市場化的房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的市場化,，從來都是以市場之手解決國民住房保障和住房供給短缺,、推動改革開放的重要力量，并構成中國過往四十年改革開放進程的重要組成部分。而市場和市場機制的核心,，就是以價格來代替計劃之手實現(xiàn)資源配置和平衡市場供求,，這也是生產(chǎn)組織和市場運轉方式轉入市場化之路短短的幾十年時間，中國市場供應就由全面短缺轉向全面過剩的根本原因,。計劃經(jīng)濟是短缺經(jīng)濟,，價格與市場管制必然造成短缺，這已是經(jīng)濟學領域內(nèi)被理論和實踐反復證明的不言自明的公理,。

中國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展到如今,，之所以反而走上逆市場化之路，在之前的政府緊握地根和銀根進行土地,、資金雙要素嚴密管控的同時,，又通過管制市場準入條件（購房資格管理）和交易價格（備案價、參考價）層層加碼走上了更強烈的反市場化之路,，并非監(jiān)管部門和宏觀政策面不懂得依靠市場機制來維護房地產(chǎn)市場有機運行和可持續(xù)發(fā)展的的基本道理,，而是因為作為房地產(chǎn)行業(yè)最大受益者的政府自身，以利益中人和公共政策制定者的雙重角色合二為一地將自己推向了反市場之路,。

以市場為表,，以土地財政為里的行業(yè)特征，讓房地產(chǎn)行業(yè)在高度依賴土地財政的當今地方財政格局之下被緊緊地與地方政府利益訴求實現(xiàn)了深度捆綁,。一方面,，土地作為最好的抵押品支持了地方政府多年來負債發(fā)展的融資需求，也反過來將金融體系的安危與地方政府的宏觀財政能力緊密捆綁在一起,；另一方面,，地方國企和平臺公司作為地方政府發(fā)展經(jīng)濟、支持城建的臂膀和“錢袋”,，土地資產(chǎn)都以各種各樣的形式成為其資產(chǎn)負債表上的重要組成部分,。在三年疫情之后各地財政狀況大幅惡化和財政自身流動性承壓的情況下，保持作為抵押品的地價穩(wěn)定以及平臺公司資產(chǎn)負債表的表面健康,，就成為防范地方財政與金融風險的核心要義,。雖然說房價的上漲不符合政治正確的方向，但是房價的下跌則可能引發(fā)地價下跌以及土地出讓困難和平臺公司的資產(chǎn)負債表急劇惡化,，這才是地方政府當前千方百計需要防范的最大風險,。

也就是說，之前以防范房價過快上漲為訴求的房價調(diào)控與管制,，目前已在實質(zhì)上演變?yōu)榉乐狗績r下跌的市場調(diào)控和風險防范了,。不過，即使之前的以社會公平為名義,，以保障剛改需求防止房價過快上漲的行業(yè)調(diào)控背后,，實際上還是有形之手在法定貨幣持續(xù)超發(fā)之下旨在實現(xiàn)自身土地財政收益最大化的土地供應節(jié)奏操控和信貸政策調(diào)控，從而讓自己成為事實上的房價上漲的最大受益者。只不過這個名為打壓房價,，實為哄抬房價的有形之手在土地財政的內(nèi)在驅(qū)使下被迫介入房地產(chǎn)市場的程度愈來愈深,，終于到了債務纏身、流動性壓頂而不得不拋棄打壓房價的面紗,，“圖窮匕首見”地開始祭出禁止房價下滑,，防范引發(fā)地價下跌以及由此可能觸發(fā)的財政金融雙危局來。

不過控制房價過快上漲有的是辦法,，增加土地供應,、禁止房企囤地和促其加快開發(fā)入市、提高買房者的準入門檻,、提高房貸條件和利率,、提高房地產(chǎn)交易稅費和手續(xù)難度等等都是屢試不爽的措施，但是防止房價下跌卻猶如治理通貨緊縮一樣讓習慣了擴張性宏觀政策的央地政府都束手無策起來,。降價促銷是活躍樓市最有效的市場自我調(diào)節(jié)措施,，而對降價促銷的簡單直接的限制，自然造成了市場成交量的下滑和企業(yè)現(xiàn)金流,、行業(yè)流動性的喪失,，反過來必然也影響到土地出讓收入和房地產(chǎn)交易稅費收入，讓土地財政自身成為房價管制的直接受害者,。

