市場(chǎng)化的房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化，從來(lái)都是以市場(chǎng)之手解決國(guó)民住房保障和住房供給短缺,、推動(dòng)改革開(kāi)放的重要力量,，并構(gòu)成中國(guó)過(guò)往四十年改革開(kāi)放進(jìn)程的重要組成部分。而市場(chǎng)和市場(chǎng)機(jī)制的核心,，就是以價(jià)格來(lái)代替計(jì)劃之手實(shí)現(xiàn)資源配置和平衡市場(chǎng)供求,，這也是生產(chǎn)組織和市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)方式轉(zhuǎn)入市場(chǎng)化之路短短的幾十年時(shí)間，中國(guó)市場(chǎng)供應(yīng)就由全面短缺轉(zhuǎn)向全面過(guò)剩的根本原因,。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)是短缺經(jīng)濟(jì),，價(jià)格與市場(chǎng)管制必然造成短缺，這已是經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域內(nèi)被理論和實(shí)踐反復(fù)證明的不言自明的公理,。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到如今,，之所以反而走上逆市場(chǎng)化之路，在之前的政府緊握地根和銀根進(jìn)行土地,、資金雙要素嚴(yán)密管控的同時(shí),，又通過(guò)管制市場(chǎng)準(zhǔn)入條件（購(gòu)房資格管理）和交易價(jià)格（備案價(jià)、參考價(jià)）層層加碼走上了更強(qiáng)烈的反市場(chǎng)化之路,，并非監(jiān)管部門和宏觀政策面不懂得依靠市場(chǎng)機(jī)制來(lái)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)有機(jī)運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展的的基本道理,，而是因?yàn)樽鳛榉康禺a(chǎn)行業(yè)最大受益者的政府自身，以利益中人和公共政策制定者的雙重角色合二為一地將自己推向了反市場(chǎng)之路,。

以市場(chǎng)為表,，以土地財(cái)政為里的行業(yè)特征，讓房地產(chǎn)行業(yè)在高度依賴土地財(cái)政的當(dāng)今地方財(cái)政格局之下被緊緊地與地方政府利益訴求實(shí)現(xiàn)了深度捆綁,。一方面,，土地作為最好的抵押品支持了地方政府多年來(lái)負(fù)債發(fā)展的融資需求，也反過(guò)來(lái)將金融體系的安危與地方政府的宏觀財(cái)政能力緊密捆綁在一起；另一方面,，地方國(guó)企和平臺(tái)公司作為地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì),、支持城建的臂膀和“錢袋”，土地資產(chǎn)都以各種各樣的形式成為其資產(chǎn)負(fù)債表上的重要組成部分,。在三年疫情之后各地財(cái)政狀況大幅惡化和財(cái)政自身流動(dòng)性承壓的情況下,，保持作為抵押品的地價(jià)穩(wěn)定以及平臺(tái)公司資產(chǎn)負(fù)債表的表面健康，就成為防范地方財(cái)政與金融風(fēng)險(xiǎn)的核心要義,。雖然說(shuō)房?jī)r(jià)的上漲不符合政治正確的方向,，但是房?jī)r(jià)的下跌則可能引發(fā)地價(jià)下跌以及土地出讓困難和平臺(tái)公司的資產(chǎn)負(fù)債表急劇惡化，這才是地方政府當(dāng)前千方百計(jì)需要防范的最大風(fēng)險(xiǎn),。

也就是說(shuō),，之前以防范房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為訴求的房?jī)r(jià)調(diào)控與管制，目前已在實(shí)質(zhì)上演變?yōu)榉乐狗績(jī)r(jià)下跌的市場(chǎng)調(diào)控和風(fēng)險(xiǎn)防范了,。不過(guò),，即使之前的以社會(huì)公平為名義，以保障剛改需求防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的行業(yè)調(diào)控背后,，實(shí)際上還是有形之手在法定貨幣持續(xù)超發(fā)之下旨在實(shí)現(xiàn)自身土地財(cái)政收益最大化的土地供應(yīng)節(jié)奏操控和信貸政策調(diào)控,，從而讓自己成為事實(shí)上的房?jī)r(jià)上漲的最大受益者。只不過(guò)這個(gè)名為打壓房?jī)r(jià),，實(shí)為哄抬房?jī)r(jià)的有形之手在土地財(cái)政的內(nèi)在驅(qū)使下被迫介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的程度愈來(lái)愈深,，終于到了債務(wù)纏身、流動(dòng)性壓頂而不得不拋棄打壓房?jī)r(jià)的面紗,，“圖窮匕首見(jiàn)”地開(kāi)始祭出禁止房?jī)r(jià)下滑,，防范引發(fā)地價(jià)下跌以及由此可能觸發(fā)的財(cái)政金融雙危局來(lái)。

