厲害國(guó)終于又有一項(xiàng)世界第一了,！

那就是在全球城市中心區(qū)域房?jī)r(jià)最高的前五名城市中,，中國(guó)以香港、北京,、深圳,、上海超越首爾，而獨(dú)霸前四名,，而在前十名城市中還包括位列第八名的廣州,。如果按照距市中心8公里左右的外圍區(qū)域來(lái)看的話，排名順序雖稍有不同,，但是前五名依然是包括了香港,、北京、上海和居于第五名的深圳,，而廣州的外圍區(qū)域房?jī)r(jià)則居世界第十六位,。在趕超世界水平的路上，雖然中國(guó)的人均可支配收入和社會(huì)福利水平屈居于后,，但是以最多的入榜城市和最領(lǐng)先的排名讓房?jī)r(jià)遙遙領(lǐng)先于老牌世界城市倫敦,、紐約，真是可喜可賀呀,！

如果按照某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的說(shuō)法,，房?jī)r(jià)高是經(jīng)濟(jì)繁榮的表現(xiàn)，交通堵是經(jīng)濟(jì)繁榮的表現(xiàn),，也確實(shí)有一定的道理,。但這一說(shuō)法的前提，是房?jī)r(jià)的形成是在要素自由流動(dòng)和完全市場(chǎng)配置的情況下,，在不存在明顯的城市交通規(guī)劃人為硬傷的情況下,。顯然，將這一說(shuō)法生搬硬套到中國(guó)是不合適的,，即使將之從時(shí)間線上加以延長(zhǎng),、從空間區(qū)域上加以擴(kuò)大、從決定房?jī)r(jià)基本面的人口,、土地,、金融三要素及其配置的范圍來(lái)看，也很難得出中國(guó)頭部城市房?jī)r(jià)必須世界領(lǐng)先的結(jié)論,。

第一,、從城市能級(jí)來(lái)看,，作為公認(rèn)的全球化程度最高的世界城市倫敦和紐約,，是最頂級(jí)的全球金融中心,，有著更加自由的市場(chǎng)體系和法律制度保障，都是從全球范圍內(nèi)配置資源的,，其房?jī)r(jià)的支撐要素是全球的經(jīng)濟(jì),、人口與金融資源，因此從邏輯上無(wú)論從短期,、中期,、長(zhǎng)期而言都應(yīng)該是世界城市房?jī)r(jià)的巔峰。但事實(shí)上無(wú)論是其市中心的房?jī)r(jià),，還是外圍區(qū)域的房?jī)r(jià),，卻都遠(yuǎn)遜于香港、北京,、上海,、深圳等中國(guó)城市。

第二,、香港雖然有著排名居于世界前列的自由市場(chǎng),，北京、上海,、深圳等坐擁中國(guó)這個(gè)世界第一的人口大國(guó)和世界第二大經(jīng)濟(jì)體的體量,，但因?yàn)楦鞣N人口流動(dòng)限制和限購(gòu)限售措施的存在，無(wú)疑也大大妨礙了要素流動(dòng),，不但讓其相對(duì)于倫敦和紐約這樣的城市而言本來(lái)就欠缺世界范圍內(nèi)配置資源的能力,，更是讓中國(guó)龐大的市場(chǎng)與人口總量在事實(shí)上也難以真正形成對(duì)其足夠的房?jī)r(jià)支撐。但實(shí)際上結(jié)果卻恰恰相反,，這些城市無(wú)論是市中心的房?jī)r(jià),，還是外圍區(qū)域房?jī)r(jià)，乃至房?jī)r(jià)收入比,，都名列世界城市的前茅,。

難道是經(jīng)濟(jì)學(xué)基本邏輯和任澤平的人口、土地,、金融三要素的分析方法出了問(wèn)題,？

其實(shí)，在上述城市房?jī)r(jià)形成的經(jīng)濟(jì)學(xué)悖論中,，并非經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯與人口,、土地、金融三要素分析方法出了問(wèn)題,，而是恰恰是因?yàn)槟承┩獠恳蛩氐慕槿?，改變了房?jī)r(jià)形成的邏輯關(guān)系和要素之間的函數(shù)關(guān)系,，才導(dǎo)致了這些中國(guó)的代表性城市的房?jī)r(jià)實(shí)踐與經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯的嚴(yán)重背離。

