中國(guó)的事情,，似乎一直無法走出不鬧則不理,、大鬧才會(huì)更快解決的邏輯。河南村鎮(zhèn)銀行問題事發(fā)兩年,，而且大面積爆發(fā)也已有三個(gè)月,，之前開封新東方銀行問題的吹哨人朱某偉被以行政拘留也已滿兩年，甚至不久前還對(duì)儲(chǔ)戶們反復(fù)以賦紅碼來限制其維權(quán)主張,，非要把事情搞到矛盾激化才火速于7月11日當(dāng)天就發(fā)布了臨時(shí)性先期墊付措施并以極快速度開始兌現(xiàn),。

而爛尾樓問題由來已久，從來都是很難化解的老大難問題,，而只有在全國(guó)形成“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮并危及金融安全乃至社會(huì)穩(wěn)定的時(shí)候,，才會(huì)進(jìn)入“議事日程‘并立竿見影出現(xiàn)了多個(gè)涉及”停貸“風(fēng)險(xiǎn)樓盤的項(xiàng)目復(fù)工，各方全力以赴”保交樓“之景象,。

看來,，只有設(shè)法引發(fā)領(lǐng)導(dǎo)重視，只有在“領(lǐng)導(dǎo)很生氣”的情況下,，問題的解決才能得到真正的推動(dòng),。否則，也就是要么各方都把爛尾樓的責(zé)任歸咎于朝不保夕,，甚至已經(jīng)躺平的開發(fā)商,，要么是在開發(fā)商已經(jīng)無力自行復(fù)工的當(dāng)下，負(fù)有預(yù)售資金監(jiān)管責(zé)任的銀行和地方政府互撕和相互推責(zé),。甚至,，竟然還有銀行和相關(guān)法律人士公開聲稱按揭貸款合同與買房合同是完全平行、互不關(guān)聯(lián)的兩個(gè)合同,，因此即使收不到房,，業(yè)主也必須還款，如果斷供則屬違法等屁話,，就差說爛尾樓業(yè)主”錢房?jī)煽铡笆亲宰髯允艿牧恕?br />
但從最樸素的邏輯而言,，按揭房買房者屬于善意購買行為，無論如何不應(yīng)獨(dú)自承擔(dān)爛尾樓“錢房?jī)煽铡斑€要繼續(xù)還貸的后果吧,？如果說預(yù)售制是不少發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體普遍存在的制度,，而那些國(guó)家與地區(qū)并未出現(xiàn)中國(guó)內(nèi)地這樣大面積的爛尾樓以及買房者收不到房子卻還要繼續(xù)還貸款的奇葩現(xiàn)象，那么肯定是中國(guó)內(nèi)地的預(yù)售制度及其執(zhí)行過程出了問題,。既然如此,，誰家孩子誰抱，誰的問題誰負(fù)責(zé),，爛尾樓的肇因肯定也就不不只是買房者的問題了,。

在開發(fā)商“躺平“且高周轉(zhuǎn)高負(fù)債的行業(yè)發(fā)展模式是主要成因已成共識(shí)的的情況下,，在層層抽絲剝繭的輿論追問之下，當(dāng)前造成爛尾樓的責(zé)任已被推進(jìn)并高度聚焦于預(yù)售資金監(jiān)管責(zé)任問題之上,。而負(fù)有資金監(jiān)管責(zé)任的,，無非就是擁有行政監(jiān)管權(quán)的地方政府和擁有商業(yè)監(jiān)管權(quán)的銀行了。

目前關(guān)于爛尾樓的責(zé)任,，銀行和地方政府也是公婆各說,。河南某銀行的說法是自身完全按照監(jiān)管部門的指令撥付資金，意思是責(zé)任全部在地方政府,；而西安住建局7月14日發(fā)文稱商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議,，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金的,，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金,，如果無法追回則應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。也就是說政府認(rèn)為責(zé)任完全在銀行,，開始了正與銀行互撕模式,。

