爛尾樓不是新詞了,，過(guò)往幾十年也偶有出現(xiàn),，但像現(xiàn)如今大面積廣泛發(fā)生的情況還實(shí)屬罕見(jiàn)。這種現(xiàn)狀給各方帶來(lái)的沖擊是巨大到無(wú)法想象的,。開(kāi)發(fā)商肯定是因?yàn)閷?shí)在無(wú)以為繼才導(dǎo)致這類(lèi)情況發(fā)生,；業(yè)主現(xiàn)在都到了要集體抱團(tuán)停貸的地步，以中國(guó)人的隱忍程度和社會(huì)文化背景而言,，可想而知已經(jīng)測(cè)試到了底線,；隨之而來(lái)的是銀行類(lèi)金融系統(tǒng)也將受到巨大沖擊。這一切因何而得：1,、房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性及其明顯,，在中國(guó)的宏觀調(diào)控指導(dǎo)下，政策積極時(shí)大家可以雞犬升天,，政策消極時(shí),，輕則皮開(kāi)肉綻,，重則灰飛煙滅。2,、國(guó)家的發(fā)展路徑對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)重依賴,，又對(duì)宏觀調(diào)控的選擇產(chǎn)生重要影響，基于發(fā)展的需求,，也在不斷測(cè)試行業(yè)上限,，一旦發(fā)現(xiàn)無(wú)法繼續(xù)延續(xù)，那前期的極限挑戰(zhàn)必是帶來(lái)一地雞毛,。所謂恒大融創(chuàng)這些昔日明星,，是時(shí)代的寵兒，也是政策的炮灰,。3,、對(duì)于中國(guó)百姓而言，因?yàn)槠鋫鹘y(tǒng)的居住觀念,，以及部分受市場(chǎng)引導(dǎo)的投機(jī)行為,，也必然成為被動(dòng)的市場(chǎng)參與者，成為盛宴散去的悲歡映照,。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將成為未來(lái)研究中國(guó)發(fā)展過(guò)程的重要參考,，也是調(diào)整國(guó)家發(fā)展模式，解放思想深化改革的重要切入,。以此看來(lái),，經(jīng)濟(jì)、政治體制的改革之路深遠(yuǎn)悠長(zhǎng),，把行業(yè)的發(fā)展盡可能的回歸市場(chǎng),，合理得當(dāng)妥善謹(jǐn)慎的使用調(diào)控，讓市場(chǎng)引導(dǎo)發(fā)展,，反饋給參與主體真實(shí)的信息,，也許是我們更好的選擇。

最近一段時(shí)間,，爛尾樓的消息逐漸多了起來(lái)，也讓人們開(kāi)始意識(shí)到原來(lái)真的有很多人買(mǎi)到了爛尾樓,，而且有很多人還無(wú)奈住進(jìn)了爛尾樓,！

6月18日，有媒體報(bào)道了住了23年?duì)€尾樓的業(yè)主們,。他們是1997年在廣州澳洲山莊購(gòu)買(mǎi)了房子，合同規(guī)定的交房日期是1998年,。沒(méi)想到的是開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂,，房子也就爛尾了,。爛尾之后，有一些房子基本已經(jīng)完工,，有些業(yè)主也就勉強(qiáng)住了進(jìn)來(lái),。一不小心已經(jīng)過(guò)了23年，這一批買(mǎi)房的人大多已經(jīng)退休,。

7月9日,，鳳凰網(wǎng)又關(guān)注到了爛尾8年的西安易合坊小區(qū)。有的人是在2011年買(mǎi)的房,，有的是在2013年買(mǎi)的房,，結(jié)果到了2015年正式停工，到現(xiàn)在沒(méi)有任何復(fù)工的跡象,。

易合坊的房子要比澳洲山莊更差勁,，因?yàn)檫@里沒(méi)有水電，沒(méi)有電梯,。有一個(gè)業(yè)主在孩子還沒(méi)有上小學(xué)的時(shí)候買(mǎi)的房,，現(xiàn)在孩子已經(jīng)長(zhǎng)得比自己都高了，孩子也沒(méi)能住上新房,。

就在今天,，搜狐旗下的焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)報(bào)道，武漢綠地光谷星河繪（簡(jiǎn)稱：星河繪）全體業(yè)主在7月10日聯(lián)名向銀行發(fā)布了《停貸告知書(shū)》,。