只要稍稍觀察一下香港,、北京,、上海、深圳與倫敦,、紐約樓市規(guī)則的不同,，就會(huì)發(fā)現(xiàn)前者都存在一個(gè)共同點(diǎn)，那就是土地的高度管制和政府控制,，這是它們和倫敦,、紐約最大的不同。即使在土地規(guī)劃和利用方面存在著或強(qiáng)或弱的不同程度的管制,，而且同為土地私有,，但是香港土地市場(chǎng)極強(qiáng)的政府管制和土地出讓的政府壟斷則是十分有紐倫港中唯一城市的。而中國(guó)內(nèi)地的土地出讓制度不但復(fù)制于香港的土地管制體系,，而且加上建設(shè)用地更是政府控制力更強(qiáng)的國(guó)有和集體建設(shè)用地,，當(dāng)政府成為土地市場(chǎng)的控制者和唯一的供給方，這就徹底改變了土地市場(chǎng)的供求關(guān)系和市場(chǎng)規(guī)則,。

在學(xué)習(xí)香港,，試圖以市場(chǎng)化方式解決住房供給不足問(wèn)題的過(guò)程中逐步發(fā)現(xiàn)了土地財(cái)政的妙處，尤其在1994年分稅制實(shí)施以后土地財(cái)政成為地方財(cái)力中稅收收入之外的主要來(lái)源之后,，土地財(cái)政就徹底改變了中國(guó)城市化路徑和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式,。在特有的政績(jī)觀和土地財(cái)政的推動(dòng)之下，一方面如何獲取更多的土地財(cái)政收入,，另一方面如何用未來(lái)的土地財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)負(fù)債發(fā)展以擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模和培育地方產(chǎn)業(yè),，就成為地方政府自然而然、無(wú)法掩飾的內(nèi)在沖動(dòng),。

為獲取更多的土地財(cái)政收入,，在中央控制金融服務(wù)價(jià)格和牌照的情況下，地方政府自然就會(huì)以控制土地出讓節(jié)奏和涉房貸款準(zhǔn)入條件的方式去努力推高樓市,，以擴(kuò)大行業(yè)規(guī)模和樓市總量去爭(zhēng)取多賣(mài)地和賣(mài)高價(jià),；在土地成為抵押融資品且成為地方擴(kuò)大建設(shè)融資的最好信用創(chuàng)造工具時(shí)，如何持續(xù)推高地價(jià)和避免地價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn),，就成為地方政府的必然選擇,。如此一來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)就逐步從解決居民住房需求的市場(chǎng)化方式,，演變?yōu)闊o(wú)限推高地價(jià),，進(jìn)而謀取更多的土地財(cái)政收入的工具，樓市“限跌令”自然也就成了地方政府維護(hù)土地財(cái)政的必然之舉,，尤其是在行業(yè)下行,，地方財(cái)政壓力驟增的情況下更是如此,。

政府左手控制著地根，右手緊握著銀根,，然后又以獲取最大的土地財(cái)政收入為目標(biāo)自肥,，土地財(cái)政在實(shí)質(zhì)上就演變成了一種帶有強(qiáng)制性的變相稅收。這種稅收不但沒(méi)有法定稅率,，而且有著無(wú)限推高的強(qiáng)大內(nèi)在動(dòng)力,，直到將地價(jià)推向社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行承受的極限為止,。多年來(lái)支持經(jīng)濟(jì)和城市高速發(fā)展的負(fù)債建設(shè)模式的基礎(chǔ),，則是以未來(lái)的地方政府可支配收入為前提并以之為抵押的，而由此造成的對(duì)于未來(lái)土地財(cái)政收入的大量透支自然也就讓土地財(cái)政列車(chē)無(wú)法“停車(chē)”甚至減速,，并不斷將地價(jià)推向新的巔峰和不斷探摸社會(huì)經(jīng)濟(jì)對(duì)于高地價(jià)的承受極限,。

