我們可以從商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)角度而不是老百姓角度來(lái)看這個(gè)問題,。首先，這個(gè)政策調(diào)整是為了在疫情經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)不順暢的時(shí)候促進(jìn)房貸業(yè)務(wù),，讓潛在購(gòu)房者看起來(lái)貸款的利率更低,，目前賬面還款數(shù)額減?。▽?shí)際上未來(lái)利率漲了還款數(shù)還會(huì)調(diào)整）。這一政策反應(yīng)了相關(guān)部門的一個(gè)預(yù)期,，但并未改變現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面和客觀因素,。實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束了超高速發(fā)展期，過去那種老百姓靠買房掙錢銀行靠房貸掙錢的情況已經(jīng)不會(huì)再有了,；其次,，從調(diào)控效果上看，所有經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整都是為了加速循環(huán)和流動(dòng)（特別是在疫情經(jīng)濟(jì)流動(dòng)緩慢的情況下）?，F(xiàn)在的客觀事實(shí)就是大資本（因?yàn)檎吆椭鹄脑颍┮呀?jīng)撤離房地產(chǎn)市場(chǎng),，資本端走弱，同時(shí)老百姓的需求也沒有那么明顯,。單單是調(diào)整利率無(wú)法促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展,，效果遠(yuǎn)不如類似MBS的結(jié)構(gòu)性票據(jù)。與其給你看現(xiàn)在降低一點(diǎn)bp讓你覺得未來(lái)（不確定的）還款降低不如通過證劵化手段將未來(lái)的不確定收益（還款）再賣給散戶,。這樣購(gòu)房者只需要考慮自己的還貸與mbs之間的差值,，并且這個(gè)差值可以根據(jù)自身需要及利率變化隨時(shí)買賣MBS進(jìn)行動(dòng)態(tài)的自我調(diào)整，這種方式可能更好（當(dāng)然目前看起來(lái)也不現(xiàn)實(shí),，金融發(fā)展沒有這么快）,。總之,，這個(gè)政策其實(shí)對(duì)新購(gòu)房的老百姓影響不會(huì)很大,，不應(yīng)該因?yàn)檫@個(gè)政策去做購(gòu)房決定；更多的可能從以購(gòu)房者在疫情下房貸壓力緩解的角度去解讀一下吧,，但是因?yàn)槲磥?lái)還存在增加房貸利率的可能性,，所以也不是確定性的就一定會(huì)少還房貸。

1,、按貸款金額50萬(wàn)元、期限30年,、等額本息還款估算,，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元,，未來(lái)30年內(nèi)共減少利息支出約2萬(wàn)元,。這是昨晚央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布首套房房貸的利好之后,，不少媒體發(fā)出來(lái)的專家解讀,，但是這個(gè)解讀明顯有問題！

2,、關(guān)鍵在于,，首套房的當(dāng)下利率,，不可能是未來(lái)30年的利率，甚至連未來(lái)3-5年的利率都談不上,，買過房的朋友都知道,，房貸利率的動(dòng)態(tài)的，一旦加息,，過一段時(shí)間銀行的房貸利率也會(huì)增長(zhǎng)，反之,，一旦降息,，過一段時(shí)間銀行的房貸利率也會(huì)下降，所以,，30年減少利息支出2萬(wàn)元的解讀,，將動(dòng)態(tài)的利率簡(jiǎn)單理解為靜態(tài)不變的利率，這種“專家解讀”,，真的不應(yīng)該,，很容易忽悠買房者。

3,、事實(shí)上,，今年以來(lái)一直有降息的呼吁，以此來(lái)刺激經(jīng)濟(jì),、降低企業(yè)融資成本,，雖說(shuō)降息一直沒有成真，但是金融監(jiān)管部門已經(jīng)推出了一系列的“紓困”政策,，這意味著什么,，不同于美國(guó)在加息周期，未來(lái)兩年都處于加息途中,，中國(guó)的可預(yù)見的兩三年內(nèi),，都處于降息的周期，假若按一次降息25個(gè)基點(diǎn)來(lái)計(jì)算,，其力度都大于這次首套房的20個(gè)基點(diǎn)降息,。

