國內(nèi)經(jīng)濟(jì)目前潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險是地產(chǎn),。實際上在過去十年的金融體系里，比較重點的資產(chǎn)底層來源變量有三個地方,，第一個就是房地產(chǎn),，第二個是地方政府的隱性債務(wù)，第三個是民營的金融控股集團(tuán),。

這三個變量里,，中央不太可能眼看著地方政府債務(wù)大量暴雷而不管不顧。而民營金控集團(tuán)這幾年收縮了很多,，剩下的個別也主要靠直接對高凈值家庭私募,，即使暴雷了對金融體系的實質(zhì)傳導(dǎo)也相對有限，只是投資了這些產(chǎn)品的家庭投資者會損失慘重,。但是民營地產(chǎn)就不一樣了,，地產(chǎn)貸款是銀行體系過去很多年創(chuàng)利的重要來源,，一旦民營地產(chǎn)全面違約，確實會沖擊銀行體系,。但對金融體系來說,，面臨每一輪的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險危機(jī)，監(jiān)管并不會選擇把問題公司全部消滅,，而是會消滅掉最激進(jìn)的幾家,，并適當(dāng)救助留下活口，地產(chǎn)行業(yè)全面違約并進(jìn)而重創(chuàng)銀行體系的風(fēng)險,，目前看我認(rèn)為概率還是較低的,。

外部的潛在風(fēng)險是美股崩盤，而美股一旦崩盤對A股一定會造成沖擊,，這種概率我認(rèn)為會比地產(chǎn)更大一些,。

至于如何應(yīng)對，針對不同目標(biāo)的組合,，我們處理的方式也會不同,。

1、對普通投資者希望達(dá)到長期股市合理收益投資目標(biāo)的產(chǎn)品,，我們就持續(xù)保持較高倉位,，不特意處理了。

2,、對有些需要在保持適當(dāng)收益的同時降低風(fēng)險的專戶投資目標(biāo),，我一般會買行權(quán)價在15-20%以外比較虛值的期權(quán)，每年承擔(dān)3-5%左右的“保險費(fèi)”代價,，換取面對股市潛在暴跌的時候,，凈值避免大幅回撤。

中國房地產(chǎn)行業(yè)2021年以來的突然“萎縮”,，是目前中國經(jīng)濟(jì)最大的隱患。地產(chǎn)行業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重往小口徑計算是8-9%,，往大口徑算則是20-25%,，土地出讓金收入更是占據(jù)了地方政府總財政收入約40%的比例。在多年“房住不炒”總思路下,，政府用“三條紅線”,、“兩集中”、“限購限貸”,、“房價漲幅考核約談”,、“多學(xué)區(qū)制”等手段，并以最終實施房產(chǎn)稅的預(yù)期管理,，最終遏制住了房價上漲的態(tài)勢,。

但2021年地產(chǎn)行業(yè)信用債，特別是美元債市場的崩潰,，使得大批開發(fā)商面臨經(jīng)營困難局面,。并進(jìn)而引發(fā)地方政府對于預(yù)售資金的強(qiáng)監(jiān)管，這種強(qiáng)監(jiān)管又使得開發(fā)商原有高經(jīng)營杠桿的模式被暴擊,，而進(jìn)一步陷入經(jīng)營困境,。

地產(chǎn)行業(yè)的投資增速減緩甚至逆轉(zhuǎn)已經(jīng)成為現(xiàn)實，2022年穩(wěn)增長的政策目標(biāo),，需要我們找到一個替代商品房開發(fā)的經(jīng)濟(jì)增長點,。目前我們并沒有看到清晰的替代方案。有人說是大規(guī)模保障房計劃,，有人說是綠色經(jīng)濟(jì),，也有人說是大規(guī)模的中企出海計劃。我們沒有看到太多的證據(jù),，只能走一步看一步,。從資產(chǎn)配置的角度，我們會密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的變化,，一方面會暫時離場觀察,，另一方面我們會去尋找一些特殊機(jī)會，尋找在行業(yè)變局中能確定性走出來的未來機(jī)會,。地產(chǎn)行業(yè)的變化,，也會影響國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期變化，我們會據(jù)此調(diào)整自己的看法,。

