一堆爛水果和一個(gè)美麗的果盤之間的價(jià)值差距,，通常被用來講述投行的價(jià)值所在,。而資產(chǎn)管理公司（AMC），正是將一些問題資產(chǎn)通過甄別,、剝離,、重整和引入資源，進(jìn)而讓其重新體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值和恢復(fù)活力的機(jī)構(gòu),。為了化解爛尾樓危機(jī),，鄭州近日以下屬國(guó)企聯(lián)合地方AMC直接下場(chǎng)，擬聯(lián)合發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)紓困基金來助力“保交樓“問題,，可謂在全國(guó)領(lǐng)風(fēng)氣之先,。

作為近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口擴(kuò)張和城市發(fā)展都非常快的中原第一大城市的鄭州,，高達(dá)三分之一左右的項(xiàng)目爛尾率,，同樣也讓鄭州成為全國(guó)范圍內(nèi)的爛尾樓標(biāo)桿性城市。如果說村鎮(zhèn)銀行問題代表了以河南為代表的基層金融生態(tài)的真實(shí)狀況,，而以反復(fù)賦紅碼來限制村鎮(zhèn)銀行儲(chǔ)戶合法維權(quán)代表了河南社會(huì)治理與應(yīng)對(duì)危機(jī)的地方政府能力水準(zhǔn)的話,，則如何化解大量的爛尾樓以及因此引發(fā)的爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”問題，就成了鄭州地方政府當(dāng)下必須面對(duì)的課題,。

這不但因?yàn)猷嵵菔杏騼?nèi)大面積的爛尾樓的出現(xiàn),，本身就是地方政府無法回避的責(zé)任，而“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮對(duì)于新房市場(chǎng)心理的影響與打擊更是不言而喻,。這無疑將危及本來已經(jīng)去化壓力極大的鄭州樓市,，更會(huì)讓土地財(cái)政依賴度較高的鄭州雪上加霜。也正是在此重壓之下,，鄭州地方政府已無暇顧及下屬的住建部門與監(jiān)管銀行在“爛尾樓”問題上依然相互推責(zé)的互懟來行為，而是直接響應(yīng)銀保監(jiān)會(huì)的號(hào)召親自下場(chǎng),，以國(guó)企聯(lián)合地方AMC設(shè)立地產(chǎn)紓困基金解決爛尾樓的問題了,。

其實(shí)，自此輪調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)流動(dòng)性困境而引發(fā)不少民營(yíng)百強(qiáng)房企排隊(duì)暴雷的去年下半年起,，行業(yè)主管部門和監(jiān)管部門就一直在呼吁并給予各種行業(yè)政策與金融支持,，來引導(dǎo)優(yōu)秀房企以市場(chǎng)化形式進(jìn)行項(xiàng)目并購來試圖化解行業(yè)流動(dòng)性問題，甚至動(dòng)員四大AMC和地方AMC參與出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)盤整來推動(dòng)行業(yè)重整與回暖,，以努力促使行業(yè)盡快回到良性循環(huán)的軌道,。

但是無論政策層面如何推動(dòng)和如何給予金融支持，除了少數(shù)房企如招商蛇口,、華僑城,、華潤(rùn)置地借機(jī)發(fā)行了旨在置換和優(yōu)化自身債務(wù)結(jié)構(gòu)的并購債之外，此項(xiàng)工作在實(shí)質(zhì)上并沒有獲得太大的推進(jìn),。這一方面,，是由于并購市場(chǎng)的“二手車”效應(yīng)，使得愿意出讓的項(xiàng)目普遍質(zhì)地較差進(jìn)而失去了并購價(jià)值,，而尚未進(jìn)入破產(chǎn)清算階段的出險(xiǎn)房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一般都存在還想借此翻盤的惜售心理無法實(shí)現(xiàn)使其進(jìn)入并購市場(chǎng),；另一方面，在行業(yè)陷入整體性的流動(dòng)性困境,，項(xiàng)目估值在大大下降的同時(shí)往往還背負(fù)著大量的債務(wù)和被設(shè)定了各種優(yōu)先權(quán),，自然讓以項(xiàng)目并購來推動(dòng)行業(yè)重組與實(shí)現(xiàn)行業(yè)流動(dòng)性恢復(fù)的思路就成了鏡花水月。

