開發(fā)商已經(jīng)承受不了,,政府也十分著急了。與其死杠房價,,加大商品房庫存成本,,不如降價售房,讓利給購房者,。以一家開發(fā)企業(yè)為例,,假如有1000套商品房沒有銷售,,而按照開發(fā)企業(yè)的資金能力,大頭是銀行貸款和各類欠款,,銀行貸款的利息是在每天增加的,財務(wù)成本也在不斷增加,,等于商品房的成本也是在增加的,。時間越長,盈利空間就會越小,,虧損也會越大,。如此,何不通過降價售房方式,,把這部分利益讓渡給購房者,,以達到回籠資金、降低財務(wù)成本的目的,。

也正是因為如此,,出臺“認房不認貸”政策,一定要看到其背后的居民購房心態(tài),、購房心理,,居民不想購房,也就不存在“認房不認貸”問題,,而是認不認貸都不認購,,這才是最需要引起重視的,也是房地產(chǎn)市場能否恢復(fù)的關(guān)鍵,。這也意味著,,管理層在醞釀出臺優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場政策時,一定要先把情況弄清楚,,把居民的購房心理了解透了,,再研究出臺政策。否則,,政策一大堆,,問題一大堆,商品房一大堆,,市場則仍然低迷,,居民也仍在等待觀望,或者完全放棄了購房欲望,。

政策的作用,,必須建立在居民購房的意愿上,建立在居民有購房的想法上,。而對大多數(shù)有購房意愿的居民來說,,“認跌不認漲”是他們此刻的心理,,也是房地產(chǎn)市場能否恢復(fù)的關(guān)鍵。只重政策,,不看心理的做法,,可能會事倍功半。相反,,如果對廣大居民的心理有充分的了解,,心態(tài)有充分的把握,政策就有可能會事半功倍,、四兩撥千斤,。

不認為優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場政策是錯的,也不認為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場還要堅持從緊的政策,。但是,,出臺的政策一定要有針對性、有可操作性,,有能夠被廣大居民接受的切入點和接入口,。房貸政策再怎么放松,仍然是貸款,,是需要償還的,,就算不要利息,本金也少不了,。更何況,,目前的房貸利率并不是很低,一旦貸款購房,,就必然會成為“房奴”,。如此,“認房不認貸”政策的實際價值就會受到影響,。相反,,如果開發(fā)企業(yè)能夠降價售房,每省下一分錢,,對購房者來說,,都是實實在在的利益,都能降低購房負擔(dān),,都能得到實惠,。因此,必須充分考慮“認房不認貸”與“認跌不認漲”之間的關(guān)系,,切不可顛倒,,否則,很難有效果。

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隱隱

隱隱

繼中央政治局會議定調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”后,,北京,、深圳、廣州這次表態(tài)發(fā)布的十分密集,,寬松信號恰好切中了幾個超一線城市當(dāng)下面臨的痛點:剛性和改善性住房需求疲軟,,二手房掛牌量居高不下。

本輪住建部門的表態(tài)被市場猜測在近期一線城市有政策寬松的可能,,相關(guān)部門或有支持性的舉措出臺,,如金融部門的政策或涉及首付比例、貸款利率,、認房認貸政策等。但是寬松的力度,,我覺得很難把握,。按照以往,松動郊區(qū)或力度太小了,,如同瑪莎拉蒂10元優(yōu)惠券,,力度大了則影響更為復(fù)雜,有可能對其他二三線城市產(chǎn)生虹吸效應(yīng),。此外,,超一線城市中上海目前還沒有特別明確的表態(tài)。未來跟或不跟,,力度如何,,也許還在觀望當(dāng)中。

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表態(tài),、KOU號很重要??

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