據(jù)了解,，星河繪是在2020年12月開(kāi)盤(pán)的，半年時(shí)間開(kāi)盤(pán)九次,，每一次都成功告罄,，預(yù)售回款達(dá)到了48億元，至少賣(mài)出去了2428套房子,。平均每套房子的價(jià)格在200萬(wàn)左右,。

合同的交房日期是在2022年12月31日前，可是目前項(xiàng)目的完成量不到35%,，更關(guān)鍵的是,，樓盤(pán)從去年8月開(kāi)始停工，目前已經(jīng)停工11個(gè)月左右,。樓盤(pán)肯定不能在合同約定日期之前完工交付,，開(kāi)發(fā)商違約的可能性是100%。

眼看著自己辛辛苦苦買(mǎi)的房子爛尾,，業(yè)主們也在兩個(gè)月前同開(kāi)發(fā)商,、市房管局等單位會(huì)談接近10次，仍然存在著7.25億元重點(diǎn)監(jiān)管資金被挪用的情況,。

相關(guān)銀行也存在著違規(guī)放貸的情況,，在樓盤(pán)還未封頂之際,，四家銀行就私自放貸，銀行對(duì)此存在監(jiān)管失責(zé)的問(wèn)題,。

鑒于以上情況,，全體業(yè)主決定從2023年1月開(kāi)始停止還房貸，直到房子驗(yàn)收合格交付,。

雖然我們不是星河繪的業(yè)主,，但是從星河繪業(yè)主的《停貸告知書(shū)》中得知這些業(yè)主們的無(wú)奈，畢竟200萬(wàn)的房子并不是普通家庭能夠承受的,，大概率需要掏空6個(gè)錢(qián)包才能買(mǎi)上一套房,，結(jié)果突然間爛尾了，這讓那些掏空了積蓄買(mǎi)房的人該怎么過(guò)呀,？

其實(shí),，星河繪只是集體停貸的一個(gè)代表。據(jù)金融界不完全統(tǒng)計(jì),，全國(guó)至少有14個(gè)爛尾樓出現(xiàn)了業(yè)主集體停貸的現(xiàn)象,。其中涉及鄭州、武漢,、商丘,、景德鎮(zhèn)等城市。

根據(jù)已經(jīng)知道的14個(gè)樓盤(pán)發(fā)布的《停貸告知書(shū)》,，一共有4.6萬(wàn)戶家庭被影響,。項(xiàng)目的總價(jià)款為347億，資金缺口高達(dá)61億元,。

據(jù)樂(lè)居新媒體統(tǒng)計(jì),，在這些停貸的樓盤(pán)中涉及到了一些知名房企，包括：恒大,、世貿(mào),、名門(mén)等。

從理論上來(lái)看,，業(yè)主們擅自停貸是一種非常危險(xiǎn),，甚至是違法的行為，但是業(yè)主們是有據(jù)可依的,。根據(jù)央行2003年出臺(tái)的文件顯示,，商品房必須在主體結(jié)構(gòu)封頂之后才能發(fā)放個(gè)人貸款。

在銀行資金轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商之后,，實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用的策略,，銀行具有監(jiān)管的責(zé)任。而實(shí)際上，銀行并沒(méi)有盡到自己的責(zé)任,，這也是爛尾樓出現(xiàn)的根本原因,。因此，銀行本身就存在著巨大的責(zé)任,，銀行也需要為自己不負(fù)責(zé)的態(tài)度買(mǎi)單，不能讓業(yè)主全盤(pán)承擔(dān)損失,。

理論是理論,，現(xiàn)實(shí)是現(xiàn)實(shí)。據(jù)業(yè)內(nèi)律師指出,，爛尾樓類(lèi)似的判罰大多是判銀行勝訴,。因?yàn)榉ㄔ赫J(rèn)為業(yè)主是與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了購(gòu)買(mǎi)合同關(guān)系，房子爛尾,，業(yè)主可以追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任,。然而業(yè)主與銀行簽訂的是貸款合同，換句話說(shuō),，不管房子爛尾不爛尾,，你都欠我這么多錢(qián)，還是要還的,。

