銀行讓利580億給存量個人房貸客戶

據(jù)央行2022年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報告，3月底個人住房貸款余額38.8萬億,，以此計(jì)算,，5年期LPR下調(diào)15個基點(diǎn)，相當(dāng)于給背負(fù)房貸的家庭發(fā)放了580億元的紅包,，這直接增加了房貸家庭的可支配收入,。

考慮到企業(yè)中長期貸款非常少（截止3月底只有14萬億）,，5年期以上的貸款更加少,。這次降息，對企業(yè)貸款利息負(fù)擔(dān)影響比較?。ㄗ畲笥绊懖贿^200億元的利息支出）,，最大的受益者就是貸款購房者。這顯示出,，決策層刺激住房消費(fèi)的意愿非常強(qiáng)烈,。

現(xiàn)在這個時機(jī)，也許是購入房產(chǎn)的最佳時刻,，如果純粹是自住的話,。利息低,、開發(fā)商優(yōu)惠力度也大。但是若再想通過買房賺錢,，難度會非常大,，關(guān)鍵是房產(chǎn)的流動性太差。

LPR降低一點(diǎn)都不意外,，無論從哪個角度看,，降息比之降準(zhǔn)更符合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)境況。尤其是考慮到長期限的居民和企業(yè)貸款需求那么疲弱,，恐怕也少有行業(yè)能夠保證在未來的十年里每年都能保持4%至5%以上的營收或利潤增長,，有什么基本面能夠還支持利率價格那么高呢？
金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的潤滑劑,，不能成為抽水泵,，能享的了非市場化利差的福，也就應(yīng)當(dāng)能夠在一段艱苦的日子里共克時艱,。況且沒有融資需求的釋放,，竭澤而漁，銀行等金融機(jī)構(gòu)自身的利益也將從基礎(chǔ)上惡化,。
至于認(rèn)為降息就會帶來資本外流的擔(dān)憂,，其實(shí)是倒因?yàn)楣＝鹑谑袌錾系睦驶蛘呃⒂性S多種,，資產(chǎn)也有許多種,，不能籠統(tǒng)的說降息和資本外流之間的關(guān)系，比如,，LPR降了但是政策利率并沒有降,，再比如一個公司的股票因?yàn)閮攤鶋毫档投赡芑貓舐首吒摺＿@是其一,。其二,，資本因感覺到風(fēng)險而流動，這種流動帶來資產(chǎn)價值變化而表現(xiàn)為利息的變化,，比如國際投資者增持美債,、資本流回美國而帶來美債收益率或者說利率下行，不能得出因美債收益率下行而帶來資本流出美國的結(jié)論,，這個錯誤結(jié)論與事實(shí)是相反的,。同樣的，是經(jīng)濟(jì)基本面不好才帶來市場信心不足,，資本才想要流出,，只有出臺各種有利于微觀主體和家庭的政策，才能穩(wěn)住資本的信任和信心,，降低利息當(dāng)然是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的一部分,。
最后,，僅僅有降息還是不夠的，特別是房地產(chǎn)這樣關(guān)乎長期預(yù)期的投資和消費(fèi),，一定是在樂觀情緒和穩(wěn)定周期中才能做出的決策,，當(dāng)前看扭轉(zhuǎn)預(yù)期走弱依然有賴于疫情沖擊的盡快解除。

降息落地后,，貨幣政策走向何方,？

1. 不一樣的非對稱降息
本月大幅下調(diào)5年期以上LPR利率15BP，而1年期LPR利率維持不變,，這次利率調(diào)降實(shí)屬“前所未見”,。首先，本次降息是央行首次僅調(diào)降5年期以上LPR利率,，而維持1年期LPR利率不變,；其次，從2019年底到目前為止,，經(jīng)歷多輪調(diào)整,，5年期LPR利率整體下行幅度總計(jì)僅20BP，單次調(diào)降15BP可見政策力度之大,；最后,，在央行存款利率市場化改革的新機(jī)制之下，4月最后一周全國金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均利率較前一周下行約10BP,，在銀行負(fù)債成本降低的帶動下,，近期MLF利率維持不變，而LPR主動下調(diào),。一方面,，5年期以上貸款中，個人住房貸款占比相對較高,，5年期以上LPR利率大幅下調(diào),，顯示出政策層面對于穩(wěn)地產(chǎn)的決心增強(qiáng)和對實(shí)體部門需求端的支持加大。另一方面,，金融機(jī)構(gòu)負(fù)債端成本前期已有明顯下降,。在前期存款利率已有下行，疊加4月降準(zhǔn)釋放長期資金約5300億元的基礎(chǔ)上,，銀行負(fù)債端的成本明顯降低,，而如何解決有效需求不足的問題才是政策發(fā)力所在,。

