近日有媒體報道碧桂園,、龍湖,、美的置業(yè)3家民營房企被監(jiān)管機構(gòu)選定為示范房企，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券,。為吸引投資人,，創(chuàng)設(shè)機構(gòu)將同時發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內(nèi)的信用保護工具，以幫助民營房企逐步恢復(fù)公開市場的融資功能,。在對于房地產(chǎn)行業(yè)從來就不太友好的國內(nèi)資本市場而言,，這一點可謂是非常重大、顛覆式的政策調(diào)整信號,，也展現(xiàn)出決策層對暖風頻吹的連續(xù)微調(diào)之下依然繼續(xù)下行的樓市和持續(xù)惡化的行業(yè)流動性,，加大力度挽救的標志性努力。

民營房企對于房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場的積極參與,，是保證房地產(chǎn)市場化程度和土地財政可持續(xù)性的必要條件,。去年以來民營房企的排隊暴雷和在土拍市場的集體性“躺平”，以及各地土拍市場“國央平”（國企,、央企,、地方平臺公司）逐漸唱主角的狀態(tài),，意味著行業(yè)市場化程度的持續(xù)降低，也就意味著土地財政的式微乃至徹底走向終結(jié),。在目前各地財政對于土地財政依然嚴重依賴以及房地產(chǎn)稅改革試點暫停的情況下,，過早和過快的終結(jié)土地財政,，這顯然是目前的財政收支狀況和逆周期調(diào)節(jié)之下積極的財政政策對于財力需求的壓力所不允許,，也無法承受的。

因此,，如何設(shè)法保證民營房企的活力和市場參與度,，實際上正是房地產(chǎn)市場回暖和行業(yè)復(fù)蘇的牛鼻子和關(guān)鍵點。但是就目前的行業(yè)和市場狀況來看,，去年下半年以來樓市的急劇轉(zhuǎn)淡,，讓行業(yè)流動性急劇收縮并導致不少百強民營房企排隊暴雷。而去年第四季度以來從中央到地方,、從市場端到資金端不斷放松的調(diào)控措施,，并沒有讓行業(yè)迎來傳統(tǒng)的“小陽春”，反而是代表性房企銷售狀況在今年第一季度和四月份更加急劇下滑,，房企的流動性更加緊張,，頭部民營房企依然在持續(xù)暴雷。正因為行業(yè)流動性的普遍緊張和房企流動性的趨近枯竭,，才使得行業(yè)和房企已經(jīng)對不斷走向?qū)捤傻恼{(diào)控政策失去了反應(yīng)和響應(yīng)能力,，而行業(yè)信心的持續(xù)惡化也反過來影響了本已脆弱的潛在購買力入市，讓樓市之冷淡更是雪上加霜,，從而有可能引發(fā)與行業(yè)及房企流動性惡化陷入負向螺旋的風險,。

所以監(jiān)管部門以財務(wù)相對穩(wěn)健和企業(yè)運營水平良好的碧桂園、龍湖,、美的置業(yè)等3家房企作為示范企業(yè),，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券，可謂是支持樓市回暖和行業(yè)復(fù)蘇,，化解行業(yè)流動性危機的實質(zhì)性舉措,，也是對于民營房企發(fā)債融資的重大利好。希望這一舉措能夠盡快惠及更多的民營房企,，以緩釋民營房企的流動性之困,，促進行業(yè)流動性的恢復(fù)和房地產(chǎn)市場的真正與盡快回暖。

從企業(yè)反應(yīng)來看,，龍湖率先在上交所發(fā)布債券募集說明書,，擬公開發(fā)行“重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司2022年無擔保公司債券（第二期）”，規(guī)模5億元,，為期6年,，票面利率詢價區(qū)間為3%-4%,，用于補充流動資金。16日晚美的置業(yè)則公告稱已獲證監(jiān)會批準公開發(fā)行總額不超過人民幣67.21億元的公司債,，本期發(fā)行計劃不超過10億元,，期限為4年，債券簡稱“22美置01”,，所募集資金擬全部用于償還公司債券,。碧桂園也于當天公布發(fā)債計劃，擬于短期內(nèi)面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行一期面值不超過人民幣5億元的國內(nèi)公司債,。相比此前這3家房企在銀行間市場注冊發(fā)行的中期票據(jù),，此次公司債發(fā)行規(guī)模并不大，與中海,、華潤置地等央企單筆公司債規(guī)模在30億元左右相比,，龍湖、碧桂園,、美的置業(yè)此次作為示范房企發(fā)行公司債的政策信號意義似乎更強,。

