萬科郁亮為何檢討？其它房企是否也該檢討,？

年報(bào)顯示,，2021年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8%,；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元,，同比下降45.7%。

對此,，郁亮表示,，近幾年來，土地市場競爭激烈,，對行業(yè)毛利率水平造成明顯影響,，盡管公司在行業(yè)中較早意識到高速增長終將結(jié)束，但慚愧的是,，我們的行為未能堅(jiān)決擺脫高增長慣性,。因此，2021年的業(yè)績表現(xiàn)，對于萬科是一次警醒,。

從業(yè)績角度來看,，萬科無疑仍是行業(yè)優(yōu)等生，是屬于業(yè)績優(yōu)秀的企業(yè),。即便凈利潤下降幅度較大,，在整個(gè)行業(yè)都處于嚴(yán)重低迷，絕大多數(shù)企業(yè)都沒有完成年初確定的目標(biāo)任務(wù)的大背景下,，萬科能夠?qū)崿F(xiàn)營業(yè)收入增長8%的目標(biāo)，已經(jīng)相當(dāng)不容易,。

但是,，對萬科管理層，特別是郁亮來說,，仍然不滿意,、不滿足，足以能夠看出,，萬科對自身的要求確實(shí)是比較高的,，郁亮接手萬科掌門人時(shí)就喊出的“活下去”口號，現(xiàn)在看來,，真的不是做秀,，而是發(fā)自內(nèi)心的對市場的敬畏、尊重和重視,。也只有在這樣的心態(tài)下,，萬科才得以保持平衡有序發(fā)展態(tài)勢，才沒有像其他房企一樣,，出現(xiàn)嚴(yán)重的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn),。

也許，我們沒有必要過多地為萬科去唱贊歌,，萬科目前的經(jīng)營狀況,，比起過去來，出現(xiàn)了比較大的變化,，經(jīng)營難度和壓力都大大增強(qiáng),。我們更應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是，既然謹(jǐn)慎無比的萬科,，都感到了巨大壓力,，都出現(xiàn)了營收增長、利潤大幅下降的現(xiàn)象,，董事長郁亮也不得不公開檢討,，那么，其他企業(yè)又當(dāng)如何看待企業(yè)的經(jīng)營狀況,，如何面對更為激烈的市場競爭呢,？是否還想保持高增長慣性,，用高增長來掩蓋債務(wù)規(guī)模龐大、資產(chǎn)負(fù)債率過高,、資金鏈面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn)的問題呢,？

實(shí)際上，企業(yè)經(jīng)營業(yè)績發(fā)生變化本身并不是最可怕的問題,，只要找出問題癥結(jié),，就能較好地得到解決。關(guān)鍵是,，有沒有對行業(yè)整體情況進(jìn)行分析,、對行業(yè)整體狀況充分了解，有沒有按照行業(yè)發(fā)展規(guī)律和趨勢制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,，而不要總是用慣性思維去處理發(fā)展問題,。郁亮的檢討，主要是站在行業(yè)發(fā)展的角度來看待萬科遇到的問題,。也就是說,，對萬科來說，該做的事,、該加強(qiáng)的管理,、該節(jié)省的費(fèi)用，可能都已經(jīng)做得相當(dāng)好了,。需要檢討的,，是企業(yè)在制定發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃時(shí)，沒有更好地與行業(yè)發(fā)展趨勢緊密結(jié)合起來,。

郁亮在解釋為什么凈利潤下降時(shí)表示,，當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時(shí)候,，部分城市的投資追高冒進(jìn),，對市場判斷過于樂觀，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn),，導(dǎo)致毛利率下滑,。顯然，這才是分析問題,、研究問題的態(tài)度,。就是面對問題，沒有糾正行為,，而是維持慣性思維,，自然會讓企業(yè)利益受到影響。其中，“部分城市的投資追高冒進(jìn),，對市場判斷過于樂觀”是最關(guān)鍵的原因,。如果不過度注重規(guī)模冒進(jìn)，而是把規(guī)模與效益緊密結(jié)合起來,，也就不會出現(xiàn)營收增長,、凈利潤大幅下降的現(xiàn)象。

這樣的自我剖析與檢討,，不僅是萬科應(yīng)有的姿態(tài),，也是所有房企應(yīng)有的姿態(tài)。特別是資產(chǎn)負(fù)債率較高,、負(fù)債規(guī)模較大的企業(yè),，更應(yīng)當(dāng)吸取教訓(xùn)，應(yīng)當(dāng)把企業(yè)經(jīng)營與行業(yè)發(fā)展緊密結(jié)合起來,，不要閉門造車，更不能成為井中之蛙,。只有將企業(yè)置身于行業(yè)發(fā)展之中,，把分析行業(yè)發(fā)展趨勢放在突出位置，在充分了解了行業(yè)發(fā)展前景的情況下,，再確定企業(yè)經(jīng)營目標(biāo),，可能才會比較科學(xué)、客觀,，才能避免冒進(jìn)現(xiàn)象,。