讓我們暫且放下爛尾樓的肇因與責(zé)任問題，僅從房地產(chǎn)行業(yè)的參與者來看誰的受益最大,，從如果因?yàn)闋€尾樓問題將市場(chǎng)信心完全摧毀,，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)長(zhǎng)期停滯對(duì)誰造成的損失更大的角度來觀察，就很容易判斷誰對(duì)解決爛尾樓問題,，進(jìn)而恢復(fù)行業(yè)信心的動(dòng)力與責(zé)任最大,。

從房地產(chǎn)行業(yè)總的資金流向來說，老百姓買一套房子一大半的錢作為政府賣地收入和開發(fā)建設(shè),、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)入了政府口袋,，也就是通常所說的土地財(cái)政。而剩下的錢則作為工程建設(shè)資金流到了開發(fā)商,、建筑施工各承包方,。另外，銀行在房地產(chǎn)開發(fā)與銷售全過程中提供資金周轉(zhuǎn)并收取利息,，也分走了老百姓買房總代價(jià)中的一部分,。所以政府、開發(fā)商,、銀行都應(yīng)該承擔(dān)起自己的責(zé)任來保證爛尾樓的交付完工以促進(jìn)行業(yè)信心的盡快恢復(fù),。

浙江省在這一點(diǎn)上就有著十分清醒的判斷與認(rèn)知，所以浙江省就明確規(guī)定無論開發(fā)商出現(xiàn)任何問題,，政府都有責(zé)任確保交付,。事實(shí)上，除了土地財(cái)政是中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展模式的最大受益者之外，房地產(chǎn)的信用創(chuàng)造功能也是支持改革開放以來市場(chǎng)化,、城市化所推動(dòng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高負(fù)債模式實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的重要杠桿支點(diǎn),，而所有人都是這場(chǎng)人類社會(huì)發(fā)展史上的中國(guó)奇跡的受益者,。

如果此次爛尾樓“抱團(tuán)停貸“風(fēng)潮無法很快停止蔓延的話,，就不僅僅是各家銀行公告聲稱的所涉貸款風(fēng)險(xiǎn)可控的問題了，而是房地產(chǎn)行業(yè)信心的破碎和在此基礎(chǔ)之上房地產(chǎn)信用創(chuàng)造功能的喪失,，以及由此可能引發(fā)的大規(guī)模信用收縮與坍塌,。這對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，無疑直接而巨大,，是無論是如何都應(yīng)該加以防范和努力杜絕的,。

其實(shí)，造成目前這樣的困境和風(fēng)險(xiǎn)并非只是市場(chǎng)和開發(fā)商的問題,，因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)高負(fù)債的發(fā)展模式和預(yù)售制下的各種問題并不是只靠開發(fā)商自身就能夠作到的,，而是由特定的行業(yè)發(fā)展環(huán)境和歷史條件造就的。早在2020年疫情剛開始時(shí),，不少開發(fā)商就已意識(shí)到了市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)的可能,，并打算以價(jià)換量來保證企業(yè)流動(dòng)性。但降價(jià)會(huì)涉及地方融資平臺(tái)土地抵押的價(jià)值重估風(fēng)險(xiǎn),，而各地紛紛出臺(tái)的“限價(jià)令”普遍認(rèn)為降價(jià)超過10%就算＂嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序”而卡死了開發(fā)商的市場(chǎng)端,，導(dǎo)致開發(fā)商現(xiàn)金流逐漸惡化。2020年下半年出臺(tái)的”三道紅線“監(jiān)管新規(guī),，更是卡死了開發(fā)商的融資端,。兩端強(qiáng)力調(diào)控的長(zhǎng)期化終于引發(fā)了去年下半年開始的樓市急劇下滑，導(dǎo)致了行業(yè)流動(dòng)性的迅速枯竭和頭部百強(qiáng)民企的排隊(duì)暴雷,，與爛尾面的急劇擴(kuò)大,，最終又將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了按揭買房者頭上。