不過(guò)控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有的是辦法,，增加土地供應(yīng),、禁止房企囤地和促其加快開(kāi)發(fā)入市、提高買房者的準(zhǔn)入門檻,、提高房貸條件和利率,、提高房地產(chǎn)交易稅費(fèi)和手續(xù)難度等等都是屢試不爽的措施，但是防止房?jī)r(jià)下跌卻猶如治理通貨緊縮一樣讓習(xí)慣了擴(kuò)張性宏觀政策的央地政府都束手無(wú)策起來(lái),。降價(jià)促銷是活躍樓市最有效的市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)措施,，而對(duì)降價(jià)促銷的簡(jiǎn)單直接的限制，自然造成了市場(chǎng)成交量的下滑和企業(yè)現(xiàn)金流,、行業(yè)流動(dòng)性的喪失,，反過(guò)來(lái)必然也影響到土地出讓收入和房地產(chǎn)交易稅費(fèi)收入，讓土地財(cái)政自身成為房?jī)r(jià)管制的直接受害者,。

也就是說(shuō),，對(duì)于房?jī)r(jià)自行下調(diào)的強(qiáng)行與簡(jiǎn)單粗暴的管控,，從短期和直接訴求來(lái)看旨在防止房?jī)r(jià)下跌引發(fā)地價(jià)下跌，進(jìn)而引發(fā)高度依賴土地財(cái)政的地方財(cái)政與金融雙危局,，但卻必然以房企和房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性喪失為代價(jià),，自然也會(huì)最終危及土地財(cái)政本身。君不見(jiàn),，去年在土地市場(chǎng)十分活躍,、名列榜首和探花的中建系和保利等央企，今年以來(lái)也都大大減緩了拿地規(guī)模與速度,，而各地政府為了順利賣出土地也都紛紛退出土地集中出讓試點(diǎn)城市行列并頻現(xiàn)地方城投,、平臺(tái)公司、地方國(guó)企與地方民企出來(lái)為當(dāng)?shù)卣九_(tái)的場(chǎng)景了嘛,。

至于媒體報(bào)道惠州市部分項(xiàng)目“骨折”價(jià)賣房后遭封盤的新聞,，只不過(guò)是行業(yè)監(jiān)管部門干預(yù)房企自主調(diào)價(jià)促銷的又一個(gè)案例罷了。而有形之手干預(yù)房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì),，根本沒(méi)有其所宣揚(yáng)的那么冠冕堂皇以及旨在穩(wěn)定市場(chǎng)和化解公眾買房難問(wèn)題，并也將最終危及自身,。在房?jī)r(jià)上漲后獲得虛幻收益而從不鬧騰維權(quán)的那些購(gòu)房者,，在買房合同中并無(wú)保證房?jī)r(jià)不下跌條款的前提下，開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)變化和自身企業(yè)需要調(diào)整房?jī)r(jià)和降價(jià)賣房而施壓開(kāi)發(fā)商與政府,，顯然是十分荒唐的,。有形之手借口開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣房引發(fā)群體事件而禁止降價(jià)賣房并予以處罰，則無(wú)論從法理還是邏輯上都是不成立的,。家門口菜市場(chǎng)的小蔥降價(jià)了,，咋不見(jiàn)之前買過(guò)菜的市民鬧騰和政府禁止小蔥降價(jià)并對(duì)菜農(nóng)、菜販予以處罰呢,？

如果企業(yè)失去了自由定價(jià)權(quán),，買賣合同也失去了契約性，買家和監(jiān)管者成了既不合法又不合理的肆意蠻干者,，你還好意思說(shuō)這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)還是房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎,？這么搞下去，不知道受害者都是誰(shuí),，反正肯定不僅僅是“萬(wàn)惡的”開(kāi)發(fā)商,。