4、何況,，如果按照住房公積金的優(yōu)惠利率來(lái)計(jì)算,，這次的利好也不算太大的蛋糕，當(dāng)然,，這個(gè)政策的最大意義在于指標(biāo)性,，去年很多銀行的房貸極為緊張，導(dǎo)致不少房地產(chǎn)商有客戶也貸不到款,，所以缺乏融資渠道的民營(yíng)地產(chǎn)商幾乎是哀鴻遍野,，這一狀況今年一季度稍有好轉(zhuǎn),，但是潛在客戶卻因?yàn)橐咔榈脑蛉∠速?gòu)房計(jì)劃，所以央行才會(huì)祭出這個(gè)首套房房貸降息的利好,，這是在近百個(gè)城市近兩個(gè)月不同程度松綁限購(gòu)政策之后,，由央行發(fā)出的最明顯刺激樓市消費(fèi)的政策，這才是其最大價(jià)值,，至于最終能省多少錢,，這筆賬其實(shí)并不重要。

5,、因此,，政策的指向性非常明確，就是在“房住不炒”的前提下,，支持剛需購(gòu)房,，這次是支持首套房，相信接下來(lái)還有支持改善型住房的政策,，這是必然的,，但是，除了給開發(fā)商和購(gòu)房者的信心打氣之外,，能不能有實(shí)質(zhì)性左右,，還需要觀望，或者說(shuō)的悲觀一點(diǎn),，這點(diǎn)利好遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,。

6、房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的商品,，但其本質(zhì)還是商品,，商品是暢銷還是滯銷，利率在建甌是一方面,，但是不具有決定性,，真正起到?jīng)Q定性作用的還是供需關(guān)系，舉個(gè)例子,，深圳房?jī)r(jià)過去五六年的飛升,，一個(gè)很重要的原因就是土地供應(yīng)量的不足，這跟深圳本身可供開發(fā)商建房的土地存量不多也有很大原因,，當(dāng)面粉稀缺且不斷漲價(jià),，面包當(dāng)然也會(huì)漲價(jià)了。但是反觀很多二三四五線城市,，經(jīng)過2010年到2019年的房地產(chǎn)大開發(fā),，舉目望去到處都是樓盤，光是存量房就是一個(gè)天文數(shù)字。

7,、即使沒有疫情這個(gè)黑天鵝,，樓市基于供求關(guān)系的價(jià)值回歸也只是時(shí)間問題，只是說(shuō)疫情的反復(fù),，讓這一天提前到來(lái)了而已,，這就是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不以人的主觀意識(shí)而改變,，當(dāng)然,，基于刺激經(jīng)濟(jì)、拯救地方財(cái)政的現(xiàn)實(shí)考慮,，樓市消費(fèi)必然需要通過降低首付,、解除限售等手段來(lái)不斷發(fā)利好政策，只是,，政策從發(fā)布到落地再到起作用，至少有半年的延后期,，所以,，觀察這些利好政策到底會(huì)不會(huì)起作用，至少要等到今年九十月份,，甚至要到明年二季度,。

8、因此,，今天股市開盤大漲的房地產(chǎn)板塊,，沒有持有地產(chǎn)股的投資者，也不需要失落,，假如樓市起來(lái),，什么時(shí)候都是買點(diǎn)，反之,，假如扶不起來(lái),，那么什么時(shí)候都是賣點(diǎn)。

這次新政的核心是將首套房的貸款利率下限調(diào)低20個(gè)基點(diǎn)（即LPR減20個(gè)基點(diǎn)）,，而此前的下限是對(duì)應(yīng)的LPR（一般是五年期LPR）,。而首套房根據(jù)不同地方的政策，既涵蓋剛需,，也可以包括改善型需求,，這與四月底政治局會(huì)議"支持剛需和改善需求"的精神一致。