也就是說，對于房價自行下調(diào)的強行與簡單粗暴的管控,，從短期和直接訴求來看旨在防止房價下跌引發(fā)地價下跌,，進而引發(fā)高度依賴土地財政的地方財政與金融雙危局，但卻必然以房企和房地產(chǎn)行業(yè)的流動性喪失為代價,，自然也會最終危及土地財政本身,。君不見，去年在土地市場十分活躍,、名列榜首和探花的中建系和保利等央企,，今年以來也都大大減緩了拿地規(guī)模與速度，而各地政府為了順利賣出土地也都紛紛退出土地集中出讓試點城市行列并頻現(xiàn)地方城投,、平臺公司,、地方國企與地方民企出來為當?shù)卣九_的場景了嘛。

至于媒體報道惠州市部分項目“骨折”價賣房后遭封盤的新聞,，只不過是行業(yè)監(jiān)管部門干預房企自主調(diào)價促銷的又一個案例罷了,。而有形之手干預房價的實質(zhì)，根本沒有其所宣揚的那么冠冕堂皇以及旨在穩(wěn)定市場和化解公眾買房難問題,，并也將最終危及自身,。在房價上漲后獲得虛幻收益而從不鬧騰維權的那些購房者，在買房合同中并無保證房價不下跌條款的前提下，開發(fā)商根據(jù)市場變化和自身企業(yè)需要調(diào)整房價和降價賣房而施壓開發(fā)商與政府,，顯然是十分荒唐的,。有形之手借口開發(fā)商降價賣房引發(fā)群體事件而禁止降價賣房并予以處罰，則無論從法理還是邏輯上都是不成立的,。家門口菜市場的小蔥降價了,，咋不見之前買過菜的市民鬧騰和政府禁止小蔥降價并對菜農(nóng)、菜販予以處罰呢,？

如果企業(yè)失去了自由定價權,，買賣合同也失去了契約性，買家和監(jiān)管者成了既不合法又不合理的肆意蠻干者,，你還好意思說這個房地產(chǎn)行業(yè)還是房地產(chǎn)市場嗎,？這么搞下去，不知道受害者都是誰,，反正肯定不僅僅是“萬惡的”開發(fā)商,。

惠州部分房地產(chǎn)項目“骨折”,，當看到這條新聞的時候會讓很多讀者覺得有點“震驚”,。
一方面惠州是廣東省的大灣區(qū)城市，而且又毗鄰一線城市深圳,；另外一方面降價幅度非常大,，接近于“骨折”。
所以,，不禁讓人產(chǎn)生很多遐想——連靠近深圳的大灣區(qū)城市房價都開始跳水,，中國房地產(chǎn)市場是不是真的開始進入了下降區(qū)間？

我們從三個方面和大家簡析一下,，希望能夠給大家理清????思考的脈絡：

惠州大亞灣片區(qū)的房價“跳水”其實已經(jīng)不是第一次了
惠州整個城市的房地產(chǎn)市場在很多人看來就非常具有“分化性”,，有人認為是“價值洼地”，有人認為是“泡沫深坑”,。
惠州市面積超過11000平方公里,，在整個大灣區(qū)城市群中算面積非常大了?；葜菔忻娣e基本上相當于廣州,、深圳、東莞三個城市面積之和,，可開發(fā)的面積相對比較大,。而且，惠州市各個區(qū)縣發(fā)展不太平衡,，惠東縣,、龍門縣發(fā)展就相對慢一些,。
在一些人看來，惠州房價具有很大的不確定性：有人看漲,，認為是價值洼地,；有人看跌，是一個泡沫深坑,。
惠州大亞灣片區(qū)毗鄰深圳,，曾經(jīng)在很多開發(fā)商和購買者看來，未來將是一個非常有發(fā)展前途的片區(qū),，因此那里很多開發(fā)商在那里扎堆,。
其實，在10年前,，這個大片區(qū)就出現(xiàn)過一次房價的“骨折”跳水,，很多深圳購買者對此記憶猶新。

