一堆爛水果和一個美麗的果盤之間的價值差距，通常被用來講述投行的價值所在,。而資產(chǎn)管理公司（AMC）,，正是將一些問題資產(chǎn)通過甄別、剝離,、重整和引入資源,，進而讓其重新體現(xiàn)市場價值和恢復(fù)活力的機構(gòu)。為了化解爛尾樓危機,，鄭州近日以下屬國企聯(lián)合地方AMC直接下場,，擬聯(lián)合發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)紓困基金來助力“保交樓“問題，可謂在全國領(lǐng)風(fēng)氣之先,。

作為近年來經(jīng)濟發(fā)展,、人口擴張和城市發(fā)展都非常快的中原第一大城市的鄭州,，高達三分之一左右的項目爛尾率,，同樣也讓鄭州成為全國范圍內(nèi)的爛尾樓標(biāo)桿性城市。如果說村鎮(zhèn)銀行問題代表了以河南為代表的基層金融生態(tài)的真實狀況,，而以反復(fù)賦紅碼來限制村鎮(zhèn)銀行儲戶合法維權(quán)代表了河南社會治理與應(yīng)對危機的地方政府能力水準(zhǔn)的話，則如何化解大量的爛尾樓以及因此引發(fā)的爛尾樓業(yè)主“抱團停貸”問題,，就成了鄭州地方政府當(dāng)下必須面對的課題,。

這不但因為鄭州市域內(nèi)大面積的爛尾樓的出現(xiàn)，本身就是地方政府無法回避的責(zé)任,，而“抱團停貸”風(fēng)潮對于新房市場心理的影響與打擊更是不言而喻,。這無疑將危及本來已經(jīng)去化壓力極大的鄭州樓市，更會讓土地財政依賴度較高的鄭州雪上加霜,。也正是在此重壓之下,，鄭州地方政府已無暇顧及下屬的住建部門與監(jiān)管銀行在“爛尾樓”問題上依然相互推責(zé)的互懟來行為，而是直接響應(yīng)銀保監(jiān)會的號召親自下場,，以國企聯(lián)合地方AMC設(shè)立地產(chǎn)紓困基金解決爛尾樓的問題了,。

其實,，自此輪調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)流動性困境而引發(fā)不少民營百強房企排隊暴雷的去年下半年起，行業(yè)主管部門和監(jiān)管部門就一直在呼吁并給予各種行業(yè)政策與金融支持,，來引導(dǎo)優(yōu)秀房企以市場化形式進行項目并購來試圖化解行業(yè)流動性問題,，甚至動員四大AMC和地方AMC參與出險房企的資產(chǎn)盤整來推動行業(yè)重整與回暖，以努力促使行業(yè)盡快回到良性循環(huán)的軌道,。

但是無論政策層面如何推動和如何給予金融支持,，除了少數(shù)房企如招商蛇口、華僑城,、華潤置地借機發(fā)行了旨在置換和優(yōu)化自身債務(wù)結(jié)構(gòu)的并購債之外,，此項工作在實質(zhì)上并沒有獲得太大的推進。這一方面,，是由于并購市場的“二手車”效應(yīng),，使得愿意出讓的項目普遍質(zhì)地較差進而失去了并購價值，而尚未進入破產(chǎn)清算階段的出險房企對于優(yōu)質(zhì)項目一般都存在還想借此翻盤的惜售心理無法實現(xiàn)使其進入并購市場,；另一方面,，在行業(yè)陷入整體性的流動性困境，項目估值在大大下降的同時往往還背負(fù)著大量的債務(wù)和被設(shè)定了各種優(yōu)先權(quán),，自然讓以項目并購來推動行業(yè)重組與實現(xiàn)行業(yè)流動性恢復(fù)的思路就成了鏡花水月,。

