國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)目前潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是地產(chǎn),。實(shí)際上在過(guò)去十年的金融體系里,，比較重點(diǎn)的資產(chǎn)底層來(lái)源變量有三個(gè)地方，第一個(gè)就是房地產(chǎn)，第二個(gè)是地方政府的隱性債務(wù),，第三個(gè)是民營(yíng)的金融控股集團(tuán),。

這三個(gè)變量里，中央不太可能眼看著地方政府債務(wù)大量暴雷而不管不顧,。而民營(yíng)金控集團(tuán)這幾年收縮了很多,，剩下的個(gè)別也主要靠直接對(duì)高凈值家庭私募，即使暴雷了對(duì)金融體系的實(shí)質(zhì)傳導(dǎo)也相對(duì)有限,，只是投資了這些產(chǎn)品的家庭投資者會(huì)損失慘重,。但是民營(yíng)地產(chǎn)就不一樣了，地產(chǎn)貸款是銀行體系過(guò)去很多年創(chuàng)利的重要來(lái)源,，一旦民營(yíng)地產(chǎn)全面違約,，確實(shí)會(huì)沖擊銀行體系。但對(duì)金融體系來(lái)說(shuō),，面臨每一輪的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)危機(jī),，監(jiān)管并不會(huì)選擇把問題公司全部消滅，而是會(huì)消滅掉最激進(jìn)的幾家,，并適當(dāng)救助留下活口,，地產(chǎn)行業(yè)全面違約并進(jìn)而重創(chuàng)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)，目前看我認(rèn)為概率還是較低的,。

外部的潛在風(fēng)險(xiǎn)是美股崩盤,，而美股一旦崩盤對(duì)A股一定會(huì)造成沖擊,，這種概率我認(rèn)為會(huì)比地產(chǎn)更大一些,。

至于如何應(yīng)對(duì)，針對(duì)不同目標(biāo)的組合,，我們處理的方式也會(huì)不同,。

1、對(duì)普通投資者希望達(dá)到長(zhǎng)期股市合理收益投資目標(biāo)的產(chǎn)品,，我們就持續(xù)保持較高倉(cāng)位,，不特意處理了。

2,、對(duì)有些需要在保持適當(dāng)收益的同時(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)的專戶投資目標(biāo),，我一般會(huì)買行權(quán)價(jià)在15-20%以外比較虛值的期權(quán)，每年承擔(dān)3-5%左右的“保險(xiǎn)費(fèi)”代價(jià),，換取面對(duì)股市潛在暴跌的時(shí)候,，凈值避免大幅回撤。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)2021年以來(lái)的突然“萎縮”,，是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的隱患。地產(chǎn)行業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重往小口徑計(jì)算是8-9%，往大口徑算則是20-25%,，土地出讓金收入更是占據(jù)了地方政府總財(cái)政收入約40%的比例,。在多年“房住不炒”總思路下，政府用“三條紅線”,、“兩集中”,、“限購(gòu)限貸”、“房?jī)r(jià)漲幅考核約談”,、“多學(xué)區(qū)制”等手段,，并以最終實(shí)施房產(chǎn)稅的預(yù)期管理，最終遏制住了房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì),。

但2021年地產(chǎn)行業(yè)信用債,，特別是美元債市場(chǎng)的崩潰，使得大批開發(fā)商面臨經(jīng)營(yíng)困難局面,。并進(jìn)而引發(fā)地方政府對(duì)于預(yù)售資金的強(qiáng)監(jiān)管,，這種強(qiáng)監(jiān)管又使得開發(fā)商原有高經(jīng)營(yíng)杠桿的模式被暴擊，而進(jìn)一步陷入經(jīng)營(yíng)困境,。

地產(chǎn)行業(yè)的投資增速減緩甚至逆轉(zhuǎn)已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí),，2022年穩(wěn)增長(zhǎng)的政策目標(biāo)，需要我們找到一個(gè)替代商品房開發(fā)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),。目前我們并沒有看到清晰的替代方案,。有人說(shuō)是大規(guī)模保障房計(jì)劃，有人說(shuō)是綠色經(jīng)濟(jì),，也有人說(shuō)是大規(guī)模的中企出海計(jì)劃,。我們沒有看到太多的證據(jù)，只能走一步看一步,。從資產(chǎn)配置的角度,，我們會(huì)密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的變化，一方面會(huì)暫時(shí)離場(chǎng)觀察,，另一方面我們會(huì)去尋找一些特殊機(jī)會(huì),，尋找在行業(yè)變局中能確定性走出來(lái)的未來(lái)機(jī)會(huì)。地產(chǎn)行業(yè)的變化,，也會(huì)影響國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期變化,，我們會(huì)據(jù)此調(diào)整自己的看法。