在不斷推高的地價(jià)之下，房?jī)r(jià)豈能不水漲船高,？至于什么人口,、產(chǎn)業(yè)聚集之下的需求支撐，什么金融政策的短期影響,，什么中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成長(zhǎng)溢價(jià)等等解釋?zhuān)瑢?shí)際上都無(wú)法擺脫和掩飾欲壑難平的土地財(cái)政不斷持續(xù)推高地價(jià),，進(jìn)而持續(xù)推高房?jī)r(jià)的這一巨大力量的作用，直到將房?jī)r(jià)推高到樓市交易量過(guò)低導(dǎo)致土地出讓困難而引發(fā)土地財(cái)政需求無(wú)法承受為止,。這才是以北京,、上海、深圳,、廣州為代表的中國(guó)核心城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段,、居民收入水平和資源配置范圍于能力的真正原因。

香港土地出讓的高度政府管制和壟斷制度,，是將香港房?jī)r(jià)推向極致的最重要原因,。但即便如此，香港的金融體系卻是自由開(kāi)放的,，而且香港也以土地收入作為公共支出的主要來(lái)源而讓香港成了世界稅收最低的地區(qū)之一,，因此香港的高房?jī)r(jià)也有經(jīng)濟(jì)繁榮的基本面作為支持。而中國(guó)內(nèi)地土地與金融政府雙管制之下的土地財(cái)政,，才是將房?jī)r(jià)推向脫離經(jīng)濟(jì)和人口基本面的世界極致的直接原因,，更何況還有名義稅率最高之一的稅收體系呢。如此之下,，經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展能力和公共服務(wù)廉潔程度,，自然也就堪憂了。

離譜的房?jī)r(jià),，說(shuō)明了什么,？

之前聽(tīng)過(guò)一個(gè)段子,，北京上海市中心的一套普通房子（100多平左右），完全可以在紐約和倫敦買(mǎi)到豪宅了,。這還是按照普通匯率計(jì)算的,，如果按照購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)計(jì)算，在紐約倫敦買(mǎi)完豪宅后,，還可以余下一大筆錢(qián),。

房?jī)r(jià)虛高，只說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題,，北上廣深一線城市的現(xiàn)實(shí)住房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給,。這還是在城區(qū)人口密度大大小于紐約、倫敦的情況下發(fā)生的,。

城市人口密度小,，但卻獲得了全球第一高房?jī)r(jià)的支撐，難道這不是一個(gè)奇怪的悖論么,？

如果誰(shuí)能解決了這一悖論,，保證可以拿諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。

還有一個(gè)悖論:四五線城市的平均房?jī)r(jià)只有一線城市的十分之一,，但是一線城市居民的可支配收入絕對(duì)沒(méi)有達(dá)到四五線城市居民人均可支配收入的10倍,。

如果誰(shuí)能同時(shí)解釋這兩個(gè)悖論，那肯定是人中之瑞了,。

一線城市都是人口體量大的城市,，人多，房缺,，價(jià)漲,。越是大城市核心區(qū)，人口越多,，住房越緊張,，價(jià)格漲幅越大。發(fā)達(dá)城市,，人員流入多,，推動(dòng)房?jī)r(jià)漲。這在全世界城市化進(jìn)程中是普遍現(xiàn)象,。從任澤平的全球大城市房?jī)r(jià)排名也可見(jiàn)一斑,。

排名中，世界大城市中心高房?jī)r(jià),，前十中國(guó)占一半,。這一方面說(shuō)明中國(guó)人口大國(guó)優(yōu)勢(shì)，還有更重要的是中國(guó)改革開(kāi)放四十年的大發(fā)展，形成高速發(fā)展的城市中心,。高房?jī)r(jià)不是哪個(gè)人決定的,，是市場(chǎng)供求決定的，所以從另一個(gè)角度看,，高房?jī)r(jià)也意味著擁有者獲得了高價(jià)值優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，在城市核心區(qū)域房產(chǎn)稀缺的現(xiàn)實(shí)下，高房?jī)r(jià)也意味著未來(lái)保值升值空間大,。

就目前來(lái)看,，買(mǎi)房就增值的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，但以過(guò)去大城市核心房?jī)r(jià)走勢(shì)做參照,，人口流入地區(qū)的房子,，發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘泻诵膮^(qū)的房子都不會(huì)低，樓市再不好,，大城市核心區(qū)域的房子還是不愁賣(mài),。不過(guò)房子的本質(zhì)是讓人住的,，沒(méi)人住,，房?jī)r(jià)自然不會(huì)漲，想住的人多,，房?jī)r(jià)就水漲船高,。