而AMC的長處，是對不良資產(chǎn)的處置與整理,，但AMC發(fā)揮該長處的前提,，是獲得出險房企的資產(chǎn)管理權(quán)。在出險房企尚未進入破產(chǎn)清算程序,，還試圖努力自救和通過重整來恢復(fù)生機的狀態(tài)下,，AMC就只能成為這些出險房企自救的配角和資源提供者，而無法成為資產(chǎn)處置的主導(dǎo)者,，自然也就致使AMC的隆重出場,，至今也是一場雷聲大雨點小的空歡喜。也正因為如此,，在今年以來代表性房企銷售去化近乎腰斬,、新增暴雷房企不斷而爛尾樓問題日益嚴(yán)重的當(dāng)下，爛尾樓業(yè)主們的“抱團停貸”行為,，將行業(yè)流動性困境之嚴(yán)重狀況徹底揭出進而將“保交樓“推向了政治正確的高度,，自然也就為無力復(fù)工復(fù)產(chǎn)的房企與項目公司被迫接受AMC的接管，將資產(chǎn)處置與管理權(quán)交給AMC創(chuàng)造了條件,。

正是因為房企依靠自身的力量已無法實現(xiàn)爛尾項目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)以解決保交樓的問題,，地方政府以國企聯(lián)合AMC進駐接盤也就成了解決“保交樓”這一社會問題的可選項。當(dāng)項目主導(dǎo)權(quán)以被動或者主動的形式轉(zhuǎn)移到AMC方面以后，AMC即可發(fā)揮自身的資產(chǎn)甄別,、風(fēng)險剝離和隔離,、資產(chǎn)托管以及重新盤活的長處，以原項目公司的權(quán)益來抵償與化解部分債務(wù),，再通過提供外部增信,、AMC自身注資以及引入新的資金等方式恢復(fù)建設(shè)，也就成了順理成章的事情,。而鄭州國企聯(lián)合地方AMC發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)紓困基金,，正是旨在AMC下場助力“保交樓”提供必要的資金支持。

也只有當(dāng)爛尾樓問題惡化到業(yè)主們的“抱團停貸”風(fēng)潮蔓延到危及樓市運行和土地財政,，危及到足夠級別的官員烏紗帽安全時,，作為高周轉(zhuǎn)模式下快速發(fā)展的房地產(chǎn)紅利的最大分享者，與開發(fā)商,、監(jiān)管銀行聯(lián)手制造了爛尾樓問題的地方政府,，才不得不出手來加以處置。同樣,，也只有問題嚴(yán)重到依靠自身無法復(fù)工復(fù)建和無力回天,，而又面臨著政治正確無法推卸的“保交樓”任務(wù)時，開發(fā)商才肯將項目主導(dǎo)權(quán)主動或者被動交出來,，接受旨在“實現(xiàn)”保交樓“的命運安排,。

其實，出險房企未來的出路也同樣如此,，只有當(dāng)其完全失去自救能力而放棄主動重整與重組的努力時,，市場出清和行業(yè)重整的機會才會真正到來。也只有到了這個時候,，市場中從不缺乏的“食腐者“與虎視眈眈的”撿尸人“才會大量出現(xiàn),。因為愿意吃爛水果的人很少，但是卻很少有人能夠拒絕繽紛而美味的果盤的誘惑,。