當(dāng)然大家也不要過(guò)度悲觀,，因?yàn)檫€是有一部分業(yè)主勝訴的，最終不需要再償還剩下的貸款,。

如何提高勝訴的概率呢,？我們可以先與開(kāi)發(fā)商解除買(mǎi)賣(mài)合同，之前的首付就當(dāng)是打了水漂,，自認(rèn)倒霉,。在解除買(mǎi)賣(mài)合同之后，這就意味著購(gòu)買(mǎi)目的沒(méi)有實(shí)現(xiàn),。我們?cè)倥c銀行通過(guò)訴訟的方式停止還貸,，法院一般是予以支持的。

律師指出,，業(yè)主們集體發(fā)布的《停貸告知書(shū)》是沒(méi)有任何法律效力的,，因此想要停止還貸，還是要通過(guò)正規(guī)司法途徑來(lái)解決,。

總的來(lái)說(shuō),，業(yè)主集體停貸的行為肯定會(huì)給銀行帶來(lái)一定的壓力，這也讓他們?cè)谝院蟮馁Y金監(jiān)管中更加嚴(yán)格,，否則容易造成雙輸?shù)木置妗?/p>

樓盤(pán)爛尾無(wú)法交付,，從來(lái)都是房地產(chǎn)預(yù)售制下各地城建領(lǐng)域和房地產(chǎn)行業(yè)的老大難問(wèn)題。隨著此輪行業(yè)調(diào)控引發(fā)去杠桿和降低周轉(zhuǎn)速度，尤其是去年下半年以來(lái)樓市的急劇下滑,，在眾多知名頭部民營(yíng)房企排隊(duì)暴雷的情形之下,，各地停工爛尾項(xiàng)目又在急劇上升，而旨在防止項(xiàng)目爛尾的預(yù)售資金監(jiān)管的強(qiáng)化與不當(dāng)執(zhí)行,，在很大程度上又催生了更多項(xiàng)目的停工爛尾,。爛尾項(xiàng)目業(yè)主自然也就成了不得不千方百計(jì)維權(quán)的苦主，而業(yè)主維權(quán)之下能夠成功復(fù)工的項(xiàng)目并不多,，因此鄭州集中了最多博士碩士的那棟“人才樓”在一眾高知業(yè)主努力之下的復(fù)工,，自然也就成了新聞。

按說(shuō)預(yù)售制下應(yīng)該有著完善的行業(yè)監(jiān)管與市場(chǎng)淘汰機(jī)制,，以防止項(xiàng)目資金挪用,、濫用、非法轉(zhuǎn)移等可能造成的爛尾問(wèn)題,，那些出現(xiàn)爛尾項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司及其主要負(fù)責(zé)人要么被市場(chǎng)無(wú)情淘汰而再無(wú)法再進(jìn)入行業(yè),，要么涉及監(jiān)管失職的機(jī)構(gòu)和人員也會(huì)受到相應(yīng)的制裁而不再發(fā)生監(jiān)管缺失。但事實(shí)上,，住房短缺時(shí)代從香港引入的預(yù)售制,，在高周轉(zhuǎn)模式所推動(dòng)的行業(yè)大發(fā)展與造富運(yùn)動(dòng)中，還與行業(yè)的強(qiáng)政府關(guān)系特征,、與土地財(cái)政緊密相連,。當(dāng)政府一手緊握地根、一手緊握銀根而以土地財(cái)政為核心目標(biāo),，將房地產(chǎn)行業(yè)搞成強(qiáng)政府控制且自身還扮演著行業(yè)監(jiān)管角色,，在行業(yè)卻進(jìn)入魚(yú)龍混雜與全國(guó)性、公司化,、規(guī)?；l(fā)展時(shí)，行業(yè)監(jiān)管自然也就變成選擇性執(zhí)法特征明顯的可軟可硬,、可公關(guān)和可俘獲的了,，而市場(chǎng)機(jī)制所具備的天然的篩選與淘汰功能也就只能靠邊站，大量的爛尾樓和苦主的出現(xiàn)也就成了必然結(jié)果,。