昨天房地產(chǎn)金融圈被私下流傳的一張路透社報道截圖刷屏,，說是中國內(nèi)地擬調(diào)整或者放棄房地產(chǎn)企業(yè)項目預(yù)售資金監(jiān)管制度。就在大家對這一出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷的消息將信將疑之時,，今天煙臺市住建局就迅速發(fā)布了對部分守信房企留存資金比例降至3-5%的通知,，可謂將路透社的這一“流言”坐實的舉動。

其實,，作為防止項目爛尾的措施之一,，各地政府之前多多少少都有對屬地項目開發(fā)預(yù)售資金的監(jiān)管措施，只是這類監(jiān)管措施往往是形式大于內(nèi)容,，導(dǎo)致這一監(jiān)管措施從未被嚴(yán)格執(zhí)行,，而項目爛尾現(xiàn)象依然層出不窮。只是近兩年來從銷售端到資金端不斷加強(qiáng)的雙向調(diào)控,，迫使以高負(fù)債和高杠桿推動的高周轉(zhuǎn)房企普遍出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張和流動性承壓,，尤其是去年下半年以來樓市急劇轉(zhuǎn)淡導(dǎo)致以恒大為首的不少民營高負(fù)債房企排隊暴雷以后，各地政府才驟然收緊了屬地項目預(yù)售資金監(jiān)管措施,，從而導(dǎo)致一些流動性緊張的全國性房企內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)受阻,，進(jìn)而成為壓垮駱駝的最后一根稻草,。

從相繼暴雷的花樣年、陽光城,、佳兆業(yè)乃至世茂爆出的情況來看,，這些企業(yè)無不賬面留存資金數(shù)以百億計，卻往往難以支付到期的幾個億甚至幾千萬的本息,。而從之前紹興融創(chuàng)流出的一封真真假假的向當(dāng)?shù)卣难赞o懇切的“求救信”來看,，開發(fā)商試圖通過溝通尋求地方政府予以支持，或者網(wǎng)開一面變通項目預(yù)售資金監(jiān)管措施以解燃眉之急的懇切態(tài)度,，一方面表明了開發(fā)商資金面和流動性緊繃而不得不向地方政府求助的態(tài)勢,，另一方面也表明了此類各地政府自掃門前雪、各自為政的預(yù)售資金監(jiān)管方式給本來就陷入流動性困境的全國性房企雪上加霜的嚴(yán)重后果,。

多家連續(xù)暴雷的房企賬面留存資金都數(shù)以百億計,，如果這個數(shù)據(jù)是真實的話，排除其他因素導(dǎo)致的受限資金之外,，因為這一各自為政的預(yù)售資金監(jiān)管措施而給這些房企造成的負(fù)面影響是毋庸多言的,。而往往正是這一措施，成為推倒處于降杠桿途中的那些資金鏈?zhǔn)执嗳醯母咧苻D(zhuǎn)高負(fù)債房企多米諾牌局的第一張骨牌,。由此也就出現(xiàn)了本意在于防范項目爛尾風(fēng)險而加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,，卻不成想因此而導(dǎo)致了不少全國性頭部房企暴雷，進(jìn)而引發(fā)大面積的項目停工,、爛尾,，從而迫使監(jiān)管部門不得不發(fā)出千方百計保交房、保復(fù)工的吊詭一幕,。