2. 房貸利率或?qū)⒈平?017年
在國內(nèi)疫情對經(jīng)濟(jì)的沖擊影響加深的背景下,，經(jīng)濟(jì)下行壓力有所加大，一方面,，受到疫情沖擊,，工業(yè)生產(chǎn)進(jìn)一步放緩,，投資端也全面走弱；另一方面,，4月消費(fèi)增速延續(xù)走低,，地產(chǎn)銷售面積同比增速降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。此外,，4月社融和信貸數(shù)據(jù)較弱,，居民部門新增住房貸款同比大幅負(fù)增、社融和M2增速之差的持續(xù)走低均反映出疫情等因素壓制下融資需求的疲軟,。同時,，今年4月城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率升至6.1%，居民的就業(yè)情況承壓,，使得預(yù)期進(jìn)一步轉(zhuǎn)弱,。

要完成全年的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，除政府以外,，其他部門也有加杠桿的必要,。從各部門杠桿率變化的經(jīng)驗(yàn)規(guī)律上來看，企業(yè)加杠桿難以獨(dú)自完成,，必須有居民加杠桿來配合,，而居民加杠桿的抓手或在于地產(chǎn)。央行在一季度貨幣政策執(zhí)行報告中強(qiáng)調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,，支持剛性和改善性住房需求”,，此前對于房貸利率下限的松動調(diào)整以及本次降息均寄望于地產(chǎn)銷售狀況的改善，從而使得經(jīng)濟(jì)增長保持合理區(qū)間運(yùn)行,。我們認(rèn)為,，在實(shí)體部門需求和預(yù)期持續(xù)低迷的背景下，寬信用政策加碼確有必要,。3月融360披露的首套房貸利率是5.28%,，如果把兩次利率下調(diào)的幅度合并，意味著首套房貸利率要降至4.93%,，這基本上回到了2017年年中時期的房貸利率水平,。

3. 持續(xù)性有待觀察，貨幣政策重在“擴(kuò)量”
在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下,，降息能夠在一定程度上帶動信貸恢復(fù),，起到穩(wěn)增長和保就業(yè)的作用。但考慮到國內(nèi)本土疫情的蔓延還未結(jié)束,、地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險還未充分釋放,，從經(jīng)濟(jì)環(huán)境的壓力上來看，如果要實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo),，仍需更多穩(wěn)增長政策的配合,。我們認(rèn)為,，后續(xù)貨幣政策的重點(diǎn)或在持續(xù)推動信貸規(guī)模增長，連續(xù)降息的概率不大：一方面,，房貸是商業(yè)銀行最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一,，從這個角度來看，如此大力度的降息很可能寄望“畢其功于一役”,；另一方面,，央行緩解銀行信貸供給的流動性、資本和利率三大約束,，并不斷推出各類專項(xiàng)再貸款工具,，引導(dǎo)增加信貸投放，加之美聯(lián)儲加息縮表節(jié)奏較快,，匯率和資本流動或?qū)捤尚纬芍萍s,。

4. 權(quán)益關(guān)注后周期消費(fèi)，債市謹(jǐn)慎為上
本次5年期LPR利率大幅調(diào)降,，一定程度上能夠?qū)χ虚L期貸款起到促進(jìn)作用,。對于資產(chǎn)配置而言，歷史上降息往往帶來債券收益率的階段性下行,，不過,，本次5年期LPR利率調(diào)整幅度較大，但并未同時調(diào)降MLF利率,，這意味著銀行要消化降息的大部分成本,。而在資金成本沒有下降的情況下，加上政策效果著力于帶動地產(chǎn)改善來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì),，對于債市而言,，可能還會面臨調(diào)整壓力，短期依然建議謹(jǐn)慎為上,。相對而言,，權(quán)益市場或更為受益，如果疫情后續(xù)轉(zhuǎn)好態(tài)勢不改,，隨著地產(chǎn)銷售,、投資等基本面數(shù)據(jù)得到改善，那么地產(chǎn)企業(yè)“去庫存”或?qū)雍笾芷诳蛇x消費(fèi)的改善,。

此次5年期LPR下調(diào)15個基點(diǎn)也是自2019年LPR定價機(jī)制改革以來5年期LPR最大單次降幅，超出市場預(yù)期,。

LPR是由具有代表性的報價行,，根據(jù)本行對最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，以MLF（中期借貸便利）利率加點(diǎn)的方式報價，即“LPR=MLF政策利率+商業(yè)銀行加點(diǎn)”,，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)主要參考LPR進(jìn)行貸款定價。LPR報價行報價時將綜合考慮自身資金成本,、風(fēng)險溢價和市場供求等因素,。LPR會及時充分反映市場利率變化。