監(jiān)管部門(mén)雖然肩負(fù)行業(yè)監(jiān)管之責(zé),，但是在出現(xiàn)爛尾樓之后卻從未見(jiàn)過(guò)哪個(gè)地方政府因?yàn)楸O(jiān)管失職而被追究過(guò)責(zé)任。在監(jiān)管賦權(quán)來(lái)自于上級(jí)并缺乏追責(zé)體制的情況下,，爛尾樓受害者的維權(quán)訴求雖然也屬于監(jiān)管部門(mén)的法定職責(zé)范圍,，但并未構(gòu)成這些監(jiān)管部門(mén)工作的原始動(dòng)力，敷衍塞責(zé)與得過(guò)且過(guò)自然也就成了監(jiān)管常態(tài),，而對(duì)于房企預(yù)售資金的過(guò)度監(jiān)管與濫用職權(quán)卻往往成監(jiān)管實(shí)踐中的另一面,。在當(dāng)前的政府監(jiān)管體制下，監(jiān)管賬戶的資金流動(dòng)聽(tīng)命于政府而非業(yè)主，但是負(fù)有監(jiān)管責(zé)任的政府部門(mén)對(duì)于具體的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)未必振梁了解且對(duì)監(jiān)管后果并不承擔(dān)責(zé)任,，這種不承擔(dān)后果與不承擔(dān)責(zé)任的監(jiān)管,，效果如何，自然也就無(wú)需多言了,。

而按揭貸款銀行往往只關(guān)注自身的利益,，當(dāng)按揭貸款行與監(jiān)管資金開(kāi)戶行合二為一時(shí)，擁有優(yōu)勢(shì)資源的開(kāi)發(fā)商,、對(duì)監(jiān)管后果不負(fù)的政府監(jiān)管部門(mén),，以及只考慮自身利益的銀行三者相遇，而真正承擔(dān)爛尾后果的注定苦主,，也只有買(mǎi)房的業(yè)主與按揭人來(lái)扮演了。如此一來(lái),，在行業(yè)流動(dòng)性趨于枯竭,，大量房企暴雷的情況下，預(yù)售房源能否獲得市場(chǎng)信心的支持進(jìn)而轉(zhuǎn)變?yōu)榉科蟮匿N(xiāo)售收入,，自然也就毋庸置疑了,。因此，目前的行業(yè)困境,，以及刺激樓市回暖的不斷邊際強(qiáng)化的調(diào)控政策淪為政策空轉(zhuǎn),，這個(gè)今日之果，到底是誰(shuí)種下因,，值得大家思量一番,。

鄭州爛尾的“人才樓”業(yè)主自救成功只是個(gè)案，并不具備普遍的行業(yè)性借鑒意義,。僅依靠業(yè)主的奮力自救,，顯然無(wú)法解決爛尾樓問(wèn)題，而房企的“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”,、“保交樓”在沒(méi)有外部強(qiáng)力約束的情況下淪為政治正確的空洞口號(hào)卻有著極大的可能,，依靠開(kāi)發(fā)商自我道德約束恐怕更是不值一提的笑談。在負(fù)有監(jiān)管責(zé)任,、擁有行政強(qiáng)制權(quán)卻對(duì)監(jiān)管后果并不負(fù)責(zé)任的地方政府,，以及只顧自私自利卻把控著開(kāi)發(fā)商資金賬戶的銀行不入場(chǎng)的情況下，爛尾樓業(yè)主的維權(quán)似乎也就成了沒(méi)有太多希望的事情,，政府當(dāng)前所倡導(dǎo)與力主的“保交樓”自然也就失去了根本依托,。難道保交樓、救爛尾,，依然只能靠心力交瘁的業(yè)主和按揭貸款人日復(fù)一日的上訪和被迫不斷制造群體事件來(lái)促進(jìn)解決嗎,？

顯然，將負(fù)有監(jiān)管責(zé)任、擁有行政強(qiáng)制權(quán)力的地方政府與能管得住錢(qián)的相關(guān)銀行拉入“保交房”和“防爛尾”的局中,，讓他們成為無(wú)法脫身,、無(wú)法免責(zé)的利己主義者，才是當(dāng)今中國(guó)特有的房地產(chǎn)預(yù)售制度下解決爛尾樓問(wèn)題的基本邏輯,。而這一邏輯,，也是在多年以來(lái)的爛尾樓問(wèn)題化解實(shí)踐與千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)爛尾樓苦主維權(quán)之戰(zhàn)中逐步摸索和生發(fā)出來(lái)的樸素道理。因此,，我對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》所報(bào)道的武漢市部分爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”事件表示謹(jǐn)慎的欣賞與支持,。中國(guó)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的過(guò)去，方方面面都是多多少少的得利者,，而不能僅僅讓掏空了六個(gè)錢(qián)包的買(mǎi)房者和按揭貸款人成為唯一的受害者和風(fēng)險(xiǎn)兜底者,。

