為什么商品房預售制度難以終結，而且在我國不少城市試點現房銷售之后又偃旗息鼓了,？

作為住房供應短缺時代的產物,，中國內地的商品房預售制度從香港引進，曾極大地促進了房地產行業(yè)的發(fā)展,，在充分利用社會資源擴大商品房供應的同時,，也形成了具有中國內地特色的高杠桿高負債支持下的高周轉行業(yè)發(fā)展模式。而這種高周轉模式一旦遭遇行業(yè)下行,，當銷售回款不暢或者融資出現問題時,，就容易出現企業(yè)流動性困難，乃至發(fā)生現金流斷裂和項目停工停建,，造成大量的爛尾樓,。

預售制度其實在不少發(fā)達經濟體也同樣存在，但這些國家的預售制與中國內地有著根本的不同,。就內地房地產預售制的老師香港而言,，所謂的“賣樓花”預售制度，很大程度上只是樓位預訂,，也就是由買房者按照圖紙繳納少量訂金,，且這部分訂金由開發(fā)商與買房者共同委托的律師樓監(jiān)管，而開發(fā)建設資金主要依靠開發(fā)商向銀行貸款解決,，只有在樓盤即將交付時買房人才會開始按揭貸款,。如此一來,，在項目爛尾的情況下，買房者最多損失的只是訂金而已,。但內地樓市的按揭貸款是在項目達到預售條件時即可發(fā)放,，并由地方政府與銀行共同監(jiān)管，而這種監(jiān)管在流為形式審查的同時亦很容易被開發(fā)商的“公關”俘獲,，從而造成事實上的監(jiān)管無效甚至與開發(fā)商的合謀,，導致監(jiān)管資金的普遍性挪用和轉移。這也是開發(fā)商得以在杠桿之上加杠桿,，實現負債推動下的快速發(fā)展的前提條件,。

商品房預售制度促進了房地產行業(yè)利用社會資源擴大市場供給和解決住房短缺問題，而預售資金監(jiān)管就成為支持預售制度落地實施的保障,。但也正是預售資金監(jiān)管的不到位和事實上的監(jiān)管失效,，給房企創(chuàng)造了挪用項目資金加杠桿以推高企業(yè)規(guī)模的機會。而杠桿之上加杠桿,、明杠桿之下包含暗杠桿所造成的高負債壓力,，自然迫使房企將高周轉推向了極致。高周轉模式讓房企得以用較少的核心資本獲得了極大的營收規(guī)模的同時,，也與地方政府旺盛的土地財政需求達成了較高的契合度,。這一點，體現在作為監(jiān)管部門的地方政府在土地出讓合同中往往載有項目開發(fā)建設時限這一明顯推高開發(fā)商周轉要求的條款之中,，反過來也就必然造成地方政府對于開發(fā)商預售資金監(jiān)管上的流于形式和對開發(fā)商挪用,、轉移監(jiān)管資金的默許以及有意無意的無視狀態(tài)。

試想想看,，如果監(jiān)管得以嚴格執(zhí)行和資金僅限于本項目使用,，怎么會出現那么多的爛尾樓、怎么會出現開發(fā)商的連續(xù)加杠桿和企業(yè)規(guī)模的如此快速膨脹,？如果沒有開發(fā)商規(guī)模的迅速膨脹,，除了市場供應增速下降進而導致無法達到目前的供應總量水平之外，自然也就無法產生目前如此之多的土地需求與相關稅費,，地方政府的土地財政也就失去了快速增長的支柱,。因此，正是監(jiān)管對于開發(fā)商的默許,，甚至是和開發(fā)商自覺不自覺的合謀才造成了預售制下資金監(jiān)管的失效,，與房地產行業(yè)的高周轉模式及其所支持的相關產業(yè)鏈，乃至土地財政的飛速發(fā)展,。

