龍湖的核心:一線和二線城市都還不錯(cuò),。這個(gè)月杭州推一個(gè)50億的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)一把清盤,。龍湖國(guó)內(nèi)只進(jìn)入68 個(gè)城市,，top10里進(jìn)入城市最少的開發(fā)商，相對(duì)比較安全,。三四五六線城市下滑非常明顯,，也沒(méi)有止跌的趨勢(shì)。
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總的來(lái)說(shuō),，我對(duì)龍湖近兩天事件的看法就是：

炒作,。

比較認(rèn)同龍湖創(chuàng)始人、董事局主席吳亞軍在昨天午后的投資人電話會(huì)上表達(dá)的一個(gè)觀點(diǎn)：是市場(chǎng)驚慌導(dǎo)致的,。

很簡(jiǎn)單的道理,，現(xiàn)在還健在的股價(jià)較高的民營(yíng)房企，才有被做空的空間,。

記得是在今年6月,，一次與幾位房企的高管吃飯，席間,，一家暴雷較早的房企高管拿著酒杯走到另一家房企高管跟前,，半開玩笑半認(rèn)真地說(shuō),，你們的股價(jià)比我們的高太多了，我得留點(diǎn)錢炒你們的股票,。

這位喜歡炒股的朋友,，上個(gè)月入手了一套位于深圳福田CBD的大平層。

昨天龍湖的股價(jià)最高跌幅接近兩成,，創(chuàng)2018年11月以來(lái)新低,，幾只債券也有兩三成的跌幅，這樣的跌幅和跌法,，我們其實(shí)并不陌生,。

前幾天的金地，還有較早以前的旭輝,，還有碧桂園,，都差不多。苗頭寫過(guò),，房地產(chǎn)股債市場(chǎng)的情緒早已脫離公司的基本面,，一條不知從哪兒來(lái)的負(fù)面消息，再加幾單可大可小的交易,，就可以把一家公司的股票和債券干翻,。

有分析說(shuō)，如果龍湖都被投資者拋棄,，那基本意味著投資者徹底放棄了地產(chǎn)股,。我覺得不至于，投資者不過(guò)是在圍獵而已,，哪里有機(jī)會(huì),，哪個(gè)空間大，他們就會(huì)撲向哪里,。

昨天市場(chǎng)的情緒被瑞銀的報(bào)告放大了,，說(shuō)是恐慌也好，驚慌也罷,，都是非理性的過(guò)激反應(yīng)。當(dāng)然,，如果從“落袋為安”的角度,，也能理解，畢竟行業(yè)和市場(chǎng)還沒(méi)扭轉(zhuǎn),，個(gè)別房企的負(fù)面信用事件強(qiáng)化了這種“落袋為安”的邏輯,。

我在想另一個(gè)問(wèn)題，如果要投資中國(guó)房企的股票和債券,，如果你不選擇龍湖,，你還能選擇誰(shuí),？有朋友會(huì)說(shuō)一家提及率也比較高的某公司，我不能點(diǎn)名,，但是我認(rèn)為這家公司的管理層已然把它以前的魂給弄丟了,。

龍湖是一家堅(jiān)持做自己的公司，它也是投資和財(cái)務(wù)管理相當(dāng)自律的公司,。這種堅(jiān)持與自律,，有時(shí)讓人感覺比央企還嚴(yán)格。

前段時(shí)間,，我問(wèn)一位與龍湖打交道比較多的做投資的朋友,，為什么龍湖不到深圳來(lái)拿地？深圳不是把一些“壓箱底”的貨都拿出來(lái)賣了嗎,？

他告訴我,，龍湖有自己的一套標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)別的房企可能是“壓箱底”的貨,，但是對(duì)龍湖,，不一定?！褒埡?duì)每一塊地的去化率,、回款等指標(biāo)要求非常具體?！?br />
瑞銀報(bào)告里有一個(gè)觀點(diǎn),，認(rèn)為“停貸”風(fēng)波將推遲中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，支持它這個(gè)結(jié)論的是2022年7月,，前100強(qiáng)房企的合同銷售額環(huán)比下降了27%,，同比下降40%。
你看,，還是拿去年的數(shù)據(jù),，來(lái)抽打今年房企的表現(xiàn)，但是實(shí)際上,，我們不可能回到以前的老路,，現(xiàn)在對(duì)房企來(lái)講，最大的發(fā)展不是銷售額,，而是安全,，平穩(wěn)過(guò)渡。

如果純粹追求銷售規(guī)模,，加大開工量和推貨量就是了,，但是，這樣做的話,，會(huì)對(duì)一家公司的安全經(jīng)營(yíng)帶來(lái)極大的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn),。

龍湖對(duì)此保持了充分的清醒,。據(jù)我了解，2020年初發(fā)生疫情后,，龍湖每個(gè)月都要組織運(yùn)營(yíng),、營(yíng)銷、財(cái)務(wù),、投資發(fā)展等部門做兩次壓力測(cè)試,，討論在最差的情況下要怎么辦，支付怎么做,，投資怎么做,。

