春江水暖鴨先知,。上周五，A股地產(chǎn)股在午后上演絕地反擊,，當市場都還在揣測是否因為傳聞已久的“北上廣深等一線城市放開商品房限購政策”消息落地導致市場反轉(zhuǎn)之時,，當晚新聞聯(lián)播播出一則重磅新聞：國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》。乍一看新政不過是“舊瓶裝新酒”,，和始于2009年的棚戶區(qū)改造如出一轍,，但盡管這對于當前國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀來說不是什么靈丹妙藥，但也是一劑強心針,，單從資本市場反應來看,，些許效果還是可期。

首先，無論是從2009年起轟轟烈烈開展的“棚戶區(qū)改造”還是馬上即將全速推進的“城中村改造”,，都是民生工程,，也是發(fā)展工程，是我國在推進中國特色社會主義現(xiàn)代化建設進程中保證惠及民生和城鎮(zhèn)化建設雙輪驅(qū)動的主要舉措,，毋容置疑,，“城中村改造”具有強大的現(xiàn)實意義和重大的促進作用。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),，2022年我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到65.22%，雖然和歐美主要發(fā)達國家80%左右水平尚有一些差距,，但是已經(jīng)相差無幾,，城鎮(zhèn)化節(jié)奏可以適時調(diào)整。同時,，前期在快速推進城鎮(zhèn)化道路上,，大部分地區(qū)出現(xiàn)“重數(shù)量、輕質(zhì)量”等現(xiàn)象,，給我國國民經(jīng)濟持續(xù),、快速、健康發(fā)展帶來一系列矛盾,，也遺留下不少社會隱性問題,。因此，單純,、刻意地進行城鎮(zhèn)化,，不再適宜我國國情和健康發(fā)展需要，更需要“以質(zhì)換量”,。

這次“城中村改造”政策適時推出,，就是城鎮(zhèn)化高速發(fā)展時期之后，通過漸進式手段糾正過去“金絮其外”注重面子形象工程的“偏左”做法,，真正讓改善民生和城市發(fā)展齊頭并舉,、全面發(fā)展，不再片面追求城鎮(zhèn)化的各項指標,，而是讓城鎮(zhèn)化過程中惠民工作落到實處,，讓老百姓體會到國家城鎮(zhèn)化不僅是高樓大廈，而且是安居樂業(yè),，個人也能真真切切分享這份幸福成果,。本輪“城中村改造”意在增強超大特大城市乃至大城市廣大普通居民對于國家政策的認同感，同時推動大眾以主人翁精神積極參與到城鎮(zhèn)化發(fā)展,、城市化建設的洪流中來,。

其次，本次出臺“城中村改造”也是紓解當前房地產(chǎn)行業(yè)困境的又一重大舉措。在堅持“房住不炒”和促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的大原則下,， “城中村改造”正是為數(shù)不多能夠兼顧兩者的結(jié)合點,。一方面，“城中村改造”工作聚焦于改造和置換,，目前國內(nèi)大城市中城中村大部分是老破舊小區(qū),，普遍樓層低矮，幾乎沒有安裝電梯,，居住環(huán)境臟亂差,，卻又占據(jù)優(yōu)越的城市中心位置地理環(huán)境，通過“城中村改造”既可以整治城市環(huán)境,、美化市容市貌,，打造潔凈、舒適的人居環(huán)境,，提升居民生活品質(zhì),，又可以通過建設現(xiàn)代化高樓層商品住宅，提升住宅容積率,，提高城市土地利用效率,。另一方面，“城中村改造”工作側(cè)重于改造和置換,，對于現(xiàn)有小區(qū)居民來說,，是切切實實的剛需，在各級政府力推和主導下,，由政府履行主體責任統(tǒng)籌全局,，統(tǒng)一協(xié)調(diào)組織安排相應部門協(xié)調(diào)實施完成拆遷、補償,、安置等前期繁瑣工作,；同時，未來隨著相關金融配套措施相繼出臺,，房地產(chǎn)開發(fā)商前期開發(fā)資金壓力下降,，可以集中精力完成相關土地一級整理、二級開發(fā)等具體工作,，也獲得了市場銷售支持,，對于目前水生火熱之中的房企來說，無疑是“餡餅喜從天降”,，在確保自己活下來的前提下,，用“時間換空間”，為自己未來發(fā)展轉(zhuǎn)型,，贏得更大機會和空間,。

總體上,，“城中村改造”政策在不大規(guī)模增加住房存量的前提下，改善居民生活居住環(huán)境,，滿足居民正常住房需求特別是剛性,、改善型需求，既可以滿足保障房,、安居房等惠民住房政策需求,，堅決貫徹“房住不炒”中央精神，又可以讓廣大房企在不增加資金負債杠桿的情況下,，專注于房地產(chǎn)市場開發(fā),，“好建房、建好房”,，保質(zhì)保量完成“保交樓”,、“保民生”工作，為各級政府化解房地產(chǎn)行業(yè)風險贏得時間,，也為房企自身生存發(fā)展轉(zhuǎn)型贏得空間，可謂一舉兩得,。