疫情以來,，2020年4月,，1年期LPR下調(diào)20個基點(diǎn)至3.85%，5年期LPR下調(diào)10個基點(diǎn)至4.65%,；隨后LPR連續(xù)19個月維持不變,。直至2021年12月，新一輪降息周期開始,，1年期LPR下調(diào)5個基點(diǎn)為3.8%,，5年期LPR為4.65%維持不變。2022年1月,，1年期LPR為3.7%,，5年期LPR為4.6%，分別再次下調(diào)10個基點(diǎn)與5個基點(diǎn),。2022年2月,、3月、4月LPR保持不變,。2022年5月,，1年期LPR為3.7%維持不變，5年期LPR下調(diào)15個基點(diǎn)為4.45%,。

時隔3個月后,，LPR啟動降息，且是大幅調(diào)降5年期LPR15個基點(diǎn),。其主要原因是,，降低企業(yè)與居民貸款利率，促進(jìn)企業(yè)中長期貸款與居民貸款,，讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)重拾發(fā)展信心,。

5月開始，新一輪疫情對經(jīng)濟(jì)的影響雖然正在邊際轉(zhuǎn)弱,，但大量市場主體,、中小企業(yè)的信心仍未恢復(fù)。從經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo),，4月份的社融數(shù)據(jù)來看,，不僅同比大幅少增9468億元，存量社融增速下降0.4個點(diǎn)至10.2%。同時,，嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問題已存在較長時間,，即政策驅(qū)動相關(guān)科目強(qiáng)于市場自主融資意愿相關(guān)科目（代表市場主體沒有融資發(fā)展信心）；短期貸款強(qiáng)于長期貸款（代表需要短期生存經(jīng)營資金,，沒有長期項(xiàng)目可投資）的特征,。

因從寬貨幣（增加基礎(chǔ)貨幣）到寬信用（實(shí)體使用貨幣），中間隔著一層關(guān)鍵的“寬信心”,。當(dāng)前因信心不足,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)寬信用依舊存在著較大障礙。此次,，LPR降息的核心原因便是打通實(shí)體“寬信心”這關(guān)鍵一環(huán),。

此外，5月15日,，人民銀行,、銀保監(jiān)會發(fā)布了關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知，對于貸款購買普通自住房的居民家庭,，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點(diǎn),。

此次降息后，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限幅度可至4.25%,。這也將支持居民剛性和改善性住房需求,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的同時，刺激總需求,，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長,。

5月18日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在云南主持召開穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)座談會中提出,，“果斷作為,，加大宏觀政策調(diào)節(jié)。已出臺政策要盡快落到位,，中央經(jīng)濟(jì)工作會議和政府工作報告確定的政策上半年基本實(shí)施完畢,；各地各部門要增強(qiáng)緊迫感，看得準(zhǔn)的新舉措能用盡用,，5月份能出盡出,，確保上半年和全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，努力使經(jīng)濟(jì)較快回歸正常軌道”,。從會議的相關(guān)表述來看,，宏觀政策邊際寬松立場明確，增量政策工具也正在加速推出,。

預(yù)計(jì),，伴隨著宏觀,、微觀、產(chǎn)業(yè)等政策密集落地,，與集中發(fā)力進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié),，4月大概率將是年內(nèi)經(jīng)濟(jì)的低點(diǎn)，二季度末經(jīng)濟(jì)將開始逐步走向新一輪復(fù)蘇期,。

但是,，當(dāng)前大部分市場主體、中小企業(yè)因受到疫情以來的多輪不確定性事件沖擊,，對未來發(fā)展的信心依舊較弱,。對此,，我們提出以下三點(diǎn)政策建議：發(fā)行特別國債籌集資金,，給中小企業(yè)發(fā)錢；給中低收入群體發(fā)消費(fèi)券,；保持資本市場平穩(wěn)運(yùn)行,，加快建設(shè)更加成熟的資本市場。

對于市場主體而言,，也應(yīng)重拾信心,，走在新一輪經(jīng)濟(jì)周期的曲線之前，抓住長期確定性的增量機(jī)遇,。

LPR不對稱降息,，上一次是1年期LPR降幅大于5年期，現(xiàn)在是5年期降幅大于1年期,。
通常情況下,，銀行給企業(yè)的流動性貸款利率是參照1年期LPR，所以降低1年期LPR會傾向于理解為給實(shí)體企業(yè)降成本,；而銀行的按揭貸款利率是參考5年期LPR,，所以降低5年期LPR會傾向于理解為振興房地產(chǎn)。

