春江水暖鴨先知,。上周五,，A股地產(chǎn)股在午后上演絕地反擊，當(dāng)市場(chǎng)都還在揣測(cè)是否因?yàn)閭髀勔丫玫摹氨鄙蠌V深等一線城市放開商品房限購(gòu)政策”消息落地導(dǎo)致市場(chǎng)反轉(zhuǎn)之時(shí)，當(dāng)晚新聞聯(lián)播播出一則重磅新聞：國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》,。乍一看新政不過是“舊瓶裝新酒”,，和始于2009年的棚戶區(qū)改造如出一轍，但盡管這對(duì)于當(dāng)前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)說不是什么靈丹妙藥,，但也是一劑強(qiáng)心針,，單從資本市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，些許效果還是可期,。

首先,，無(wú)論是從2009年起轟轟烈烈開展的“棚戶區(qū)改造”還是馬上即將全速推進(jìn)的“城中村改造”，都是民生工程,，也是發(fā)展工程,，是我國(guó)在推進(jìn)中國(guó)特色社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程中保證惠及民生和城鎮(zhèn)化建設(shè)雙輪驅(qū)動(dòng)的主要舉措，毋容置疑,，“城中村改造”具有強(qiáng)大的現(xiàn)實(shí)意義和重大的促進(jìn)作用,。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年我國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到65.22%,，雖然和歐美主要發(fā)達(dá)國(guó)家80%左右水平尚有一些差距,，但是已經(jīng)相差無(wú)幾，城鎮(zhèn)化節(jié)奏可以適時(shí)調(diào)整,。同時(shí),，前期在快速推進(jìn)城鎮(zhèn)化道路上，大部分地區(qū)出現(xiàn)“重?cái)?shù)量,、輕質(zhì)量”等現(xiàn)象,，給我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速,、健康發(fā)展帶來(lái)一系列矛盾,，也遺留下不少社會(huì)隱性問題。因此,，單純,、刻意地進(jìn)行城鎮(zhèn)化，不再適宜我國(guó)國(guó)情和健康發(fā)展需要,，更需要“以質(zhì)換量”,。

這次“城中村改造”政策適時(shí)推出，就是城鎮(zhèn)化高速發(fā)展時(shí)期之后,，通過漸進(jìn)式手段糾正過去“金絮其外”注重面子形象工程的“偏左”做法,，真正讓改善民生和城市發(fā)展齊頭并舉、全面發(fā)展,，不再片面追求城鎮(zhèn)化的各項(xiàng)指標(biāo),，而是讓城鎮(zhèn)化過程中惠民工作落到實(shí)處，讓老百姓體會(huì)到國(guó)家城鎮(zhèn)化不僅是高樓大廈，而且是安居樂業(yè),，個(gè)人也能真真切切分享這份幸福成果,。本輪“城中村改造”意在增強(qiáng)超大特大城市乃至大城市廣大普通居民對(duì)于國(guó)家政策的認(rèn)同感，同時(shí)推動(dòng)大眾以主人翁精神積極參與到城鎮(zhèn)化發(fā)展,、城市化建設(shè)的洪流中來(lái),。

其次，本次出臺(tái)“城中村改造”也是紓解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)困境的又一重大舉措,。在堅(jiān)持“房住不炒”和促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的大原則下， “城中村改造”正是為數(shù)不多能夠兼顧兩者的結(jié)合點(diǎn),。一方面,，“城中村改造”工作聚焦于改造和置換，目前國(guó)內(nèi)大城市中城中村大部分是老破舊小區(qū),，普遍樓層低矮,，幾乎沒有安裝電梯，居住環(huán)境臟亂差,，卻又占據(jù)優(yōu)越的城市中心位置地理環(huán)境,，通過“城中村改造”既可以整治城市環(huán)境、美化市容市貌,，打造潔凈,、舒適的人居環(huán)境，提升居民生活品質(zhì),，又可以通過建設(shè)現(xiàn)代化高樓層商品住宅,，提升住宅容積率，提高城市土地利用效率,。另一方面,，“城中村改造”工作側(cè)重于改造和置換，對(duì)于現(xiàn)有小區(qū)居民來(lái)說,，是切切實(shí)實(shí)的剛需,，在各級(jí)政府力推和主導(dǎo)下，由政府履行主體責(zé)任統(tǒng)籌全局,，統(tǒng)一協(xié)調(diào)組織安排相應(yīng)部門協(xié)調(diào)實(shí)施完成拆遷,、補(bǔ)償、安置等前期繁瑣工作,；同時(shí),，未來(lái)隨著相關(guān)金融配套措施相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)商前期開發(fā)資金壓力下降,，可以集中精力完成相關(guān)土地一級(jí)整理,、二級(jí)開發(fā)等具體工作，也獲得了市場(chǎng)銷售支持，對(duì)于目前水生火熱之中的房企來(lái)說,，無(wú)疑是“餡餅喜從天降”,，在確保自己活下來(lái)的前提下，用“時(shí)間換空間”,，為自己未來(lái)發(fā)展轉(zhuǎn)型,，贏得更大機(jī)會(huì)和空間。