而AMC的長(zhǎng)處,，是對(duì)不良資產(chǎn)的處置與整理,，但AMC發(fā)揮該長(zhǎng)處的前提，是獲得出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)管理權(quán)。在出險(xiǎn)房企尚未進(jìn)入破產(chǎn)清算程序,，還試圖努力自救和通過重整來恢復(fù)生機(jī)的狀態(tài)下,，AMC就只能成為這些出險(xiǎn)房企自救的配角和資源提供者，而無法成為資產(chǎn)處置的主導(dǎo)者,，自然也就致使AMC的隆重出場(chǎng),，至今也是一場(chǎng)雷聲大雨點(diǎn)小的空歡喜。也正因?yàn)槿绱?，在今年以來代表性房企銷售去化近乎腰斬,、新增暴雷房企不斷而爛尾樓問題日益嚴(yán)重的當(dāng)下，爛尾樓業(yè)主們的“抱團(tuán)停貸”行為,，將行業(yè)流動(dòng)性困境之嚴(yán)重狀況徹底揭出進(jìn)而將“保交樓“推向了政治正確的高度,，自然也就為無力復(fù)工復(fù)產(chǎn)的房企與項(xiàng)目公司被迫接受AMC的接管，將資產(chǎn)處置與管理權(quán)交給AMC創(chuàng)造了條件,。

正是因?yàn)榉科笠揽孔陨淼牧α恳褵o法實(shí)現(xiàn)爛尾項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)以解決保交樓的問題,，地方政府以國(guó)企聯(lián)合AMC進(jìn)駐接盤也就成了解決“保交樓”這一社會(huì)問題的可選項(xiàng)。當(dāng)項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)以被動(dòng)或者主動(dòng)的形式轉(zhuǎn)移到AMC方面以后,，AMC即可發(fā)揮自身的資產(chǎn)甄別,、風(fēng)險(xiǎn)剝離和隔離、資產(chǎn)托管以及重新盤活的長(zhǎng)處,，以原項(xiàng)目公司的權(quán)益來抵償與化解部分債務(wù),，再通過提供外部增信、AMC自身注資以及引入新的資金等方式恢復(fù)建設(shè),，也就成了順理成章的事情,。而鄭州國(guó)企聯(lián)合地方AMC發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)紓困基金，正是旨在AMC下場(chǎng)助力“保交樓”提供必要的資金支持,。

也只有當(dāng)爛尾樓問題惡化到業(yè)主們的“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮蔓延到危及樓市運(yùn)行和土地財(cái)政,，危及到足夠級(jí)別的官員烏紗帽安全時(shí)，作為高周轉(zhuǎn)模式下快速發(fā)展的房地產(chǎn)紅利的最大分享者,，與開發(fā)商,、監(jiān)管銀行聯(lián)手制造了爛尾樓問題的地方政府，才不得不出手來加以處置,。同樣,，也只有問題嚴(yán)重到依靠自身無法復(fù)工復(fù)建和無力回天，而又面臨著政治正確無法推卸的“保交樓”任務(wù)時(shí),，開發(fā)商才肯將項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)主動(dòng)或者被動(dòng)交出來,，接受旨在“實(shí)現(xiàn)”保交樓“的命運(yùn)安排。

其實(shí),，出險(xiǎn)房企未來的出路也同樣如此,，只有當(dāng)其完全失去自救能力而放棄主動(dòng)重整與重組的努力時(shí),，市場(chǎng)出清和行業(yè)重整的機(jī)會(huì)才會(huì)真正到來。也只有到了這個(gè)時(shí)候,，市場(chǎng)中從不缺乏的“食腐者“與虎視眈眈的”撿尸人“才會(huì)大量出現(xiàn),。因?yàn)樵敢獬誀€水果的人很少，但是卻很少有人能夠拒絕繽紛而美味的果盤的誘惑,。