昨天房地產(chǎn)金融圈被私下流傳的一張路透社報(bào)道截圖刷屏,，說(shuō)是中國(guó)內(nèi)地?cái)M調(diào)整或者放棄房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管制度,。就在大家對(duì)這一出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷的消息將信將疑之時(shí)，今天煙臺(tái)市住建局就迅速發(fā)布了對(duì)部分守信房企留存資金比例降至3-5%的通知,，可謂將路透社的這一“流言”坐實(shí)的舉動(dòng),。

其實(shí)，作為防止項(xiàng)目爛尾的措施之一，各地政府之前多多少少都有對(duì)屬地項(xiàng)目開發(fā)預(yù)售資金的監(jiān)管措施,，只是這類監(jiān)管措施往往是形式大于內(nèi)容,，導(dǎo)致這一監(jiān)管措施從未被嚴(yán)格執(zhí)行，而項(xiàng)目爛尾現(xiàn)象依然層出不窮,。只是近兩年來(lái)從銷售端到資金端不斷加強(qiáng)的雙向調(diào)控,，迫使以高負(fù)債和高杠桿推動(dòng)的高周轉(zhuǎn)房企普遍出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張和流動(dòng)性承壓，尤其是去年下半年以來(lái)樓市急劇轉(zhuǎn)淡導(dǎo)致以恒大為首的不少民營(yíng)高負(fù)債房企排隊(duì)暴雷以后,，各地政府才驟然收緊了屬地項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管措施,，從而導(dǎo)致一些流動(dòng)性緊張的全國(guó)性房企內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)受阻，進(jìn)而成為壓垮駱駝的最后一根稻草,。

從相繼暴雷的花樣年,、陽(yáng)光城、佳兆業(yè)乃至世茂爆出的情況來(lái)看,，這些企業(yè)無(wú)不賬面留存資金數(shù)以百億計(jì),，卻往往難以支付到期的幾個(gè)億甚至幾千萬(wàn)的本息。而從之前紹興融創(chuàng)流出的一封真真假假的向當(dāng)?shù)卣难赞o懇切的“求救信”來(lái)看,，開發(fā)商試圖通過(guò)溝通尋求地方政府予以支持,，或者網(wǎng)開一面變通項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管措施以解燃眉之急的懇切態(tài)度，一方面表明了開發(fā)商資金面和流動(dòng)性緊繃而不得不向地方政府求助的態(tài)勢(shì),，另一方面也表明了此類各地政府自掃門前雪,、各自為政的預(yù)售資金監(jiān)管方式給本來(lái)就陷入流動(dòng)性困境的全國(guó)性房企雪上加霜的嚴(yán)重后果。

多家連續(xù)暴雷的房企賬面留存資金都數(shù)以百億計(jì),，如果這個(gè)數(shù)據(jù)是真實(shí)的話,，排除其他因素導(dǎo)致的受限資金之外，因?yàn)檫@一各自為政的預(yù)售資金監(jiān)管措施而給這些房企造成的負(fù)面影響是毋庸多言的,。而往往正是這一措施,，成為推倒處于降杠桿途中的那些資金鏈?zhǔn)执嗳醯母咧苻D(zhuǎn)高負(fù)債房企多米諾牌局的第一張骨牌,。由此也就出現(xiàn)了本意在于防范項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)而加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,，卻不成想因此而導(dǎo)致了不少全國(guó)性頭部房企暴雷，進(jìn)而引發(fā)大面積的項(xiàng)目停工,、爛尾,，從而迫使監(jiān)管部門不得不發(fā)出千方百計(jì)保交房、保復(fù)工的吊詭一幕,。