總體上,，“城中村改造”政策在不大規(guī)模增加住房存量的前提下,，改善居民生活居住環(huán)境，滿足居民正常住房需求特別是剛性,、改善型需求,，既可以滿足保障房、安居房等惠民住房政策需求,，堅(jiān)決貫徹“房住不炒”中央精神,，又可以讓廣大房企在不增加資金負(fù)債杠桿的情況下，專注于房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā),，“好建房,、建好房”，保質(zhì)保量完成“保交樓”,、“保民生”工作,，為各級(jí)政府化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)贏得時(shí)間，也為房企自身生存發(fā)展轉(zhuǎn)型贏得空間,，可謂一舉兩得,。

最后，這次“城中村改造”政策中明確提出：鼓勵(lì)和支持民間資本參與,，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài),，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。這項(xiàng)政策與前幾天黨中央國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》文件形成很好呼應(yīng),。后疫情時(shí)代,，在在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩經(jīng)濟(jì)和國(guó)家處于轉(zhuǎn)型升級(jí)換代關(guān)鍵時(shí)期的大背景下，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)面臨前所未有的挑戰(zhàn),，民營(yíng)企業(yè)資金鏈斷裂,、破產(chǎn)倒閉等不再是個(gè)例，引發(fā)民營(yíng)資本“脫實(shí)向虛”的趨勢(shì)嚴(yán)重,?！稗饤壙谔?hào)思維，追求實(shí)干精神”,，中央恰逢其時(shí)出臺(tái)支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的文件,，說明中央對(duì)于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的高度重視,，積極為民營(yíng)經(jīng)濟(jì)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，一視同仁對(duì)待民營(yíng)經(jīng)濟(jì),，在資金,、政策、稅收等諸多方面給予民營(yíng)經(jīng)濟(jì)充分的支持,。 “城中村改造”政策的出臺(tái),，特別強(qiáng)調(diào)鼓勵(lì)支持民營(yíng)資本參與其中，與國(guó)家出臺(tái)支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路“不謀而合”,，也是落實(shí)該文件精神的重要舉措,，具有非常強(qiáng)的示范效應(yīng)。

“城中村改造”既是一個(gè)“大手筆”,，也是一個(gè)“大課題”,。“大手筆”在于本輪“城中村改造”主要涉及19個(gè)超大特大城市,，是國(guó)家最核心最重要的城市群體，根據(jù)中信證券有關(guān)數(shù)據(jù),，上述城市商品房銷售額約占全國(guó)37.2%,，上述城市作為樣板試驗(yàn)田，其經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)于后續(xù)全國(guó)范圍內(nèi)大規(guī)模推廣至關(guān)重要,，可謂“大手筆”,。目前，國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)有關(guān)指導(dǎo)意見,，公告于天下,，說明是國(guó)家層面經(jīng)過審慎研究而通盤考慮做出重大決策?！按笳n題”在于區(qū)別于十幾年前出臺(tái)的“棚戶區(qū)改造”政策,，本輪“城中村改造”在實(shí)施區(qū)域、主要工作方式和受益主體上都和與歷史上“棚戶區(qū)改造”存在一定差異,，“城中村改造”政策同時(shí)更強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量細(xì)水長(zhǎng)流式可持續(xù)發(fā)展模式,，持續(xù)助推具備資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和空間服務(wù)的企業(yè)持續(xù)發(fā)展。因此,，如何又快又好落實(shí)中央有關(guān)精神對(duì)于大家來(lái)說又是一個(gè)全新“大課題”,。