中國房地產(chǎn)市場進入一個表面穩(wěn)定,、實際分化的發(fā)展趨勢,。
惠州這次政府操作和實際情形已經(jīng)說明房地產(chǎn)市場進入了一個“表面穩(wěn)定，實際分化的趨勢”,。
從政府角度來講,，非常希望房地產(chǎn)市場和土地市場能夠持續(xù)保持穩(wěn)定、健康的增長,；房地產(chǎn)擁有者更希望自己的房子價格持續(xù)上漲,。
但是從整個中國經(jīng)濟發(fā)展的大的趨勢看，其實已經(jīng)很難實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的價格整體穩(wěn)定,、健康的增長了,。
雖然，有些城市因為指導價格的存在,，出現(xiàn)了“表面穩(wěn)定”；但是實際上不同的城市,、相同城市的不同區(qū)域,、相同區(qū)域的不同樓盤價格已經(jīng)開始出現(xiàn)銷售和價格分化。
未來這種分化也許會進一步加深,，出現(xiàn)和中國經(jīng)濟的類似的“結構性”問題,。因此，也可以稱為“中國房地產(chǎn)的結構性問題”,。

城市地方債務,、房地產(chǎn)企業(yè)債務和居民債務三個因素將影響未來房地產(chǎn)發(fā)展的走勢？

在過去的20年,，很多人分析房地產(chǎn)都是從地理位置,、交通環(huán)境,、人口基數(shù)、城市發(fā)展趨勢這些要素來分析房地產(chǎn)市場的,，這些都是從供應側來分析的,，在那個蓬勃發(fā)展的階段來說，這在一定程度上也是合理的,。
但是,，在目前中國經(jīng)濟發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結構性過剩的情況下,；我們是不是應該更多從需求端來分析,，更為合理？
這個需求端包括居民購房資金需求端,、房地產(chǎn)企業(yè)資金需求端和城市地方財政需求端,；這三個資金需求端其實構成了一個需求的循環(huán)。
然而,，目前看來,，三者的債務問題都比較大，特別是房地產(chǎn)企業(yè)債務和城市地方債務更甚,；而目前中國居民債務整體也到一個非常高的臨界點,。
在這三個因素的共同影響下，整體中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢可能會越發(fā)明顯,。

據(jù)不完全統(tǒng)計,，今年以來，至少包括浙江杭州,、廣東惠州,、江蘇鹽城、吉林長春,、河南洛陽,、安徽銅陵、福建寧德等近20城發(fā)布“購房團購”相關政策及活動,。如廣東惠州規(guī)定,，對城鄉(xiāng)居民在惠陽區(qū)內(nèi)購買商品住房給予特價、團購折扣,，折扣可低至八折,；廣西梧州市則于2022年9月25日出臺政策，到2022年底前,，參加團購優(yōu)惠活動的商品房可享受不超過備案價30%的優(yōu)惠,。

也就是說，在如何刺激居民購房方面,，地方政府在出臺各類優(yōu)惠政策,、刺激政策的同時,，還允許居民通過團購等方式，獲得房價優(yōu)惠,。所謂房價優(yōu)惠,，也就是開發(fā)商可以對團購等實行降價售房，居民也可以通過團購等獲得開發(fā)商的讓利,。如果能夠在備案價的基礎上,，獲得15-20%的優(yōu)惠，可是比政府的任何一項優(yōu)惠政策都實惠,。如果再獲得政府的政策優(yōu)惠和扶持,，就更是可以節(jié)約很多購房開支。同時,，開發(fā)商也能通過售房,，回籠資金，化解資金緊張矛盾,，可謂雙贏,。

然而，這些很多地方已經(jīng)推出的優(yōu)惠政策,、鼓勵售房政策,，卻又在一些地方受到政府的打壓和限制，甚至開發(fā)商降價售房,，還要受到政府的處罰,。如江蘇省昆山市，就發(fā)生了該市住房和城鄉(xiāng)建設局對兩家降價售房開發(fā)企業(yè)處罰事件,。根據(jù)該局下屬的《關于昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司,、昆山長泰置業(yè)有限公司違規(guī)行為的通報》顯示，昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設的夢之悅花園項目,、昆山長泰置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設的尚濱花園項目銷售過程中,，擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序,，造成了社會不穩(wěn)定因素,。因此，暫時關閉了這兩家房企的網(wǎng)簽,，并將其不良行為記入年度誠信檔案。