惠州部分房地產(chǎn)項(xiàng)目“骨折”,，當(dāng)看到這條新聞的時(shí)候會(huì)讓很多讀者覺(jué)得有點(diǎn)“震驚”,。
一方面惠州是廣東省的大灣區(qū)城市，而且又毗鄰一線城市深圳,；另外一方面降價(jià)幅度非常大,，接近于“骨折”,。
所以，不禁讓人產(chǎn)生很多遐想——連靠近深圳的大灣區(qū)城市房?jī)r(jià)都開(kāi)始跳水,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是真的開(kāi)始進(jìn)入了下降區(qū)間,？

我們從三個(gè)方面和大家簡(jiǎn)析一下，希望能夠給大家理清????思考的脈絡(luò)：

惠州大亞灣片區(qū)的房?jī)r(jià)“跳水”其實(shí)已經(jīng)不是第一次了
惠州整個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在很多人看來(lái)就非常具有“分化性”,，有人認(rèn)為是“價(jià)值洼地”,，有人認(rèn)為是“泡沫深坑”。
惠州市面積超過(guò)11000平方公里,，在整個(gè)大灣區(qū)城市群中算面積非常大了,。惠州市面積基本上相當(dāng)于廣州,、深圳,、東莞三個(gè)城市面積之和，可開(kāi)發(fā)的面積相對(duì)比較大,。而且,，惠州市各個(gè)區(qū)縣發(fā)展不太平衡，惠東縣,、龍門縣發(fā)展就相對(duì)慢一些,。
在一些人看來(lái)，惠州房?jī)r(jià)具有很大的不確定性：有人看漲,，認(rèn)為是價(jià)值洼地,；有人看跌，是一個(gè)泡沫深坑,。
惠州大亞灣片區(qū)毗鄰深圳,，曾經(jīng)在很多開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買者看來(lái)，未來(lái)將是一個(gè)非常有發(fā)展前途的片區(qū),，因此那里很多開(kāi)發(fā)商在那里扎堆,。
其實(shí)，在10年前,，這個(gè)大片區(qū)就出現(xiàn)過(guò)一次房?jī)r(jià)的“骨折”跳水,，很多深圳購(gòu)買者對(duì)此記憶猶新。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)表面穩(wěn)定,、實(shí)際分化的發(fā)展趨勢(shì),。
惠州這次政府操作和實(shí)際情形已經(jīng)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)“表面穩(wěn)定，實(shí)際分化的趨勢(shì)”,。
從政府角度來(lái)講,，非常希望房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)能夠持續(xù)保持穩(wěn)定、健康的增長(zhǎng),；房地產(chǎn)擁有者更希望自己的房子價(jià)格持續(xù)上漲,。
但是從整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大的趨勢(shì)看,，其實(shí)已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格整體穩(wěn)定、健康的增長(zhǎng)了,。
雖然,，有些城市因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)格的存在，出現(xiàn)了“表面穩(wěn)定”,；但是實(shí)際上不同的城市,、相同城市的不同區(qū)域、相同區(qū)域的不同樓盤價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)銷售和價(jià)格分化,。
未來(lái)這種分化也許會(huì)進(jìn)一步加深,，出現(xiàn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的類似的“結(jié)構(gòu)性”問(wèn)題。因此,，也可以稱為“中國(guó)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題”,。

城市地方債務(wù)、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)和居民債務(wù)三個(gè)因素將影響未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的走勢(shì),？

在過(guò)去的20年,，很多人分析房地產(chǎn)都是從地理位置、交通環(huán)境,、人口基數(shù),、城市發(fā)展趨勢(shì)這些要素來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的，這些都是從供應(yīng)側(cè)來(lái)分析的,，在那個(gè)蓬勃發(fā)展的階段來(lái)說(shuō)，這在一定程度上也是合理的,。
但是,，在目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的情況下,；我們是不是應(yīng)該更多從需求端來(lái)分析,，更為合理？
這個(gè)需求端包括居民購(gòu)房資金需求端,、房地產(chǎn)企業(yè)資金需求端和城市地方財(cái)政需求端,；這三個(gè)資金需求端其實(shí)構(gòu)成了一個(gè)需求的循環(huán)。
然而,，目前看來(lái),，三者的債務(wù)問(wèn)題都比較大，特別是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)和城市地方債務(wù)更甚,；而目前中國(guó)居民債務(wù)整體也到一個(gè)非常高的臨界點(diǎn),。
在這三個(gè)因素的共同影響下，整體中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)可能會(huì)越發(fā)明顯,。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，今年以來(lái),，至少包括浙江杭州、廣東惠州,、江蘇鹽城,、吉林長(zhǎng)春、河南洛陽(yáng),、安徽銅陵,、福建寧德等近20城發(fā)布“購(gòu)房團(tuán)購(gòu)”相關(guān)政策及活動(dòng)。如廣東惠州規(guī)定,，對(duì)城鄉(xiāng)居民在惠陽(yáng)區(qū)內(nèi)購(gòu)買商品住房給予特價(jià),、團(tuán)購(gòu)折扣，折扣可低至八折,；廣西梧州市則于2022年9月25日出臺(tái)政策,，到2022年底前，參加團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)的商品房可享受不超過(guò)備案價(jià)30%的優(yōu)惠,。