但事實(shí)上,，按揭貸款因買房行為而起,，因此按揭貸款合同生效的前提必然就是買房合同的成立。而且開發(fā)商還以項(xiàng)目公司向按揭貸款提供了當(dāng)然的還款擔(dān)保,，這就構(gòu)成了開發(fā)商,、按揭買房人與貸款銀行的三角關(guān)系。因此就法理和基本事實(shí)上而言,，當(dāng)樓盤爛尾時(shí),，按揭買房人收不到房子，銀行的還款擔(dān)保措施也失去了房子這一擔(dān)保物,，如果按揭買房者再“抱團(tuán)停貸“的話,，最大的損失者自然就是銀行了。因此銀行有意曲解最高法院關(guān)于房地產(chǎn)買賣事項(xiàng)的相關(guān)司法解釋，將買房合同與按揭合同故意說成互不關(guān)聯(lián)的兩個(gè)獨(dú)立合同,，以及推責(zé)給政府監(jiān)管部門并以征信記錄來威逼按揭人為爛尾樓繼續(xù)買單,，簡(jiǎn)直就是自私自利到不講道理了。

不過現(xiàn)在倒好,，既然與爛尾樓相關(guān)的政府,、銀行，除了相互推責(zé)之外卻都不肯擔(dān)責(zé),，躺平的開發(fā)商也已無所謂了,，而在經(jīng)濟(jì)下行、疫情不定和失業(yè)率高企之下連吃飯就醫(yī)都已發(fā)生困難的按揭買房者們對(duì)于征信記錄的珍視程度也已大不如前,，向來獨(dú)自承擔(dān)爛尾樓苦果的買房者們終于以“抱團(tuán)停貸“的方式發(fā)出了自己的聲音,。

當(dāng)市場(chǎng)亂了，誰是預(yù)售制下制造爛尾樓問題的幺蛾子已不那么重要了,，這個(gè)時(shí)候就看誰更不能承受這一事件快速蔓延的后果了,。因此，銀保監(jiān)會(huì)和銀行迅速表態(tài)了,，銀行和地方政府也開始互相推責(zé)和互撕了,，而作為老大難的爛尾樓問題也終于見到了解決的曙光。

看來,，還是不要過于欺負(fù)老實(shí)人,，匹夫的普遍之怒，會(huì)讓領(lǐng)導(dǎo)不高興,。河南村鎮(zhèn)銀行儲(chǔ)戶之怒,，此次爛尾樓業(yè)主之怒，都是如此,。但僅僅依靠”抱團(tuán)停貸”這種老實(shí)人的普遍之怒來引發(fā)維穩(wěn)問題,，以危及烏紗帽來引起領(lǐng)導(dǎo)的不高興和對(duì)此類問題的關(guān)注，這一解決問題的方式終究難逃以往的習(xí)慣性窠臼,，且必然脫離法制的軌道,，而這一模式下問題能夠得以解決其實(shí)都是一個(gè)偶然性事件。

而只有厘清爛尾樓的成因,，理清各方參與者的角色,、關(guān)系與責(zé)任，讓權(quán)責(zé)對(duì)等和有錯(cuò)必究,、有罪必罰,，在此基礎(chǔ)上再對(duì)原有的制度及其執(zhí)行體系加以不斷完善，才能讓制度變成善法,，讓監(jiān)管真正落實(shí),，讓執(zhí)政變成善政,，并賦予市場(chǎng)以自我完善與自我提升的可持續(xù)發(fā)展能力。

中國(guó)的很多事就是一鬧就能解決,，鬧的越大解決的越快,。今年是個(gè)關(guān)鍵的年份，要召開20大,，又遇到了村鎮(zhèn)銀行暴雷,，經(jīng)濟(jì)增速放緩，加上地產(chǎn)行業(yè)整體低迷已經(jīng)斷貸潮和爛尾樓,，因此,，解決這類群體性事件在各地政府的工作中是優(yōu)先級(jí)非?？壳暗?，從河南村鎮(zhèn)銀行先墊付5萬元就能看出，政府需要快速緩和此類不安定事件,。

但爛尾樓的本質(zhì)是沒有資金,，是開發(fā)商的問題，也是監(jiān)管的問題,，這類問題很難解決,，目前也鮮有大家都滿意的解決方案。

最近有一個(gè)“動(dòng)態(tài)還貸”的提法我覺得還是不錯(cuò)的,，就是如果樓盤開工,，購房者再開始還貸，倒是可以暫緩目前已經(jīng)十分憤怒的購房者情緒,，也可以給開發(fā)商和政府一定的時(shí)間來思考問題的解決之道,。