記住,，在昆山市住建局的文件中,，兩家房企降價售房的行為，是被當作“不良行為”來處理的,。也就是說,，對開發(fā)商而言,，只能是漲價售房，而不能降價售房,，否則,，就得按照“不良行為”處理。我們不禁要問,，團購房降價,，又屬于什么行為呢？難道在降價問題上,，開發(fā)商沒有自主權嗎,？購房者也沒有要求開發(fā)商降價的權利嗎？既然開發(fā)商沒有降價權,，那政府出臺鼓勵團購的政策又是為了什么呢,？難道這不是自相矛盾嗎？

一手拿著矛,，要求開發(fā)商必須對團購房等降價,，一手又舉著盾，對愿意主動降價的開發(fā)商實施處罰,，這樣的行為,，顯然是非常可笑的,，也是會影響政府公信力的,。房地產(chǎn)市場放開已經(jīng)二十多年，在過去相當一段時間,，房價都是被當作市場化行為運行的,。特別在房價出現(xiàn)較大幅度上漲、廣大居民意見很大,、呼吁控制房價的聲音很高的情況下,，政府都是以房價是按照市場規(guī)律上漲來回應的。那么,，為什么到了房價需要下跌,、開發(fā)商也愿意降價的情況下，地方政府又通過行政手段干預房價的下降呢,？同時,，為了讓居民多購房，幫助開發(fā)商緩解資金矛盾,，又要求開發(fā)商對團購房降價,，這種自相矛盾的行為，開發(fā)商也好,，購房居民也罷,，該如何看待政府的行為呢,？

能夠想到的一個方面是，在房地產(chǎn)問題上,，一些地方是非常矛盾的,，也是比較功利的。面對市場持續(xù)低迷,，開發(fā)商資金鏈斷裂風險越來越大,，地方經(jīng)濟也因房地產(chǎn)市場過于低迷而備受影響，就想通過各種手段鼓勵居民購房,，以緩解開發(fā)商資金緊張矛盾和減輕地方經(jīng)濟下行壓力,。而在房地產(chǎn)市場有所反彈，居民購房熱情稍稍恢復后,，面對開發(fā)商想趁機擴大銷售,、回籠資金，通過降價售房,，地方又覺得機會來了,，不需要降價了，就對降價售房的開發(fā)商實施處罰,。這種過于功利的行為,，確實對房地產(chǎn)市場的發(fā)展非常不利。

我們并不認為,，房價應當大跌才對,。按照目前開發(fā)商與金融部門的關系，房奴與銀行的關系,，房價過度下跌帶來的風險也是非常大的,，是不可行的。但是,，適度的降價并沒有問題,，地方為何要阻止，阻止的真正目的是什么,，與團購房降價是不是相矛盾,。實際上，對廣大居民來說,，他們也不希望房價出現(xiàn)大幅下降,，特別是已經(jīng)購買了售房的居民，也希望房價穩(wěn)定,。而開發(fā)商心里也非常清楚,，他們的所謂降價，也是在自身可承受范圍內(nèi)，不可能讓自己背上太大風險,。地方對開發(fā)商降價行為的處罰，實在太過激進,，是給出臺團購房降價政策的地方當面一記耳光,。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場就是面臨這樣一個尷尬的局面：房地產(chǎn)市場萎靡,，消費者購買意愿不強,，房地產(chǎn)商打折售賣促銷，消費者才愿意來買一買,，但是打折促銷的話,，不是遭到老業(yè)主維權，就是遇到當?shù)卣钄r,。

惠州這個樓盤面臨的就是這樣的局面,。這個樓盤的降價力度確實很強，而從消費者認購熱情來看,，消費者的市場需求還是有的,，就看地產(chǎn)商能不能降價降到位了。

【惠州大亞灣一項目低至4.8折？房管局回應：系誤讀 裝修和毛坯不一樣】財聯(lián)社5月22日電,，“低至4.8折”,、“破了大亞灣的最低紀錄”、“惠州降價最狠的樓盤”......近日,，廣東省惠州大亞灣一樓盤因夸張的折扣力度備受關注,。惠州市大亞灣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理局工作人員表示,，網(wǎng)傳折扣低至4.8折系誤讀,。上述人士表示，我們已做相關澄清,，臻悅府樓盤部分樓棟因交付標準從精裝修調(diào)整至毛坯,，價格相應做了一些調(diào)整，相關調(diào)整均有申請備案,。