與各個(gè)地方爭(zhēng)相推出的救市政策相比,，中央統(tǒng)一定調(diào)調(diào)低房貸利率下限,，信號(hào)意義更大，也更能提振低迷的市場(chǎng)情緒,。對(duì)購(gòu)房者而言,，有人說(shuō)之前的政策都是買蘭博基尼發(fā)5元優(yōu)惠券,，那么這次的20基點(diǎn)大概也夠個(gè)5萬(wàn)優(yōu)惠券的水平。如果本周五（5月20號(hào)）五年期LPR也下調(diào),，無(wú)疑會(huì)是更大的催化劑,。不過，相關(guān)人士在近期發(fā)言中提到要研究和使用“增量政策工具”,，意味著對(duì)房貸利率更可能是動(dòng)存量而不動(dòng)增量,，也就是LPR下調(diào)的可能性變小了。

不可否認(rèn)的是,，目前各大城市推出的救市政策效果極其一般,，這背后是民眾收入下降以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的信心都不足，而這才是樓市的基本面,。4月份以來(lái)各大房企的銷售幾乎全部腰斬,，說(shuō)明目前的政策對(duì)于樓市雖不是毫無(wú)用處但能改變的也只是很小一部分，很難改變樓市的基本面,。那么怎樣讓老百姓對(duì)樓市有信心,？除了逐步恢復(fù)經(jīng)濟(jì)外首先是要把問題樓盤解決了：保交付，防爛尾,。針對(duì)房企融資層面的更多救助措施,，也就是“救房企”可能避無(wú)可避了。

今年受到疫情沖擊,、封城影響以及國(guó)際局勢(shì)震蕩等各種因素影響,，經(jīng)濟(jì)下行壓力較以往更大，中小企業(yè)生存面臨普遍困難,。從需求端三駕馬車的構(gòu)成來(lái)看,，出口與消費(fèi)不振導(dǎo)致投資承擔(dān)的穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重?fù)?dān)更重,，此時(shí)去年還被套上多重緊箍咒的房地產(chǎn)市場(chǎng)又被搬出來(lái)充當(dāng)救火隊(duì)長(zhǎng),。
數(shù)據(jù)來(lái)看，1-3月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速跌至0.7%,，去年同期為25.6%,，一年以來(lái)房地產(chǎn)方面投資增速持續(xù)降低，市場(chǎng)信心不振,，觀望情緒濃郁,。另一個(gè)數(shù)據(jù)土地出讓金來(lái)看，2022年一季度中,，只有北京的土地出讓金是增長(zhǎng)的,，僅有兩個(gè)省市的賣地收入下跌幅度在30%以內(nèi)，剩下的28個(gè)省市賣地收入全部跌的一塌糊涂?？梢哉f(shuō),，房地產(chǎn)市場(chǎng)去年的政策已經(jīng)是用力過猛，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)已經(jīng)迅速陷入蕭條,。
任何時(shí)候信心都是最重要的,，如果投資者對(duì)市場(chǎng)缺乏信心，那政策的微調(diào)帶來(lái)的效果只會(huì)是有限的,。此次首套房貸款利率下調(diào)20點(diǎn),，其實(shí)影響有限，貸款50萬(wàn),，貸款30年不過節(jié)省2萬(wàn),，幾乎可以忽略不計(jì)，在此情況下我認(rèn)為這個(gè)誘餌無(wú)法提振萎靡的市場(chǎng),。
從中國(guó)整個(gè)發(fā)展軌跡來(lái)看,，98年房改至今20多年，房地產(chǎn)的紅利期已經(jīng)過去,，一次工業(yè)化基本完成,，城鎮(zhèn)化空間不大，近些年甚至出現(xiàn)逆城鎮(zhèn)化的勢(shì)頭,，因此房地產(chǎn)本身庫(kù)存就很難去除，再靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)也不現(xiàn)實(shí),，必須要認(rèn)清這個(gè)現(xiàn)實(shí),。

此時(shí)刺激房市，猶如飲鴆止渴,，萬(wàn)萬(wàn)使不得