其實這類看起來在分散決策中的理性行為,，卻反而導(dǎo)致更大范圍和更高層面的合成謬誤的事例不勝枚舉。此次西安疫情爆發(fā)以來從市級決策到基層執(zhí)行無不體現(xiàn)了這類合成謬誤,，以至于導(dǎo)致沖擊社會倫理底線事件的不斷發(fā)生,。而從恒大暴雷事件爆發(fā)以后部分地方政府對恒大逾期未開發(fā)地塊的無償收回，和強(qiáng)令拆除所謂的違章項目的處理情況來看就更顯荒唐了,，因為這些地塊早已逾期未開發(fā),，為何早不處理晚不處理，在此時無償收回不是明顯在落井下石嘛,。地方政府招商引自和擅自決策導(dǎo)致恒大受損巨大,，不見追究相關(guān)部門的責(zé)任，卻反過來將板子打在受害深重的開發(fā)商身上,，不知這到底是什么神邏輯,？這簡直就和西安不去處理作出無48小時內(nèi)核酸檢測陰性證明不得接診的醫(yī)政部門，反而對耽誤接診造成醫(yī)療事故的醫(yī)院進(jìn)行停業(yè)處罰一樣的荒唐。

就像網(wǎng)友對此類事件的評論一樣,，這不過是為了推卸責(zé)任,，不肯從更高層面進(jìn)行系統(tǒng)性思維和綜合性考慮的慵政與懶政罷了。試想想看,，在明知各地政府各自為政的對于屬地項目預(yù)售資金的強(qiáng)化監(jiān)管將會引發(fā)不少全國性房企風(fēng)險的整體爆發(fā),，進(jìn)而造成更大面積爛尾事件發(fā)生的情況下，在以落井下石方式收回開發(fā)商逾期未開發(fā)土地和強(qiáng)令開發(fā)商拆除被招商引資來的“違章項目”會導(dǎo)致保交樓更為艱難與地方政府信譽(yù)受損的情況下,，還要如此違背常理蠻干硬干,，不就是為了撇清自身責(zé)任以保烏紗帽的自私自利的慵政懶政嗎,？而之前被土地財政所不斷推高的涉房風(fēng)險,，同樣也是各地政府在特定的政績觀下僅僅著眼于自身發(fā)展和自身政績的自肥行為所引發(fā)的。

在預(yù)期下行,、需求不振和就業(yè)壓力巨大,、美聯(lián)儲加息的綜合壓力之下，重新喚醒已受重創(chuàng)的房地產(chǎn)行業(yè)并將其納入良性循環(huán)和健康發(fā)展的軌道已成為決策層,、監(jiān)管層與主管部門當(dāng)前的共識,。而如何讓行業(yè)盡快重拾信心，讓涉房金融的暖風(fēng)盡快吹熱無論從宏觀經(jīng)濟(jì)還是從地方財政都無比依賴的房地產(chǎn)生態(tài)圈,，讓房地產(chǎn)重回國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性行業(yè)地位,，以及如何從全局的角度統(tǒng)籌考慮化解涉房風(fēng)險與涉房難題，就成了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最大的現(xiàn)實政治之一,。

在這方面,，煙臺市住建局在這方面帶了個好頭。

我給煙臺市點贊,。

這兩天“央媽”頻頻放水,，下調(diào)LPR貸款利率和公開市場操作利率，但股市依然是不給力,，上證指數(shù)連續(xù)下跌了兩天,，沒有出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家期望的“千股漲停”,。發(fā)改委動員大家春節(jié)買房這條消息似乎也引起了市場的波瀾,，但很多都是看看熱鬧，地產(chǎn)股也沒有因此崛起一把,。而現(xiàn)在的市場也非常敏感,，一點點的監(jiān)管松動似乎都容易被拿來做各種解讀，但實際情況是,，大家往往想多了,。

煙臺的這個對地產(chǎn)的寬松措施目的可能是相對比較簡單的——提高企業(yè)的現(xiàn)金流，用于支付工程款或者是農(nóng)民工工資,。而商品房預(yù)售資金監(jiān)管的本意是確保商品房預(yù)售資金用于工程建設(shè),，防止因挪用預(yù)售資金導(dǎo)致樓房“爛尾”,。因此既然是守信用的企業(yè)，降低一點比例應(yīng)該不至于就出現(xiàn)這種情況,。