所以，面對(duì)爛尾樓問(wèn)題,，我建議已經(jīng)覺(jué)悟的買(mǎi)房者與按揭人團(tuán)結(jié)起來(lái),，在“保交樓”和保民生的政治正確之下，以“抱團(tuán)停貸”為條件,，與開(kāi)發(fā)商,、銀行、監(jiān)管部門(mén)充分溝通與協(xié)商,，迫使這些角色厘清各自在爛尾樓“制造局”中應(yīng)付的責(zé)任,，并各歸其位、各負(fù)其責(zé),，促進(jìn)在爛尾樓的復(fù)生復(fù)活前提下各個(gè)角色的各得其所,，堅(jiān)決不要作舍身救蛇的農(nóng)夫，并最終讓凱撒的歸凱撒,，上帝的歸上帝,。

不過(guò)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)巨變而預(yù)售制度未終結(jié)之前,，爛尾樓業(yè)主以“抱團(tuán)停貸”為代表的維權(quán)行為,，一切都應(yīng)在法制的框架與前提之下進(jìn)行。因?yàn)閷?duì)于弱小的個(gè)體性的購(gòu)房人,、按揭貸款者而言,，政府監(jiān)管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商,、銀行都是組織化程度較高并擁有強(qiáng)大政商資源與強(qiáng)力權(quán)力的一方,，在這些既是合作者，又是對(duì)手的組織化機(jī)構(gòu)面前,，也只有知法守法才能保護(hù)好自己,。同時(shí)我也呼吁消費(fèi)者協(xié)會(huì),、房協(xié)以及銀保監(jiān)會(huì)等各方利益的代表機(jī)構(gòu)能夠在新形勢(shì)下以民生為本，從行業(yè)發(fā)展與利益方的角度和高度積極協(xié)調(diào)與斡旋,，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)兼顧各方利益和行業(yè)發(fā)展的和局,。

打響這一輪“強(qiáng)制潮停貸”第一槍的是景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭，隨后全國(guó)各地多個(gè)樓盤(pán)業(yè)主跟進(jìn),，因此有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃說(shuō),，原來(lái)革命老區(qū)才是是法治的覺(jué)醒的基地，而這背后是這幾年不停出臺(tái)的政策都是討論如何處置,、化解房企困境,，卻從來(lái)沒(méi)有真正關(guān)注過(guò)作為終端風(fēng)險(xiǎn)承受者的普通購(gòu)房人。近期河南村鎮(zhèn)銀行一案的進(jìn)展,，更是說(shuō)明合法權(quán)益只能靠抱團(tuán)施壓而不能靠跪著祈求,，因?yàn)楹笳哂肋h(yuǎn)只能得到推脫以及逐一打壓和分化瓦解的結(jié)果。與村鎮(zhèn)銀行儲(chǔ)戶只是想拿回存款類(lèi)似的是,，“揭竿而起”的業(yè)主最主要的訴求就是爛尾的樓盤(pán)復(fù)工,，什么時(shí)候復(fù)工，他們就什么時(shí)候還貸,，這一訴求應(yīng)該說(shuō)非常合理，我們也期待看到正義聲張,。

這好像已經(jīng)不是第一起了,，這就很可怕，有一有二,，就會(huì)有三,、四，業(yè)主們掏著所有積蓄,，還被鴿子了,，結(jié)果貸款還得還，我們的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估呢,？就這么急著拿韭菜的利息,？
要這些錢(qián)干啥？補(bǔ)窟窿,？那這個(gè)窟窿誰(shuí)去補(bǔ),？這些受傷的人，誰(shuí)去撫慰,，再苦一苦老百姓嗎,？

滑稽，我們的立國(guó)根本是什么,？

李大釗說(shuō)：“反抗,，反抗是我們唯一的出路”,！

我說(shuō)怎么沒(méi)有評(píng)論，原來(lái)是我來(lái)早了