龍湖的核心:一線和二線城市都還不錯,。這個月杭州推一個50億的項(xiàng)目，預(yù)計一把清盤,。龍湖國內(nèi)只進(jìn)入68 個城市,，top10里進(jìn)入城市最少的開發(fā)商，相對比較安全,。三四五六線城市下滑非常明顯，也沒有止跌的趨勢,。
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總的來說,，我對龍湖近兩天事件的看法就是：

炒作。

比較認(rèn)同龍湖創(chuàng)始人,、董事局主席吳亞軍在昨天午后的投資人電話會上表達(dá)的一個觀點(diǎn)：是市場驚慌導(dǎo)致的,。

很簡單的道理，現(xiàn)在還健在的股價較高的民營房企,，才有被做空的空間,。

記得是在今年6月，一次與幾位房企的高管吃飯,，席間,，一家暴雷較早的房企高管拿著酒杯走到另一家房企高管跟前，半開玩笑半認(rèn)真地說,，你們的股價比我們的高太多了,，我得留點(diǎn)錢炒你們的股票。

這位喜歡炒股的朋友,，上個月入手了一套位于深圳福田CBD的大平層,。

昨天龍湖的股價最高跌幅接近兩成,，創(chuàng)2018年11月以來新低，幾只債券也有兩三成的跌幅,，這樣的跌幅和跌法,，我們其實(shí)并不陌生。

前幾天的金地,，還有較早以前的旭輝,，還有碧桂園，都差不多,。苗頭寫過,，房地產(chǎn)股債市場的情緒早已脫離公司的基本面，一條不知從哪兒來的負(fù)面消息,，再加幾單可大可小的交易,，就可以把一家公司的股票和債券干翻。

有分析說,，如果龍湖都被投資者拋棄,，那基本意味著投資者徹底放棄了地產(chǎn)股。我覺得不至于,，投資者不過是在圍獵而已,，哪里有機(jī)會，哪個空間大,，他們就會撲向哪里,。

昨天市場的情緒被瑞銀的報告放大了，說是恐慌也好,，驚慌也罷,，都是非理性的過激反應(yīng)。當(dāng)然,，如果從“落袋為安”的角度,，也能理解，畢竟行業(yè)和市場還沒扭轉(zhuǎn),，個別房企的負(fù)面信用事件強(qiáng)化了這種“落袋為安”的邏輯,。

我在想另一個問題，如果要投資中國房企的股票和債券,，如果你不選擇龍湖,，你還能選擇誰？有朋友會說一家提及率也比較高的某公司,，我不能點(diǎn)名,，但是我認(rèn)為這家公司的管理層已然把它以前的魂給弄丟了。

龍湖是一家堅(jiān)持做自己的公司，它也是投資和財務(wù)管理相當(dāng)自律的公司,。這種堅(jiān)持與自律,，有時讓人感覺比央企還嚴(yán)格。

前段時間,，我問一位與龍湖打交道比較多的做投資的朋友,，為什么龍湖不到深圳來拿地？深圳不是把一些“壓箱底”的貨都拿出來賣了嗎,？

他告訴我,，龍湖有自己的一套標(biāo)準(zhǔn)，對別的房企可能是“壓箱底”的貨,，但是對龍湖,，不一定?！褒埡γ恳粔K地的去化率,、回款等指標(biāo)要求非常具體?！?br />
瑞銀報告里有一個觀點(diǎn),，認(rèn)為“停貸”風(fēng)波將推遲中國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，支持它這個結(jié)論的是2022年7月,，前100強(qiáng)房企的合同銷售額環(huán)比下降了27%,，同比下降40%。
你看,，還是拿去年的數(shù)據(jù),，來抽打今年房企的表現(xiàn),，但是實(shí)際上,，我們不可能回到以前的老路，現(xiàn)在對房企來講,，最大的發(fā)展不是銷售額，而是安全,，平穩(wěn)過渡,。

如果純粹追求銷售規(guī)模，加大開工量和推貨量就是了,，但是,，這樣做的話，會對一家公司的安全經(jīng)營帶來極大的挑戰(zhàn)和風(fēng)險,。

龍湖對此保持了充分的清醒,。據(jù)我了解，2020年初發(fā)生疫情后，龍湖每個月都要組織運(yùn)營,、營銷,、財務(wù)、投資發(fā)展等部門做兩次壓力測試,，討論在最差的情況下要怎么辦,，支付怎么做，投資怎么做,。