回到今天的LPR降息來看,，救房產(chǎn)的態(tài)度是更加明確了,，而為什么沒有順便降1年期LPR呢？這大概說明決策層認(rèn)為目前實(shí)體企業(yè)信貸需求疲軟的背后原因不是利率高了,，而是信心不足/找不到投資方向等其他原因,，救實(shí)體穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)預(yù)期是需要用其他的政策工具來完成。

最后,，LPR超預(yù)期大降,，擱前兩周，人民幣匯率肯定得又崩一輪,，結(jié)果今天人民幣匯率波瀾不驚,，只能說全球資金終于意識到，雖然中國經(jīng)濟(jì)很難，但是在這個比爛的時候,，已經(jīng)是很不錯了,。

怎么說呢，感謝同行襯托唄,。

說是在看到這次LPR超預(yù)期的下降，很多人都在很詫異,，想知道到底發(fā)生了什么,，我們又該怎么看這件事呢？
首先,，對LPR超預(yù)期的下降,，雖然說是超出了大多數(shù)人的預(yù)期，但是實(shí)際上這個下降是符合大家大部分的想法的,，因?yàn)樵诋?dāng)前整個市場發(fā)展的過程之中降息實(shí)際上已經(jīng)是一個市場發(fā)展的主旋律了,，也是符合國家政策一直以來的要求，所以在這樣的情況之下,，LPR的下降,，實(shí)際上對于整個市場的積極意義無疑是非常明確的，這也是為什么我們看到當(dāng)前整個市場對于這個下降表示了非常歡迎的態(tài)度,。
其次,，對于大部分的買房者來說，這次LPR的下降,，與大部分買房者和有比較多房貸的人來說,，無疑是一件比較好的事情，因?yàn)楫?dāng)前的房貸利率基本上都是以LPR掛鉤為邏輯的,。所以在這樣的大背景之下,，買房者無疑能夠用更低的成本來承擔(dān)房價，這對于當(dāng)前進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場的需求,，推動房地產(chǎn)市場向一個更好的方向發(fā)展,，通過一定程度的金融政策，可以有效的推動房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步回暖,，幫助房地產(chǎn)市場重新進(jìn)入規(guī)范化發(fā)展的一個通道之中,，這是當(dāng)前整個市場最大的積極意義。
第三,，我們也要關(guān)注到這個下降可能帶來的一些國際市場的影響,，當(dāng)前國際市場實(shí)際上是在加息的市場環(huán)境之中，而我們的市場操作又是偏降息的玩法,，在這樣的情況之下,，很有可能導(dǎo)致整個息差水平會提升,。這種息差水平的提升如果比較大的話，很有可能就會導(dǎo)致資本市場大量的熱錢流出,，這無疑對于當(dāng)前的A股資本市場是有一定的負(fù)面作用,，其中的風(fēng)險無疑需要我們進(jìn)一步關(guān)注。
第四,，從長期市場發(fā)展的角度來看,，當(dāng)前整個市場進(jìn)入降息通道之后，實(shí)際上會進(jìn)一步的推動房地產(chǎn)市場長期可持續(xù)的發(fā)展,，將會有助于房地產(chǎn)市場進(jìn)一步進(jìn)入良性循環(huán),，降低購房者的購房負(fù)擔(dān)，從而進(jìn)一步的提高整個房地產(chǎn)市場的運(yùn)營效率,。而且對于已經(jīng)有房貸的人來說,，進(jìn)入降息通道之后，無疑生活的成本會進(jìn)一步降低,，從而進(jìn)一步刺激大家有更多的可支配收入,，幫助消費(fèi)水平進(jìn)一步提升,。

房地產(chǎn)企業(yè)就好像是被病毒封閉在小區(qū)的居民，天天盼望著投喂,，央媽天天喊著降息保供,，一點(diǎn)起色也沒有?？墒侨バ^(qū)外面看看,，不是沒菜沒肉，而是道路不通,，運(yùn)力不足,，商戶不開（對房地產(chǎn)融資的各類限制）背后原因是對病毒心里沒譜（對行業(yè)的信心喪失）。這時候但凡能上門送菜的騎手（還能提供融資的機(jī)構(gòu)）還要被居民罵為什么運(yùn)費(fèi)這么貴,，菜價這么貴,，要理解一下騎手的苦衷。