此次龍湖、碧桂園和美的置業(yè)作為示范企業(yè)在資本市場發(fā)債,，除了體現(xiàn)政策面對于民營房企融資的有力支持之外,，更值得行業(yè)和資本市場關(guān)注的，是在民營企業(yè)資信狀況受損而市場信心普遍不足的情況下,，為吸引投資人而采用了一系列外部增信工具,。也即由創(chuàng)設(shè)機構(gòu)同時發(fā)行CDS（信用違約互換）或者CRMW（信用風險緩釋憑證），當標的債券發(fā)生違約時,，這類信用保護工具要為標的債券提供保險和擔保,，以幫助民營房企逐步恢復(fù)公開市場的融資功能。

這是政策層為切實解決市場信心缺乏和民營房企信用不足,，恢復(fù)民營房企融資能力而引進的金融衍生工具,，可謂針對性極強的一項金融創(chuàng)新，既可在實現(xiàn)市場創(chuàng)新和為市場提供更多的可投資與可交易金融產(chǎn)品的同時,，也可為民營房企恢復(fù)公開市場融資功能提供亟需的增信措施,。也就是相當于運用政策性工具，讓“國家隊”自掏腰包來加保險,，幫助企業(yè)降低融資成本和提振市場投資信心,。其中龍湖債的信用保護憑證于5月16日在深交所正式落地，由中證金融運用自有資金與中信證券聯(lián)合創(chuàng)設(shè),，將支持以民營房企重慶龍湖作為核心企業(yè)的供應(yīng)鏈ABS（資產(chǎn)支持證券）發(fā)行,，服務(wù)上游供應(yīng)商融資。本期憑證擬創(chuàng)設(shè)不超過4000萬元,，支持參考債務(wù)發(fā)行規(guī)模4億元,。

此次推出的以CDS和CRMV為代表的外部增信工具,，確實是急民營房企之所急，解決了民營房企在資本市場融資的信用缺失問題,，為民營房企債券融資提供了必要的信用保護和增級,，實際上也就是對民營房企發(fā)債的一種信用“兜底”措施。所以盡管私募CDS和CRMW信用保護工具所涉及的項目規(guī)模都相對較小,，但卻反映出當前政策層面所釋放的積極與務(wù)實信號,，即試圖以創(chuàng)新金融工具幫助民營房企實現(xiàn)信用恢復(fù)和解決流動性困境。

不過市場的真正回暖還需要買房者的積極參與,，而如何解決買房者在預(yù)期下行之下的信心不足和信用增級問題,，以鼓勵購買力的積極入市,，恐怕也是監(jiān)管層和政策層需要同時考慮的問題,。而曾經(jīng)引發(fā)2008年金融危機的美國“兩房”在這方面曾經(jīng)的創(chuàng)新與經(jīng)驗教訓，則是值得我們學習與借鑒的,。

過去兩年的房地產(chǎn)市場衰退期過后,，今年無論從政策還是融資方面，針對房地產(chǎn)企業(yè)的利好都不少,，光是融資方面,，房企發(fā)債的腳步明顯快了，機構(gòu)的發(fā)債企業(yè)“白名單”已擴大到了更多民營房企,，美的置業(yè),、龍湖、碧桂園是就是其中的受益者,。雖然碧桂園在過去兩年中,，債務(wù)問題也曾經(jīng)屢有負面，但是在房地產(chǎn)市場這個大環(huán)境中,，比起其他房企狀況還是要更好一些,。相信未來會有更多的民企從房地產(chǎn)政策和融資環(huán)境的邊際改善中受益。