也就是說(shuō),，在如何刺激居民購(gòu)房方面，地方政府在出臺(tái)各類優(yōu)惠政策,、刺激政策的同時(shí),，還允許居民通過(guò)團(tuán)購(gòu)等方式，獲得房?jī)r(jià)優(yōu)惠,。所謂房?jī)r(jià)優(yōu)惠,，也就是開(kāi)發(fā)商可以對(duì)團(tuán)購(gòu)等實(shí)行降價(jià)售房，居民也可以通過(guò)團(tuán)購(gòu)等獲得開(kāi)發(fā)商的讓利,。如果能夠在備案價(jià)的基礎(chǔ)上,，獲得15-20%的優(yōu)惠，可是比政府的任何一項(xiàng)優(yōu)惠政策都實(shí)惠,。如果再獲得政府的政策優(yōu)惠和扶持,，就更是可以節(jié)約很多購(gòu)房開(kāi)支。同時(shí),，開(kāi)發(fā)商也能通過(guò)售房,，回籠資金，化解資金緊張矛盾,，可謂雙贏,。

然而，這些很多地方已經(jīng)推出的優(yōu)惠政策,、鼓勵(lì)售房政策,，卻又在一些地方受到政府的打壓和限制，甚至開(kāi)發(fā)商降價(jià)售房,，還要受到政府的處罰,。如江蘇省昆山市,，就發(fā)生了該市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)兩家降價(jià)售房開(kāi)發(fā)企業(yè)處罰事件。根據(jù)該局下屬的《關(guān)于昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司,、昆山長(zhǎng)泰置業(yè)有限公司違規(guī)行為的通報(bào)》顯示,，昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司在其開(kāi)發(fā)建設(shè)的夢(mèng)之悅花園項(xiàng)目、昆山長(zhǎng)泰置業(yè)有限公司在其開(kāi)發(fā)建設(shè)的尚濱花園項(xiàng)目銷售過(guò)程中,，擅自大幅度降價(jià)銷售,，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序，造成了社會(huì)不穩(wěn)定因素,。因此,，暫時(shí)關(guān)閉了這兩家房企的網(wǎng)簽，并將其不良行為記入年度誠(chéng)信檔案,。

記住,，在昆山市住建局的文件中，兩家房企降價(jià)售房的行為,，是被當(dāng)作“不良行為”來(lái)處理的,。也就是說(shuō)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,，只能是漲價(jià)售房,，而不能降價(jià)售房，否則,，就得按照“不良行為”處理,。我們不禁要問(wèn)，團(tuán)購(gòu)房降價(jià),，又屬于什么行為呢,？難道在降價(jià)問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有自主權(quán)嗎,？購(gòu)房者也沒(méi)有要求開(kāi)發(fā)商降價(jià)的權(quán)利嗎？既然開(kāi)發(fā)商沒(méi)有降價(jià)權(quán),，那政府出臺(tái)鼓勵(lì)團(tuán)購(gòu)的政策又是為了什么呢,？難道這不是自相矛盾嗎？

一手拿著矛,，要求開(kāi)發(fā)商必須對(duì)團(tuán)購(gòu)房等降價(jià),，一手又舉著盾，對(duì)愿意主動(dòng)降價(jià)的開(kāi)發(fā)商實(shí)施處罰,，這樣的行為,，顯然是非常可笑的,，也是會(huì)影響政府公信力的,。房地產(chǎn)市場(chǎng)放開(kāi)已經(jīng)二十多年,，在過(guò)去相當(dāng)一段時(shí)間，房?jī)r(jià)都是被當(dāng)作市場(chǎng)化行為運(yùn)行的,。特別在房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度上漲,、廣大居民意見(jiàn)很大、呼吁控制房?jī)r(jià)的聲音很高的情況下,，政府都是以房?jī)r(jià)是按照市場(chǎng)規(guī)律上漲來(lái)回應(yīng)的,。那么，為什么到了房?jī)r(jià)需要下跌,、開(kāi)發(fā)商也愿意降價(jià)的情況下,，地方政府又通過(guò)行政手段干預(yù)房?jī)r(jià)的下降呢？同時(shí),，為了讓居民多購(gòu)房,，幫助開(kāi)發(fā)商緩解資金矛盾，又要求開(kāi)發(fā)商對(duì)團(tuán)購(gòu)房降價(jià),，這種自相矛盾的行為,，開(kāi)發(fā)商也好，購(gòu)房居民也罷,，該如何看待政府的行為呢,？