爛尾樓問題已經(jīng)成為死結(jié),。銀行要業(yè)主還房貸，業(yè)主要開放商蓋樓,，開發(fā)商爆雷了或者跑路了,。這里面的開發(fā)商有恒大、融創(chuàng),、陽光城,、佳兆業(yè)、綠地,、新力……這些知名的開發(fā)商都已經(jīng)爆雷了,。
恒大集團(tuán)名下的爛尾樓最多，遍布中國(guó)30個(gè)省份,。去年11月,，恒大全國(guó)1,322個(gè)建案中，已成交,、未竣工的項(xiàng)目面積超過30萬平方米。全國(guó)涉及“保交房”約有600萬～800萬套,，其中恒大就有140萬套,，總資金缺口在2萬億至3萬億。
要回應(yīng)民眾的訴求,，就要給這些僵尸企業(yè)輸血,，而且是巨額的資金，這些資金來自哪里,？國(guó)家財(cái)政,？顯然不可能。AMC（資產(chǎn)管理公司）的入局似乎標(biāo)志著不良資產(chǎn)變賣將是一種融資方式,，但這個(gè)時(shí)候誰會(huì)去接恒大,、融創(chuàng)的房子？除非大幅降價(jià)出售,，但大幅降價(jià)顯然地方政府不會(huì)同意,，想來想去，國(guó)有銀行貸款可能還是一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的融資渠道,，為了國(guó)家社會(huì)的現(xiàn)實(shí)需要,，不計(jì)商業(yè)利益,，但儲(chǔ)戶的利益又如何保證？總之,，這確實(shí)很難辦,，只是拆東墻補(bǔ)西墻，但總歸是要先把眼前的危機(jī)度過去再說,，因?yàn)榍愤@些業(yè)主的實(shí)在太多,。
一方面需要深刻檢討整個(gè)預(yù)售制度，另一方面,，需要厘清開發(fā)商,、業(yè)主和地方政府官員各自的責(zé)任。預(yù)售制度引自香港的賣樓花制度,，但在實(shí)際操作中由于各方無法堅(jiān)決執(zhí)行其中的一些重要步驟,，導(dǎo)致預(yù)售制度走向危機(jī)，而香港則幾乎沒有爛尾樓,。詳細(xì)一點(diǎn)說,，香港在整個(gè)預(yù)售過程中業(yè)主只需付三成的首付款，即使最后爛尾,，沉沒成本頂多也就三成首付,。而且這三成首付交由律師行嚴(yán)格保管，由此保證了業(yè)主們的利益,。待樓建成交付之后,，業(yè)主才開始貸款交按揭，把剩下的七成尾款補(bǔ)齊,。
國(guó)內(nèi)則完全是另一幅景象,。開發(fā)商地一批下來，就急著預(yù)售,，銀行則準(zhǔn)備房貸,，這時(shí)連樓的影子也沒見到，全款已經(jīng)付齊,，而且劃到了開發(fā)商的賬戶,。這里面涉及到銀行的責(zé)任是提前貸款。第一,，中國(guó)人民銀行法規(guī)明確要求各商業(yè)銀行,，在建筑物沒有封頂之前，不允許發(fā)放貸款,。第二,，抵押貸款缺少抵押物，本身也違背銀行自己的規(guī)章制度,。另外,，銀行還有第三方監(jiān)管的責(zé)任,，本應(yīng)該監(jiān)控整個(gè)交付過程中的資金安全，卻讓監(jiān)管賬戶名存實(shí)亡,，對(duì)開發(fā)商提前亮綠燈放行,，在法律上這個(gè)責(zé)任應(yīng)該由銀行承擔(dān)。
可實(shí)際上,，銀行的第三方監(jiān)管權(quán)被當(dāng)?shù)胤抗芫旨芸?，由于政府部門的積極干預(yù)，監(jiān)管方銀行淪落為命令執(zhí)行者,，最終監(jiān)管賬戶資金的流失責(zé)任應(yīng)該由房管局承擔(dān),。對(duì)開發(fā)商來說，搞定領(lǐng)導(dǎo)給他開綠燈并不是太難的事,，這樣自己高周轉(zhuǎn),、高杠桿的買賣才能繼續(xù)維持下去。時(shí)間久了,，這種違規(guī)的行為也就心照不宣了,。
對(duì)業(yè)主而言，并無太多責(zé)任要擔(dān),，頂多只能說是對(duì)這樣明顯的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)存在失察的責(zé)任,。但十多年都是這么過來的，業(yè)主自然對(duì)風(fēng)險(xiǎn)放松了警惕,。另外,，他們也忽視了政府堅(jiān)決要整治房地產(chǎn)亂象、降低行業(yè)杠桿風(fēng)險(xiǎn)的決心,。
對(duì)開發(fā)商而言,，當(dāng)然是首要責(zé)任人，整個(gè)行業(yè)應(yīng)該反思幾十年來大躍進(jìn)式的高周轉(zhuǎn)模式,，尤其是許家印，盲目擴(kuò)張,、好大喜功,，對(duì)債務(wù)不知敬畏，最終葬送自己的前程不說,，也讓千百萬業(yè)主跟著他一起遭殃,，這種就是唯利是圖的紅頂奸商，根本配不上企業(yè)家的稱號(hào),。帝國(guó)看似無比強(qiáng)大,，卻整個(gè)建立在海市蜃樓之上，一旦政府收縮杠桿,，銀行不放貸,，資金流立馬枯竭,，債務(wù)危機(jī)隨之而來。把我最喜歡的一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的一句話送給大家：要像警惕瘟疫一樣,，警惕債務(wù),。

這應(yīng)該是鄭州地方政府針對(duì)爛尾樓問題的第一次正面解決問題。作為爛尾樓最多的地區(qū),，除了給爛尾樓業(yè)主賦紅碼以外,，之前并沒有看到鄭州地方政府在這個(gè)問題上有什么作為。如今在停貸潮愈演愈烈,，風(fēng)險(xiǎn)開始蔓延到銀行體系之后,，終于開始了遲來的紓困行動(dòng)。

但是這個(gè)紓困基金身上還有很多疑問,，比如與開發(fā)商鄭州地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)合設(shè)立該基金的河南資產(chǎn)管理有限公司稱,，該基金將“參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作”,。但是這么多樓盤要保交房,，需要的巨量資金從何而來？這個(gè)紓困基金到底規(guī)模有多大,？能夠覆蓋多少樓盤,？這些都有待驗(yàn)證。

客觀公正,。