也正因?yàn)槿绱耍鎸θf科的反思和郁亮的檢討,，其他房企也應(yīng)當(dāng)冷靜思考一下自己的經(jīng)營行為和決策思維,。殊不知，就整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說,，能夠完成全年目標(biāo)任務(wù)的企業(yè)寥寥無幾,，絕大多數(shù)企業(yè)都只完成了全年目標(biāo)任務(wù)、尤其是房屋銷售任務(wù)的7,、8成,，有的還沒有達(dá)到這個(gè)水平。如此,，要想解決企業(yè)負(fù)債過多,、負(fù)債率過高、盈利能力大大下降的問題,，是很難的,。因此，必須深刻反思、認(rèn)真檢討決策行為,，力爭在新的一年中有所改善,，避免在錯誤的決策之路上越走越遠(yuǎn)，最終讓企業(yè)陷入到難以為繼的困境之中,。對房地產(chǎn)行業(yè)來說,，即便行業(yè)回暖，也已經(jīng)不適合規(guī)模擴(kuò)張,，而必須精細(xì)管理,、精致發(fā)展、精心經(jīng)營,。

王石對萬科的直接影響已經(jīng)沒有了,。但王石也沒有與萬科完全解綁，前者所塑造的萬科市場化,、職業(yè)經(jīng)理人化的企業(yè)價(jià)值觀與穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)風(fēng)格,，萬科仍然在延用。郁亮?xí)r代的萬科,，延續(xù)了王石時(shí)代的市場化原則,，比如萬科物業(yè)選擇“睿服務(wù)”、股權(quán),、全委等市場化的合作模式,，使得營業(yè)收入近些年來持續(xù)攀升。

而在職業(yè)經(jīng)理人制度的基礎(chǔ)上,，萬科則進(jìn)行了身份角色的進(jìn)化,。萬科“職業(yè)經(jīng)理人”制度，在2014年變?yōu)椤笆聵I(yè)合伙人”制度,。后者旨在通過股票跟投和項(xiàng)目跟投的方式,，將打工者（職業(yè)經(jīng)理人）變成自己人。盡管兩個(gè)制度,，名字叫起來不一樣,，但它們的內(nèi)核殊途同歸：激發(fā)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的主人翁意識，強(qiáng)化經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)與股東之間共同進(jìn)退的關(guān)系,。

這從萬科擅于感知風(fēng)向轉(zhuǎn)變,，2018年郁亮喊出的“活下去”，2019年祝九勝喊出的“要活得好”等言論中可以看出,。實(shí)際上,，這些年來，通過謹(jǐn)慎投資,、以現(xiàn)金流為核心來提升經(jīng)營,、以流動性維護(hù)為核心來提升管理,，是身處時(shí)代洪流中的萬科采用的過冬術(shù)。

值得注意的是,，應(yīng)收款的超常增長表明萬科的這項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)在走弱,，這會對萬科的現(xiàn)金流產(chǎn)生負(fù)面效果。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào),，萬科的債務(wù)水平目前尚處于較為健康的狀態(tài),，但是不排除樓市長時(shí)間不能回暖的可能下，萬科債務(wù)狀況走向惡化的可能性,。萬科的債務(wù)包袱還需要在發(fā)展中通過逐步降杠桿,、縮表、調(diào)整以往所依賴的高周轉(zhuǎn)模式才能最終卸掉,，而萬科企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行和債務(wù)消化,，同樣也有賴于樓市的盡快回暖與行業(yè)的盡快復(fù)蘇。

看完萬科財(cái)報(bào),，發(fā)現(xiàn)面對行業(yè)大局勢,，萬科其實(shí)也沒有太好的辦法?？聪聛砥渲饕呗允翘嵘俦P能力,，嚴(yán)把投資關(guān)以及嚴(yán)控負(fù)債率。業(yè)務(wù)多元化還在繼續(xù),，雖然物業(yè)管理、物流地產(chǎn),、長租公寓等幾個(gè)新賽道增長還不錯,，但營收和利潤相比住宅業(yè)務(wù)還是杯水車薪，還需要很長時(shí)間才有可能兩者等量齊觀,。

不可否認(rèn)的是,，萬科對行業(yè)的思考一直是走在行業(yè)前列的，同時(shí)萬科手里有大把現(xiàn)金,，安全性是杠杠的,。對投資者來說，買萬科永遠(yuǎn)不需要擔(dān)心倒閉或者從行業(yè)里大幅掉隊(duì),，風(fēng)險(xiǎn)在于萬科無法把手里的資源最大化利用,，或者戰(zhàn)略定力不夠，沒有勇氣把資源堅(jiān)決高效投入在這幾個(gè)方向,。

進(jìn)入年報(bào)季,，最讓人關(guān)注的房企成績單，丑媳婦也得見公婆,。2014年前,，萬科一直行業(yè)領(lǐng)先,。之后歷經(jīng)寶萬之爭，對房地產(chǎn)走勢估計(jì)不足,，已致發(fā)展受挫,，雖失去龍頭之位，且仍居世界五百強(qiáng)之列,，依然是行業(yè)榜樣,。特別是掌門人交接，郁亮給人足夠的期待,。

對于優(yōu)等生,，人們總是期望過高。郁亮檢討書也充分表明了他是個(gè)好帶頭人,。知不足而后進(jìn),，通過反思，提出下步舉措,，看來是找準(zhǔn)了努力的方向,。其實(shí)地產(chǎn)遭遇寒冬，在大勢面前沒有人能夠幸免,。

必竟地產(chǎn)是重資產(chǎn),，船大慣性大難調(diào)頭。比之融創(chuàng)年報(bào)做不出,，高管吐血救市,，碧桂圓董監(jiān)高自購債等來說，萬科的難度似乎小得多,。而萬科萬物云,、物流板塊業(yè)績尚佳，也讓人對郁亮之于萬科看好,，想必董事會也能理解郁亮的努力,，檢討之后，更要看下一步的行動,。