早晨,，在一個(gè)全是企業(yè)家和投資家的高端投資群里，我轉(zhuǎn)了一篇關(guān)于港資開(kāi)始抄底內(nèi)地房地產(chǎn)的文章,，結(jié)果引起了不小的爭(zhēng)論,。大概是受昨天港股、A股還有中概股暴跌的影響,，群里顯然彌漫著恐懼的心態(tài),，有人就在質(zhì)疑：“抄底內(nèi)地房地產(chǎn)？應(yīng)該還是在下行通道中吧,？看到的都是拋不出去的房……”我則回答：“中國(guó)的房市跟股市有著根本的不同,，千萬(wàn)別拿股市的思維來(lái)看房市,?！?br />
這時(shí)群里有五大行的資深人士給出了他們的客觀觀察：目前就寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看，一方面受經(jīng)濟(jì)影響空置率確實(shí)在上升,，但另一方面大宗交易還是有不少成交,，這時(shí)抄底購(gòu)入的都是壓箱底的便宜貨。而至于買(mǎi)家是誰(shuí),，一方面是國(guó)央企“救市”在以骨折價(jià)購(gòu)入民企優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，另一方面則是熟諳中國(guó)市場(chǎng)的外資機(jī)構(gòu)也在伺機(jī)而動(dòng)。這種情況還不光發(fā)生在一線(xiàn)城市,，甚至連原來(lái)非常不活躍的弱二線(xiàn)城市都在買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi),。

為什么會(huì)這樣？正好最近看溫伯陵講歷史講到“延續(xù)兩千年的國(guó)策——重農(nóng)抑商”,，我想大概就能回答這個(gè)問(wèn)題,，順便可以理解很多國(guó)家層面上的經(jīng)濟(jì)大動(dòng)作。就此說(shuō)說(shuō)我的理解,。為何自商鞅變法以來(lái)中國(guó)施政的基本國(guó)策都是“重農(nóng)輕商”呢,？道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)椤稗r(nóng)”代表的就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)（古代沒(méi)有制造業(yè),，農(nóng)業(yè)就是生產(chǎn)項(xiàng)目,，代表生產(chǎn)力），而“商”代表的就是虛擬經(jīng)濟(jì)（不直接創(chuàng)造價(jià)值,，而通過(guò)倒賣(mài)獲取利潤(rùn),，不生產(chǎn)而食利），本末很清楚,，重農(nóng)就是鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，抑商就是抑制過(guò)多的中間環(huán)節(jié)的逐利行為。而且對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō),，農(nóng)業(yè)所代表的實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)應(yīng)的是固定資產(chǎn)投資,，創(chuàng)造的財(cái)富是帶不走的（因?yàn)橥恋厥菐Р蛔叩?，跑得了和尚跑不了廟），而商人所代表的虛擬經(jīng)濟(jì)是流動(dòng)的經(jīng)濟(jì),，財(cái)富是可以隨時(shí)跑路的（所謂“資本沒(méi)有祖國(guó)”）,，對(duì)于一國(guó)的財(cái)政來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是抓實(shí)體經(jīng)濟(jì)更加牢靠（這點(diǎn)現(xiàn)在就連美國(guó)也開(kāi)始意識(shí)到了）,?！爸剞r(nóng)抑商”也并非不要商業(yè)，幫助實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行正常流通的商業(yè)行為還是需要的,，但對(duì)“富可敵國(guó)”對(duì)話(huà)語(yǔ)權(quán)有訴求的壟斷資本就會(huì)保持警惕,，一定會(huì)用行政手段來(lái)進(jìn)行打壓（這也是反壟斷法的目的吧）?；仡欀袊?guó)歷史,，要想長(zhǎng)治久安就必須堅(jiān)持這樣的國(guó)策，抑制逐利行為泛濫,，讓人們回到安居樂(lè)業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)中,，才能保持長(zhǎng)久的繁榮與穩(wěn)定。

理解了這個(gè)道理再來(lái)看中國(guó)的股市與房市,，為什么在中國(guó)老百姓的觀念里永遠(yuǎn)都是“炒股”和“買(mǎi)房”,？就是因?yàn)樵诖蠹倚闹泄墒芯褪且粋€(gè)投機(jī)賺外財(cái)?shù)牡胤剑I(mǎi)房往往跟成家立業(yè)掛鉤代表著安定和一生的投資,。有挑戰(zhàn)者或許會(huì)說(shuō)“不是也有炒房的嗎,？比如溫州炒房團(tuán)”，是啊,，這也就是為什么這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控始終堅(jiān)持“房住不炒”的原因所在,，在治理者心中房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)是符合實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的，加上土地國(guó)有,，在房上產(chǎn)生的長(zhǎng)期財(cái)富積累都是可以被鼓勵(lì)的,，而如果是“炒房”性質(zhì)就完全不一樣，就是沒(méi)有創(chuàng)造任何價(jià)值的套利行為,，會(huì)嚴(yán)重危害整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,，就必須打壓。中國(guó)的股市為什么這么容易波動(dòng),？就是因?yàn)樗鼘?duì)應(yīng)大多概念的成分,，想象力一旦破滅，市值就自然崩塌,。中國(guó)的房市為什么可以保持堅(jiān)挺,？就是因?yàn)樗鼘?duì)應(yīng)的實(shí)際上就是中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)越厚重,，吸引來(lái)的人口質(zhì)量越高,，房?jī)r(jià)就越有支撐,，即使短期有泡沫，也很快會(huì)被上升勢(shì)頭給填實(shí)（這就是北上廣深這樣一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的底層支撐）,。你說(shuō)在中國(guó)買(mǎi)房是不是比炒股靠譜的多,？