瑞銀還在對碧桂園,、龍湖、萬科,、旭輝等4家房企進(jìn)行現(xiàn)金流分析的基礎(chǔ)上,，下調(diào)了“選定股票的收益和價格目標(biāo)”。其中,，碧桂園和龍湖的評級下調(diào)為“中性”,。

對龍湖來講，房地產(chǎn)銷售回款僅是它的經(jīng)營性現(xiàn)金流構(gòu)成的一部分,。8月9日,，龍湖集團(tuán)發(fā)布了1-7月相關(guān)數(shù)據(jù)，從這份數(shù)據(jù)來看,，龍湖的經(jīng)營可以說是相當(dāng)穩(wěn)?。?br />
截至2022年7月末，龍湖集團(tuán)累計實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額人民幣683.6億元,，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售面積418.9萬平方米,。7月單月實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額人民幣118.5億元。

這樣的銷售成績可以說是房企“優(yōu)等生”當(dāng)中,，表現(xiàn)較為拔尖的了——如果從全口徑金額看,，7月份其實(shí)是182億，同比僅下降4%,。

記住,，龍湖這份成績單并不是在加大投資規(guī)模和推盤量的基礎(chǔ)上取得的。對于龍湖這樣的公司,，它要的是高質(zhì)量的發(fā)展,，而不是量上的變化。

瑞銀說,，投資者擔(dān)心由于銷售回款變慢,，現(xiàn)金流的持續(xù)消耗，將使得房企面臨估值下調(diào)的壓力,。瑞銀這點(diǎn)說得沒錯,，但是我覺得它可能誤判了龍湖——并非所有的研究機(jī)構(gòu)都能搞懂“凡事預(yù)則立,，不預(yù)則廢”這句話的意思。

吳亞軍對龍湖的管理層提出過一個假設(shè)：如果在極端的情況下,，龍湖一套房都賣不出去,，還要正常支付員工工資，給銀行和金融機(jī)構(gòu)還貸,，支付供應(yīng)商款項(xiàng),，這些錢從哪里來？
什么意思呢,？就是房子都賣不動了,，靠什么來支持龍湖繼續(xù)往前走？

龍湖的答案是：租金,。

租金是相對穩(wěn)定的,。即使現(xiàn)在銷售市場波動，但是商場可以正常收租,，那么龍湖的日子就會過得相對比較舒服些,。

龍湖進(jìn)入的城市都是高能級的一二線城市，在這些城市,，龍湖拿的地絕大多數(shù)的位置都比較好,。

大家知道，一線城市核心地段的房子,，集中的是全國的購買力,，這一塊的購買力在全國來講，絕對值非常大,，有很大的想象空間,。而二線的省會和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的好房子，集中的是全省的購買力,，這個群體的容量也比較大,。

以龍湖的產(chǎn)品定位和產(chǎn)品打造能力，市場從不擔(dān)心龍湖賣不出房子,。因?yàn)辇埡o論是做高端高凈值人群,，還是中端改善，甚至底端的剛需,，都有硬核的實(shí)力與能力,。而龍湖要的是市場口碑，而不是簡單的“賣了多少貨”,。

超過30家開發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成債券違約或在進(jìn)行債務(wù)重組，這是事實(shí).但是對于龍湖這樣的公司來講,，現(xiàn)在正是“吹沙見金”的時期,。

用吳亞軍的話來講,，“現(xiàn)在是行業(yè)最黯淡的時候，我們反而要往光明去看,、往機(jī)會處去看,。”
吳亞軍提到,，前幾天,，龍湖管理層和公司合伙人座談，很重要的話題就是“長期看龍湖未來5年的策略和打算是什么,？怎么增加持續(xù)性,、經(jīng)營性收入？”

在這個行業(yè)黯淡的時刻,，龍湖所有管理層還坐下來討論5年之后的事情,，這份從容和淡定，非常罕見,。

不錯

龍湖創(chuàng)始人吳亞軍表示,，“是市場驚慌導(dǎo)致的，企業(yè)根本沒出任何狀況”,。而因公司出現(xiàn)商票逾期傳聞,，上海票據(jù)交易所也在10日晚間罕見專門發(fā)布公告，稱龍湖集團(tuán)無商票違約和拒付記錄,，并對謠傳行為予以譴責(zé),。

目前從公開市場來看，龍湖集團(tuán)一年內(nèi)到期或面臨回售的境內(nèi)公司債,、中期票據(jù)規(guī)模為147億元,，而境外美元債一年內(nèi)到期規(guī)模為3億美元。