最后,，這次“城中村改造”政策中明確提出：鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài),，實現(xiàn)可持續(xù)運營,。這項政策與前幾天黨中央國務院出臺《關于促進民營經(jīng)濟發(fā)展壯大的意見》文件形成很好呼應。后疫情時代,，在在宏觀經(jīng)濟增速放緩經(jīng)濟和國家處于轉(zhuǎn)型升級換代關鍵時期的大背景下,，民營經(jīng)濟面臨前所未有的挑戰(zhàn)，民營企業(yè)資金鏈斷裂,、破產(chǎn)倒閉等不再是個例,，引發(fā)民營資本“脫實向虛”的趨勢嚴重?！稗饤壙谔査季S,，追求實干精神”，中央恰逢其時出臺支持民營經(jīng)濟的文件,，說明中央對于民營經(jīng)濟的高度重視,，積極為民營經(jīng)濟營造良好的發(fā)展環(huán)境，一視同仁對待民營經(jīng)濟,，在資金,、政策、稅收等諸多方面給予民營經(jīng)濟充分的支持,。 “城中村改造”政策的出臺,，特別強調(diào)鼓勵支持民營資本參與其中，與國家出臺支持民營經(jīng)濟發(fā)展的思路“不謀而合”，也是落實該文件精神的重要舉措,，具有非常強的示范效應,。

“城中村改造”既是一個“大手筆”，也是一個“大課題”,?！按笫止P”在于本輪“城中村改造”主要涉及19個超大特大城市，是國家最核心最重要的城市群體,，根據(jù)中信證券有關數(shù)據(jù),，上述城市商品房銷售額約占全國37.2%，上述城市作為樣板試驗田,，其經(jīng)驗教訓對于后續(xù)全國范圍內(nèi)大規(guī)模推廣至關重要,，可謂“大手筆”。目前,，國家已經(jīng)出臺有關指導意見,，公告于天下，說明是國家層面經(jīng)過審慎研究而通盤考慮做出重大決策,?！按笳n題”在于區(qū)別于十幾年前出臺的“棚戶區(qū)改造”政策，本輪“城中村改造”在實施區(qū)域,、主要工作方式和受益主體上都和與歷史上“棚戶區(qū)改造”存在一定差異,，“城中村改造”政策同時更強調(diào)高質(zhì)量細水長流式可持續(xù)發(fā)展模式，持續(xù)助推具備資產(chǎn)運營和空間服務的企業(yè)持續(xù)發(fā)展,。因此,，如何又快又好落實中央有關精神對于大家來說又是一個全新“大課題”。

本輪“城中村改造”區(qū)域相對聚焦,，工作方式相對靈活,，持續(xù)時間相對更長，對于政策落實執(zhí)行,，還需要堅持理論聯(lián)系實際,，做好做細各項工作，根據(jù)各地不同現(xiàn)狀和發(fā)展階段,，先初步確定入選實施范圍,，后因地制宜制定區(qū)別化細則，以點帶面逐步推進,，既要保障當前需求,，同時兼顧長遠規(guī)劃，避免后續(xù)衍生問題,，一定不忘政策出臺初心,，真正把有關工作落到實處,。

國常會這個指導意見一出來，宣布對特大城市進行城中村改造后,，大部分人第一反應就是想起之前幾輪大規(guī)模棚改,，這里文章中雖然強調(diào)了這次城中村改造跟之前的棚改不一樣，但是不一樣的點一來在于這次是在特大城市中進行,，二來不準備大拆大建,。

就現(xiàn)有的信息看，似乎這次改造不會像之前那樣投入大量資金拆遷,，改造力度也不會特別大,，在這種情況下，大家對這次改造對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的拉動作用還這么期待,，就應該打個問號了,。

城中村改造,，是我國城鎮(zhèn)化發(fā)展從數(shù)量到質(zhì)量的標志，期待進一步改革,，文章很有啟發(fā)性,！

這是一次城市發(fā)展模式的重大轉(zhuǎn)變,。過去,，我們依賴賣地,、開發(fā)房地產(chǎn)來推動經(jīng)濟增長，但這種模式帶來了債務問題和高庫存問題?，F(xiàn)在,，我們要通過改造城中村，發(fā)展新業(yè)態(tài),，實現(xiàn)可持續(xù)運營,。這是一種更加健康、可持續(xù)的發(fā)展模式,。過往深圳的寶安區(qū),、廣州的黃埔區(qū)、上海的浦東新區(qū)等地的城中村改造都取得了顯著的成效,。這些地方通過改造,，不僅改善了居民的生活環(huán)境，也帶動了當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展,。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),，從2015年以來,，城中村改造為我國的GDP增長貢獻了約1.5個百分點。這一數(shù)據(jù)充分證明了城中村改造的重要性,。

具體落實應由城市人民政府負主體責任,。然而這并非易事。首先,，改造資金的籌措是一大難題,。政府需要通過多渠道籌集資金，包括稅收,、土地出讓金,、政府債券等。其次,，如何高效綜合利用土地資源,，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，也是一項挑戰(zhàn),。這需要政府在保護原住民權(quán)益,、滿足城市發(fā)展需求、保護環(huán)境等多方面進行權(quán)衡,。

1.此次城中村改造針對的是超大城市特大城市,，這些城市的城中村確實有改造提升的客觀需求，尤其是當?shù)赝林?。相對城市外來人,，城中村居民屬于強勢群體，國家那納稅人的錢去幫助土著,，是否對更多弱勢群體的不公平,？得讓土著也掏腰包。
2.是否擴大了居民購房需求,？答曰否,。是否給房地產(chǎn)開發(fā)商提供了業(yè)務機會？答曰是,。既沒給房地產(chǎn)推波助瀾,，又給深陷困境的房地產(chǎn)企業(yè)紓困，城中村改造是個好路子,。
3.城中村大部分位于城市核心商圈,，老破舊狀態(tài)給城市發(fā)展帶了很多阻礙。當其中的利益盤根錯節(jié),，在反腐的高壓態(tài)勢下,，地方政府還有很多工作要做。