這次大會(huì)之后，很多方向性問(wèn)題其實(shí)已經(jīng)非常明確了,，那么今后中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何發(fā)展,？會(huì)像股市這樣脆弱嗎？有幾個(gè)基本面需要搞清楚：1,、行業(yè)性的債務(wù)危機(jī)是否已經(jīng)出清,？2、國(guó)家層面從緊的調(diào)控政策是否已經(jīng)放松,？3,、行業(yè)格局是否調(diào)整到位，主體企業(yè)是否健康,？4,、中國(guó)的城市化進(jìn)程是否已經(jīng)結(jié)束？5,、房地產(chǎn)市場(chǎng)是否還有足夠發(fā)展空間？答案大家可以自己去找自己去驗(yàn)證,，有一個(gè)基本上是公認(rèn)的事實(shí)是：如今房地產(chǎn)市場(chǎng)的頭部已經(jīng)基本上從原來(lái)激進(jìn)型民企為主轉(zhuǎn)向國(guó)央企和穩(wěn)健型民企為主（因?yàn)榍罢呋径急├琢?，很多將?huì)徹底退出市場(chǎng)），以REITs為代表的金融政策也會(huì)更鼓勵(lì)租賃,，這就讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的可控程度大大提高,，未來(lái)大概率這些幸存者會(huì)緊跟政策引導(dǎo)的方向，更多的轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng),，更多的去與產(chǎn)業(yè)結(jié)合,，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)保駕護(hù)航（包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn),、實(shí)體商業(yè),、租賃住房等將成為主流產(chǎn)品），就算是商品住宅也會(huì)更向剛需貼近（近期的返稅政策就說(shuō)明了這點(diǎn)）,?？梢灶A(yù)見(jiàn)，經(jīng)過(guò)行業(yè)性大洗牌,，撇清泡沫（比如最近北京的大宗交易成交基本上都是市場(chǎng)評(píng)估值的七折,，就是撇清泡沫后的資產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)），中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底企穩(wěn),，這也就是熟悉中國(guó)國(guó)情有遠(yuǎn)見(jiàn)的投資機(jī)構(gòu)選擇此時(shí)下場(chǎng)抄底的真實(shí)原因,。

順便一道回答近期很多朋友關(guān)心的問(wèn)題：北京上海這樣一線(xiàn)城市的房子還可以買(mǎi)嗎,？我統(tǒng)一的回答是：可以買(mǎi)，但盡量靠近內(nèi)城或主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)（比如北京就應(yīng)該是中關(guān)村附近）,，手里盡量不要持有超過(guò)兩套以上的閑置房產(chǎn),，盡可能不貸款或少用杠桿，盡可能鎖定靠譜的運(yùn)營(yíng)主體（自己有經(jīng)營(yíng)能力當(dāng)然最好,，我的一位上海圈內(nèi)老友近年來(lái)從輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)入重資產(chǎn)投資,，自己選地段自己找人經(jīng)營(yíng)，目前戰(zhàn)績(jī)是平均年化收益30%,，最高能做到70%,！這還是在疫情期間實(shí)現(xiàn)的），你要相信穩(wěn)定的中國(guó)經(jīng)濟(jì)所蘊(yùn)含的巨大能量,，不用投機(jī)一樣可以創(chuàng)造財(cái)富,，還更踏實(shí)，可以安心睡覺(jué),。

“別人貪婪我恐懼,，別人恐懼我貪婪”。都在學(xué)巴菲特,，那么巴菲特的這句名言有誰(shuí)能真正做到呢,？關(guān)于未來(lái)我們已經(jīng)非常確定了，此時(shí)決定成敗的就是你的眼光和定力了,。人人都能賺錢(qián)的時(shí)代顯然早已經(jīng)過(guò)去,，未來(lái)只屬于那些看清真相繼續(xù)努力前行的人們！

太古集團(tuán)是一家英資家族企業(yè),，多元化做的非常不錯(cuò),，成長(zhǎng)于香港，其當(dāng)前的底蘊(yùn)已經(jīng)是充滿(mǎn)了有錢(qián)有閑感覺(jué)的“富N代”文化,。慢工出細(xì)活固然不錯(cuò),，但做的有匠心并不一定就發(fā)展好。因?yàn)槟愀枰紤]到這個(gè)時(shí)代本身的變化,。

就時(shí)代這個(gè)層面來(lái)說(shuō),，港商更加面臨挑戰(zhàn)。對(duì)和記黃埔是這樣,，對(duì)太古也一樣,。太古的核心業(yè)務(wù)都是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，地產(chǎn),，飲料,，航空等等。但是,，當(dāng)代人類(lèi)科技變化日新月異,，廣闊的機(jī)會(huì)在新經(jīng)濟(jì),，而不在這些傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上?！案籒代”善于守業(yè),，但是“富一代”卻在創(chuàng)業(yè)，這就是區(qū)別,?！案籒代”們普遍的特點(diǎn)就是品味高，匠心足,，然而并無(wú)法真正有什么突破,。太古的特點(diǎn)是跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理經(jīng)驗(yàn)。但要注意,，這些行業(yè)早就已經(jīng)是夕陽(yáng)行業(yè)了,，才能有半壟斷的玩法，才能穩(wěn)定管理,。

太古和其同時(shí)代的家族企業(yè)巨頭起于時(shí)代的機(jī)遇,，而終會(huì)受時(shí)代所限，后來(lái)者難以模仿,，但有機(jī)會(huì)超越,。