其實(shí)這類看起來(lái)在分散決策中的理性行為,，卻反而導(dǎo)致更大范圍和更高層面的合成謬誤的事例不勝枚舉。此次西安疫情爆發(fā)以來(lái)從市級(jí)決策到基層執(zhí)行無(wú)不體現(xiàn)了這類合成謬誤,，以至于導(dǎo)致沖擊社會(huì)倫理底線事件的不斷發(fā)生,。而從恒大暴雷事件爆發(fā)以后部分地方政府對(duì)恒大逾期未開發(fā)地塊的無(wú)償收回，和強(qiáng)令拆除所謂的違章項(xiàng)目的處理情況來(lái)看就更顯荒唐了，因?yàn)檫@些地塊早已逾期未開發(fā),，為何早不處理晚不處理,，在此時(shí)無(wú)償收回不是明顯在落井下石嘛。地方政府招商引自和擅自決策導(dǎo)致恒大受損巨大,，不見追究相關(guān)部門的責(zé)任,，卻反過(guò)來(lái)將板子打在受害深重的開發(fā)商身上，不知這到底是什么神邏輯,？這簡(jiǎn)直就和西安不去處理作出無(wú)48小時(shí)內(nèi)核酸檢測(cè)陰性證明不得接診的醫(yī)政部門,，反而對(duì)耽誤接診造成醫(yī)療事故的醫(yī)院進(jìn)行停業(yè)處罰一樣的荒唐。

就像網(wǎng)友對(duì)此類事件的評(píng)論一樣,，這不過(guò)是為了推卸責(zé)任,，不肯從更高層面進(jìn)行系統(tǒng)性思維和綜合性考慮的慵政與懶政罷了。試想想看,，在明知各地政府各自為政的對(duì)于屬地項(xiàng)目預(yù)售資金的強(qiáng)化監(jiān)管將會(huì)引發(fā)不少全國(guó)性房企風(fēng)險(xiǎn)的整體爆發(fā),，進(jìn)而造成更大面積爛尾事件發(fā)生的情況下，在以落井下石方式收回開發(fā)商逾期未開發(fā)土地和強(qiáng)令開發(fā)商拆除被招商引資來(lái)的“違章項(xiàng)目”會(huì)導(dǎo)致保交樓更為艱難與地方政府信譽(yù)受損的情況下,，還要如此違背常理蠻干硬干,，不就是為了撇清自身責(zé)任以保烏紗帽的自私自利的慵政懶政嗎？而之前被土地財(cái)政所不斷推高的涉房風(fēng)險(xiǎn),，同樣也是各地政府在特定的政績(jī)觀下僅僅著眼于自身發(fā)展和自身政績(jī)的自肥行為所引發(fā)的,。

在預(yù)期下行、需求不振和就業(yè)壓力巨大,、美聯(lián)儲(chǔ)加息的綜合壓力之下,，重新喚醒已受重創(chuàng)的房地產(chǎn)行業(yè)并將其納入良性循環(huán)和健康發(fā)展的軌道已成為決策層、監(jiān)管層與主管部門當(dāng)前的共識(shí),。而如何讓行業(yè)盡快重拾信心,，讓涉房金融的暖風(fēng)盡快吹熱無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)還是從地方財(cái)政都無(wú)比依賴的房地產(chǎn)生態(tài)圈，讓房地產(chǎn)重回國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性行業(yè)地位,，以及如何從全局的角度統(tǒng)籌考慮化解涉房風(fēng)險(xiǎn)與涉房難題,，就成了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最大的現(xiàn)實(shí)政治之一。

在這方面,，煙臺(tái)市住建局在這方面帶了個(gè)好頭,。

我給煙臺(tái)市點(diǎn)贊。

這兩天“央媽”頻頻放水,，下調(diào)LPR貸款利率和公開市場(chǎng)操作利率,，但股市依然是不給力，上證指數(shù)連續(xù)下跌了兩天,，沒有出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家期望的“千股漲?！?。發(fā)改委動(dòng)員大家春節(jié)買房這條消息似乎也引起了市場(chǎng)的波瀾，但很多都是看看熱鬧,，地產(chǎn)股也沒有因此崛起一把,。而現(xiàn)在的市場(chǎng)也非常敏感，一點(diǎn)點(diǎn)的監(jiān)管松動(dòng)似乎都容易被拿來(lái)做各種解讀,，但實(shí)際情況是,，大家往往想多了。

煙臺(tái)的這個(gè)對(duì)地產(chǎn)的寬松措施目的可能是相對(duì)比較簡(jiǎn)單的——提高企業(yè)的現(xiàn)金流,，用于支付工程款或者是農(nóng)民工工資,。而商品房預(yù)售資金監(jiān)管的本意是確保商品房預(yù)售資金用于工程建設(shè)，防止因挪用預(yù)售資金導(dǎo)致樓房“爛尾”,。因此既然是守信用的企業(yè),，降低一點(diǎn)比例應(yīng)該不至于就出現(xiàn)這種情況。