瑞銀還在對(duì)碧桂園、龍湖,、萬(wàn)科,、旭輝等4家房企進(jìn)行現(xiàn)金流分析的基礎(chǔ)上，下調(diào)了“選定股票的收益和價(jià)格目標(biāo)”,。其中,，碧桂園和龍湖的評(píng)級(jí)下調(diào)為“中性”。

對(duì)龍湖來(lái)講,，房地產(chǎn)銷售回款僅是它的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流構(gòu)成的一部分,。8月9日，龍湖集團(tuán)發(fā)布了1-7月相關(guān)數(shù)據(jù),，從這份數(shù)據(jù)來(lái)看,，龍湖的經(jīng)營(yíng)可以說(shuō)是相當(dāng)穩(wěn)健：

截至2022年7月末,，龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額人民幣683.6億元,，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售面積418.9萬(wàn)平方米。7月單月實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額人民幣118.5億元,。

這樣的銷售成績(jī)可以說(shuō)是房企“優(yōu)等生”當(dāng)中,，表現(xiàn)較為拔尖的了——如果從全口徑金額看，7月份其實(shí)是182億,，同比僅下降4%,。

記住，龍湖這份成績(jī)單并不是在加大投資規(guī)模和推盤量的基礎(chǔ)上取得的,。對(duì)于龍湖這樣的公司,，它要的是高質(zhì)量的發(fā)展，而不是量上的變化,。

瑞銀說(shuō)，投資者擔(dān)心由于銷售回款變慢,，現(xiàn)金流的持續(xù)消耗,，將使得房企面臨估值下調(diào)的壓力,。瑞銀這點(diǎn)說(shuō)得沒(méi)錯(cuò)，但是我覺得它可能誤判了龍湖——并非所有的研究機(jī)構(gòu)都能搞懂“凡事預(yù)則立,，不預(yù)則廢”這句話的意思,。

吳亞軍對(duì)龍湖的管理層提出過(guò)一個(gè)假設(shè)：如果在極端的情況下，龍湖一套房都賣不出去,，還要正常支付員工工資,，給銀行和金融機(jī)構(gòu)還貸，支付供應(yīng)商款項(xiàng),，這些錢從哪里來(lái),？
什么意思呢？就是房子都賣不動(dòng)了,，靠什么來(lái)支持龍湖繼續(xù)往前走,？

龍湖的答案是：租金。

租金是相對(duì)穩(wěn)定的,。即使現(xiàn)在銷售市場(chǎng)波動(dòng),，但是商場(chǎng)可以正常收租，那么龍湖的日子就會(huì)過(guò)得相對(duì)比較舒服些,。

龍湖進(jìn)入的城市都是高能級(jí)的一二線城市,，在這些城市，龍湖拿的地絕大多數(shù)的位置都比較好,。

大家知道,，一線城市核心地段的房子，集中的是全國(guó)的購(gòu)買力,，這一塊的購(gòu)買力在全國(guó)來(lái)講,，絕對(duì)值非常大，有很大的想象空間,。而二線的省會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的好房子,，集中的是全省的購(gòu)買力，這個(gè)群體的容量也比較大,。

以龍湖的產(chǎn)品定位和產(chǎn)品打造能力,，市場(chǎng)從不擔(dān)心龍湖賣不出房子。因?yàn)辇埡o(wú)論是做高端高凈值人群,，還是中端改善,，甚至底端的剛需，都有硬核的實(shí)力與能力,。而龍湖要的是市場(chǎng)口碑,，而不是簡(jiǎn)單的“賣了多少貨”。

超過(guò)30家開發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成債券違約或在進(jìn)行債務(wù)重組，這是事實(shí).但是對(duì)于龍湖這樣的公司來(lái)講,，現(xiàn)在正是“吹沙見金”的時(shí)期,。

用吳亞軍的話來(lái)講，“現(xiàn)在是行業(yè)最黯淡的時(shí)候,，我們反而要往光明去看,、往機(jī)會(huì)處去看?！?br /> 吳亞軍提到,，前幾天，龍湖管理層和公司合伙人座談,，很重要的話題就是“長(zhǎng)期看龍湖未來(lái)5年的策略和打算是什么,？怎么增加持續(xù)性、經(jīng)營(yíng)性收入,？”

在這個(gè)行業(yè)黯淡的時(shí)刻,，龍湖所有管理層還坐下來(lái)討論5年之后的事情，這份從容和淡定,，非常罕見,。

不錯(cuò)

龍湖創(chuàng)始人吳亞軍表示，“是市場(chǎng)驚慌導(dǎo)致的,，企業(yè)根本沒(méi)出任何狀況”,。而因公司出現(xiàn)商票逾期傳聞，上海票據(jù)交易所也在10日晚間罕見專門發(fā)布公告,，稱龍湖集團(tuán)無(wú)商票違約和拒付記錄,，并對(duì)謠傳行為予以譴責(zé)。

目前從公開市場(chǎng)來(lái)看,，龍湖集團(tuán)一年內(nèi)到期或面臨回售的境內(nèi)公司債,、中期票據(jù)規(guī)模為147億元，而境外美元債一年內(nèi)到期規(guī)模為3億美元,。