本輪“城中村改造”區(qū)域相對(duì)聚焦，工作方式相對(duì)靈活,，持續(xù)時(shí)間相對(duì)更長(zhǎng),，對(duì)于政策落實(shí)執(zhí)行，還需要堅(jiān)持理論聯(lián)系實(shí)際,，做好做細(xì)各項(xiàng)工作,，根據(jù)各地不同現(xiàn)狀和發(fā)展階段,，先初步確定入選實(shí)施范圍，后因地制宜制定區(qū)別化細(xì)則,，以點(diǎn)帶面逐步推進(jìn),，既要保障當(dāng)前需求，同時(shí)兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,，避免后續(xù)衍生問題,，一定不忘政策出臺(tái)初心，真正把有關(guān)工作落到實(shí)處,。

國(guó)常會(huì)這個(gè)指導(dǎo)意見一出來(lái),，宣布對(duì)特大城市進(jìn)行城中村改造后，大部分人第一反應(yīng)就是想起之前幾輪大規(guī)模棚改,，這里文章中雖然強(qiáng)調(diào)了這次城中村改造跟之前的棚改不一樣,，但是不一樣的點(diǎn)一來(lái)在于這次是在特大城市中進(jìn)行，二來(lái)不準(zhǔn)備大拆大建,。

就現(xiàn)有的信息看,，似乎這次改造不會(huì)像之前那樣投入大量資金拆遷，改造力度也不會(huì)特別大,，在這種情況下,，大家對(duì)這次改造對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用還這么期待，就應(yīng)該打個(gè)問號(hào)了,。

城中村改造,，是我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展從數(shù)量到質(zhì)量的標(biāo)志,，期待進(jìn)一步改革，文章很有啟發(fā)性,！

這是一次城市發(fā)展模式的重大轉(zhuǎn)變,。過去,，我們依賴賣地、開發(fā)房地產(chǎn)來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，但這種模式帶來(lái)了債務(wù)問題和高庫(kù)存問題?，F(xiàn)在，我們要通過改造城中村,，發(fā)展新業(yè)態(tài),，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。這是一種更加健康,、可持續(xù)的發(fā)展模式,。過往深圳的寶安區(qū),、廣州的黃埔區(qū)、上海的浦東新區(qū)等地的城中村改造都取得了顯著的成效,。這些地方通過改造,，不僅改善了居民的生活環(huán)境，也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展,。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),，從2015年以來(lái)，城中村改造為我國(guó)的GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了約1.5個(gè)百分點(diǎn),。這一數(shù)據(jù)充分證明了城中村改造的重要性,。

具體落實(shí)應(yīng)由城市人民政府負(fù)主體責(zé)任。然而這并非易事,。首先,，改造資金的籌措是一大難題。政府需要通過多渠道籌集資金,，包括稅收,、土地出讓金、政府債券等,。其次,，如何高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求,，也是一項(xiàng)挑戰(zhàn)。這需要政府在保護(hù)原住民權(quán)益,、滿足城市發(fā)展需求,、保護(hù)環(huán)境等多方面進(jìn)行權(quán)衡。

1.此次城中村改造針對(duì)的是超大城市特大城市,，這些城市的城中村確實(shí)有改造提升的客觀需求,，尤其是當(dāng)?shù)赝林Ｏ鄬?duì)城市外來(lái)人,，城中村居民屬于強(qiáng)勢(shì)群體,，國(guó)家那納稅人的錢去幫助土著，是否對(duì)更多弱勢(shì)群體的不公平,？得讓土著也掏腰包,。
2.是否擴(kuò)大了居民購(gòu)房需求？答曰否,。是否給房地產(chǎn)開發(fā)商提供了業(yè)務(wù)機(jī)會(huì),？答曰是。既沒給房地產(chǎn)推波助瀾,，又給深陷困境的房地產(chǎn)企業(yè)紓困,，城中村改造是個(gè)好路子,。
3.城中村大部分位于城市核心商圈，老破舊狀態(tài)給城市發(fā)展帶了很多阻礙,。當(dāng)其中的利益盤根錯(cuò)節(jié),，在反腐的高壓態(tài)勢(shì)下，地方政府還有很多工作要做,。