房地產(chǎn)業(yè)未來怎么走,？供給端好掌控,，但需求側(cè)難掌握

回顧中國大陸30多年的房地產(chǎn)市場，每次調(diào)控都是出手的好時(shí)機(jī),，也就是說之前調(diào)控期買房子的沒有虧錢的,，那最近這次的地產(chǎn)調(diào)控會是一個例外？還是會重復(fù)以前的節(jié)奏呢,？

至少,，截止目前來看,，似乎與之前的大不一樣。最典型的特點(diǎn)：之前調(diào)控的時(shí)候,，大型房企是得利者,，可以趁著調(diào)控不斷做大規(guī)模。這一次,，以恒大地產(chǎn)為代表的幾家著名企業(yè)卻已經(jīng)奄奄一息了,。核心問題是，它們多大程度上是因地產(chǎn)調(diào)控而引起的,？如果沒有三道紅線,、沒有房住不炒，沒有租購并舉,，它們也會遭遇流動性危機(jī)么,？或者更進(jìn)一步的說，地產(chǎn)行業(yè)的萎縮也許就是一個大概率事件而已,。

有幾個因素需要著重考量,。第一，人口增速降低了,。2021年全國人口只凈增了48萬人,，只有一個中等縣城的普通規(guī)模。第二,，城鎮(zhèn)化率也處于降速階段了?，F(xiàn)在有的農(nóng)村剩下的人口只有老人,、婦女,、留守兒童，凡是有條件的人總會想法設(shè)法把妻兒帶在身邊一起打工,，那樣的話,，農(nóng)村剩下的就剩老人了。這種情況下,，再提農(nóng)村人口大規(guī)模進(jìn)入城市進(jìn)行市民化,，除了蒼白無力，也許就是一廂情愿罷了,。第三,，大多數(shù)縣城人口近些年一直處于凈流出狀態(tài)。除了離著大城市特別近的縣區(qū),，東部地區(qū)的縣城人口也早開始出于入不敷出的狀態(tài)了,。不斷遷徙流出的人口也許可以解釋部分縣市區(qū)財(cái)政緊張不斷加劇的原因。在一個人口不斷流失的地區(qū),，它的GDP,、財(cái)政收入是不可能永遠(yuǎn)增加的,。北上廣深堅(jiān)不可摧的房價(jià)，只建立在人口凈流入的現(xiàn)實(shí)支撐之上,，除此之外,，也許少了什么東西。試問,，人口凈流入變成凈流出以后,，怎么辦？

教育,、醫(yī)療固然是不錯的吸引力,，但是這兩種吸引力只有短時(shí)刺激作用。接受完大學(xué)教育之后,、看完疾病之后,，它們的吸引力就不大了。我無意看空任何城市的房價(jià),，但愿每個城市可以給在外努力打拼的每一個人提供溫馨的家園,。租或購都可以，租購并舉的確是一個暖意融融的政策,。雖然我深知落實(shí)這樣的政策會面臨巨大的壓力,。如果租購并舉真的落地了，在北京租房也可以在北京上學(xué),，以北京人的學(xué)籍考大學(xué)了么,？那要觸動多少人的核心利益啊,？

再次拉動經(jīng)濟(jì)，拉動內(nèi)需,，房地產(chǎn)行業(yè)必須是火車頭,。
1.配套政策里面，可能最大的概率就是推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化,，其中核心工具就是REITS房地產(chǎn)投資信托基金,。
2.還是那句老話。我們房地產(chǎn)的需求端,，特別是個人中長期負(fù)債率不斷增加情況下,，如何安全，平穩(wěn),，有序的拉升需求,。過去20年，我們基本上都是從供給端解決問題,，從供給端塑造各種概念-CBD,，地段,，學(xué)位，新城區(qū),，地鐵配套,。。,。等等,。
需要，我們從需求端認(rèn)真思考房地產(chǎn)這件事了,。

現(xiàn)在的房貸利率和首付已經(jīng)很低了,，而且限購的城市也越來越少了，可是房地產(chǎn)消費(fèi)仍然很低迷,，其原因還是老百姓的口袋里已經(jīng)沒有錢了,，試問如果有錢，誰不想改善居住環(huán)境,。
因此,，擴(kuò)大內(nèi)需并不是印發(fā)幾個文件就能夠真正實(shí)現(xiàn)的，還是應(yīng)該抓住其中的核心,，那就是如何在擴(kuò)大消費(fèi)者收入上下功夫,，尤其是一次分配，因?yàn)榻^大部分的人,，目前的工資水平還是比較低的,。
汽車的消費(fèi)大抵也是如此，在大量的人都在量入為出縮減消費(fèi)的時(shí)候,，汽車的消費(fèi)也不會有很強(qiáng)勢的反彈,，無論金融怎么刺激，倒是不如繼續(xù)給消費(fèi)者減免稅款來的實(shí)惠,。

當(dāng)下不是沒有市場需求,，任何產(chǎn)業(yè)都有,、關(guān)鍵是老百姓的口袋越來越緊,，這是根本。

中國繼續(xù)推進(jìn)地產(chǎn)銀行整合,，全國人民加速給銀行打工,，銀行一直不變是中國最偉大強(qiáng)大的企業(yè)家，如果一家企業(yè)最后都懟不過銀行這一難

恒大是不有救了,？