預售制下監(jiān)管失效所造就的高周轉模式和當前的房地產市場規(guī)模,，創(chuàng)造了房地產產業(yè)鏈所涉及的巨大的投資、建設、就業(yè),、稅收以及土地出讓金收入規(guī)模,，這些自然都成為捆綁于高周轉模式所支持的當前行業(yè)規(guī)模上的既得利益。如果取消期房銷售制度,，甚至只要預售資金嚴格監(jiān)管到位的話,，就會必然大大壓縮房地產行業(yè)的財務杠桿,，進而引發(fā)行業(yè)規(guī)模的大幅收縮,，而整個產業(yè)鏈規(guī)模的收縮和依附其上的相關投資、建設,、就業(yè),、稅收和土地出讓金收入下降，也會引發(fā)行業(yè)格局的劇烈調整和大量壞賬的爆發(fā),。這自然是現有利益格局下相關利益方所不愿意接受的,，這也是商品房預售制度遲遲無法取消，而預售資金強化監(jiān)管通常也總是雷聲大雨點小的真正原因,，更是不少城市曾經試行停止預售和實現現房銷售卻很快無疾而終的主要原因,。但凡要涉及動自己奶酪的事情，試問又有多少人能夠作到,？

我國內地的商品房預售制實行了28年,，確實已形成一種巨大的行業(yè)慣性和各種利益的深度捆綁，導致目前的既得利益方都無法重回現房銷售制度,，以至于現房銷售在很大程度上也就成為只能在口頭上喊喊,，而在現實中無法落地的海市蜃樓。但是在當前房地產市場供求關系已發(fā)生根本性變化的情況下,，取消房地產預售制度的市場條件已然成熟,。而且目前的預售制度在因各方利益糾纏而造成資金監(jiān)管失效且基本無法杜絕，而其所引發(fā)的問題卻十分嚴重的情況下,，也到了不得不取消的時候了,。

不過，一旦改預售制為現房銷售,，則會直接導致房企杠桿率的下降和行業(yè)規(guī)模的收縮,，在直接影響樓市供給總量的同時，也會引發(fā)來自行業(yè)稅費和土地出讓金收入的巨減,，必然也會引發(fā)行業(yè)融投資規(guī)模的下降和建設規(guī)模的下降,，甚至帶來GDP的收縮，因房地產市場規(guī)模收縮而帶來的產業(yè)鏈負面影響也是不言而喻的,。所以預售制改為現房銷售必須是個漸進過程,，或者有必要學習香港和其他國家的預售制，將銀行按揭貸款的發(fā)放后置于房屋交付這個節(jié)點前后，讓房企主要依靠向銀行貸款去完成開發(fā)建設,，這樣也就不會出現大規(guī)模的項目爛尾了,，而且因此引發(fā)的行業(yè)規(guī)模的收縮也會相會緩和和有限，對涉及房地產行業(yè)領域的沖擊和對土地財政的沖擊也會更小一些,，如此才具有更加現實的可實施性,。

同樣的策略在不同的時期和環(huán)境中會起到不同的效果。5年甚至更早之前“現房銷售”沒有辦法推進,，主要還是因為一方面購房需求端還很旺盛,，另一方面開發(fā)商滾動式的償還貸款而隱藏了杠杠壓力。但是自從近期全國300多個爛尾樓斷供事件拉爆房地產最大的雷之后,，各個利益相關方都更冷靜了,。

銀行方面即便整體風險可控，但伴隨一不小心就得幫開發(fā)商背黑鍋的風險明顯升高,，未來會傾向于對地產商做更嚴格的貸款審核,。賣地的地方政府更是不能躺平，地產維權作為群體性事件高發(fā)區(qū),，無疑時刻挑戰(zhàn)著其KPI,。而現房銷售策略似乎能從根本上解決前兩者的困境。

對地產商而言顯然是最不友好的,。但有什么關系呢,，中國房地產行業(yè)已經進入了存量時代，新房建設放緩不過是供需關系決定的正常結果,。因此,，本次福州的試點現房銷售是否受到地產商的認可并不重要，重要的是它標志著中國房地產行業(yè)終于真正跨入了買方市場,。