能夠想到的一個(gè)方面是，在房地產(chǎn)問(wèn)題上,，一些地方是非常矛盾的,，也是比較功利的。面對(duì)市場(chǎng)持續(xù)低迷,，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大,，地方經(jīng)濟(jì)也因房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于低迷而備受影響，就想通過(guò)各種手段鼓勵(lì)居民購(gòu)房,，以緩解開(kāi)發(fā)商資金緊張矛盾和減輕地方經(jīng)濟(jì)下行壓力,。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)有所反彈，居民購(gòu)房熱情稍稍恢復(fù)后,，面對(duì)開(kāi)發(fā)商想趁機(jī)擴(kuò)大銷售,、回籠資金，通過(guò)降價(jià)售房,，地方又覺(jué)得機(jī)會(huì)來(lái)了,，不需要降價(jià)了，就對(duì)降價(jià)售房的開(kāi)發(fā)商實(shí)施處罰,。這種過(guò)于功利的行為,，確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展非常不利。

我們并不認(rèn)為，房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)大跌才對(duì),。按照目前開(kāi)發(fā)商與金融部門的關(guān)系,，房奴與銀行的關(guān)系，房?jī)r(jià)過(guò)度下跌帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也是非常大的,，是不可行的,。但是，適度的降價(jià)并沒(méi)有問(wèn)題,，地方為何要阻止,，阻止的真正目的是什么，與團(tuán)購(gòu)房降價(jià)是不是相矛盾,。實(shí)際上,，對(duì)廣大居民來(lái)說(shuō)，他們也不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下降,，特別是已經(jīng)購(gòu)買了售房的居民,，也希望房?jī)r(jià)穩(wěn)定。而開(kāi)發(fā)商心里也非常清楚,，他們的所謂降價(jià),，也是在自身可承受范圍內(nèi)，不可能讓自己背上太大風(fēng)險(xiǎn),。地方對(duì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)行為的處罰,，實(shí)在太過(guò)激進(jìn)，是給出臺(tái)團(tuán)購(gòu)房降價(jià)政策的地方當(dāng)面一記耳光,。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)就是面臨這樣一個(gè)尷尬的局面：房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡，消費(fèi)者購(gòu)買意愿不強(qiáng),，房地產(chǎn)商打折售賣促銷,，消費(fèi)者才愿意來(lái)買一買，但是打折促銷的話,，不是遭到老業(yè)主維權(quán),，就是遇到當(dāng)?shù)卣钄r。

惠州這個(gè)樓盤面臨的就是這樣的局面,。這個(gè)樓盤的降價(jià)力度確實(shí)很強(qiáng),，而從消費(fèi)者認(rèn)購(gòu)熱情來(lái)看，消費(fèi)者的市場(chǎng)需求還是有的,，就看地產(chǎn)商能不能降價(jià)降到位了。

【惠州大亞灣一項(xiàng)目低至4.8折？房管局回應(yīng)：系誤讀 裝修和毛坯不一樣】財(cái)聯(lián)社5月22日電，“低至4.8折”,、“破了大亞灣的最低紀(jì)錄”,、“惠州降價(jià)最狠的樓盤”......近日，廣東省惠州大亞灣一樓盤因夸張的折扣力度備受關(guān)注,?；葜菔写髞啚辰?jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理局工作人員表示，網(wǎng)傳折扣低至4.8折系誤讀,。上述人士表示,，我們已做相關(guān)澄清，臻悅府樓盤部分樓棟因交付標(biāo)準(zhǔn)從精裝修調(diào)整至毛坯,，價(jià)格相應(yīng)做了一些調(diào)整,，相關(guān)調(diào)整均有申請(qǐng)備案。