爛尾樓問題已經(jīng)成為死結(jié),。銀行要業(yè)主還房貸，業(yè)主要開放商蓋樓,，開發(fā)商爆雷了或者跑路了,。這里面的開發(fā)商有恒大、融創(chuàng),、陽光城、佳兆業(yè),、綠地,、新力……這些知名的開發(fā)商都已經(jīng)爆雷了。
恒大集團名下的爛尾樓最多，遍布中國30個省份,。去年11月,，恒大全國1,322個建案中，已成交,、未竣工的項目面積超過30萬平方米,。全國涉及“保交房”約有600萬～800萬套，其中恒大就有140萬套,，總資金缺口在2萬億至3萬億,。
要回應(yīng)民眾的訴求，就要給這些僵尸企業(yè)輸血,，而且是巨額的資金,，這些資金來自哪里？國家財政,？顯然不可能,。AMC（資產(chǎn)管理公司）的入局似乎標(biāo)志著不良資產(chǎn)變賣將是一種融資方式，但這個時候誰會去接恒大,、融創(chuàng)的房子,？除非大幅降價出售，但大幅降價顯然地方政府不會同意,，想來想去,，國有銀行貸款可能還是一個比較現(xiàn)實的融資渠道，為了國家社會的現(xiàn)實需要,，不計商業(yè)利益,，但儲戶的利益又如何保證？總之,，這確實很難辦,，只是拆東墻補西墻，但總歸是要先把眼前的危機度過去再說,，因為欠這些業(yè)主的實在太多,。
一方面需要深刻檢討整個預(yù)售制度，另一方面,，需要厘清開發(fā)商,、業(yè)主和地方政府官員各自的責(zé)任。預(yù)售制度引自香港的賣樓花制度,，但在實際操作中由于各方無法堅決執(zhí)行其中的一些重要步驟,，導(dǎo)致預(yù)售制度走向危機，而香港則幾乎沒有爛尾樓,。詳細一點說,，香港在整個預(yù)售過程中業(yè)主只需付三成的首付款,，即使最后爛尾，沉沒成本頂多也就三成首付,。而且這三成首付交由律師行嚴(yán)格保管,，由此保證了業(yè)主們的利益。待樓建成交付之后,，業(yè)主才開始貸款交按揭,，把剩下的七成尾款補齊。
國內(nèi)則完全是另一幅景象,。開發(fā)商地一批下來,，就急著預(yù)售，銀行則準(zhǔn)備房貸,，這時連樓的影子也沒見到,，全款已經(jīng)付齊，而且劃到了開發(fā)商的賬戶,。這里面涉及到銀行的責(zé)任是提前貸款,。第一，中國人民銀行法規(guī)明確要求各商業(yè)銀行,，在建筑物沒有封頂之前,，不允許發(fā)放貸款。第二,，抵押貸款缺少抵押物,，本身也違背銀行自己的規(guī)章制度。另外,，銀行還有第三方監(jiān)管的責(zé)任,，本應(yīng)該監(jiān)控整個交付過程中的資金安全，卻讓監(jiān)管賬戶名存實亡,，對開發(fā)商提前亮綠燈放行,，在法律上這個責(zé)任應(yīng)該由銀行承擔(dān)。
可實際上,，銀行的第三方監(jiān)管權(quán)被當(dāng)?shù)胤抗芫旨芸?，由于政府部門的積極干預(yù)，監(jiān)管方銀行淪落為命令執(zhí)行者,，最終監(jiān)管賬戶資金的流失責(zé)任應(yīng)該由房管局承擔(dān),。對開發(fā)商來說，搞定領(lǐng)導(dǎo)給他開綠燈并不是太難的事,，這樣自己高周轉(zhuǎn),、高杠桿的買賣才能繼續(xù)維持下去。時間久了,，這種違規(guī)的行為也就心照不宣了,。
對業(yè)主而言,，并無太多責(zé)任要擔(dān)，頂多只能說是對這樣明顯的風(fēng)險點存在失察的責(zé)任,。但十多年都是這么過來的，業(yè)主自然對風(fēng)險放松了警惕,。另外,，他們也忽視了政府堅決要整治房地產(chǎn)亂象、降低行業(yè)杠桿風(fēng)險的決心,。
對開發(fā)商而言,，當(dāng)然是首要責(zé)任人，整個行業(yè)應(yīng)該反思幾十年來大躍進式的高周轉(zhuǎn)模式,，尤其是許家印,，盲目擴張、好大喜功,，對債務(wù)不知敬畏,，最終葬送自己的前程不說，也讓千百萬業(yè)主跟著他一起遭殃,，這種就是唯利是圖的紅頂奸商,，根本配不上企業(yè)家的稱號。帝國看似無比強大,，卻整個建立在海市蜃樓之上,，一旦政府收縮杠桿，銀行不放貸,，資金流立馬枯竭,，債務(wù)危機隨之而來。把我最喜歡的一位經(jīng)濟學(xué)家的一句話送給大家：要像警惕瘟疫一樣,，警惕債務(wù),。

這應(yīng)該是鄭州地方政府針對爛尾樓問題的第一次正面解決問題。作為爛尾樓最多的地區(qū),，除了給爛尾樓業(yè)主賦紅碼以外,，之前并沒有看到鄭州地方政府在這個問題上有什么作為。如今在停貸潮愈演愈烈,，風(fēng)險開始蔓延到銀行體系之后,，終于開始了遲來的紓困行動。

但是這個紓困基金身上還有很多疑問,，比如與開發(fā)商鄭州地產(chǎn)集團聯(lián)合設(shè)立該基金的河南資產(chǎn)管理有限公司稱,，該基金將“參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作”,。但是這么多樓盤要保交房,，需要的巨量資金從何而來,？這個紓困基金到底規(guī)模有多大？能夠覆蓋多少樓盤,？這些都有待驗證,。

客觀公正。