12月3日恒大在香港聯(lián)交所發(fā)布的一則不能履行一筆2.6億美元境外債券擔(dān)保義務(wù)的公告及隨后廣東省政府約談恒大并派駐工作組,、央行與銀保監(jiān)會(huì),、住建部、證監(jiān)會(huì)對(duì)此事件的快速表態(tài),，表明恒大在公開市場(chǎng)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)的靴子終于落下了,。這也表明恒大曾經(jīng)的各種努力自救行動(dòng)目前已經(jīng)告一段落，而恒大未來的走向也充滿了不確定性,。

恒大之前請(qǐng)德勤作過的一次審計(jì)表明恒大的資產(chǎn)還是大于債務(wù)的,。這里姑且不論恒大的資產(chǎn)有無注水，但是在企業(yè)信用已然喪失而流動(dòng)性枯竭,、交叉違約引發(fā)的債務(wù)崩塌如山呼海嘯般襲來的時(shí)候,，如果沒有政府部門的強(qiáng)力介入，則壓力之下企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)的價(jià)值必然會(huì)被大打折扣,。這一情況下,，企業(yè)變現(xiàn)資產(chǎn)能回收的現(xiàn)金是否能夠抵償債務(wù)則又另當(dāng)別論了。不過在內(nèi)地特有的政商環(huán)境之下,，講政治是必須的,，而對(duì)于走上重整乃至可能破產(chǎn)之路的房企們，目前最大的政治還是保交房,，估計(jì)這也是廣東省政府工作組進(jìn)駐恒大的首要任務(wù),。

民營百強(qiáng)房企的排隊(duì)暴雷確實(shí)讓行業(yè)流動(dòng)性乃至土地財(cái)政、涉房維穩(wěn)問題都成了當(dāng)前涉房監(jiān)管與行業(yè)主管部門不得不正視和重視的問題,，這也是之前央行和交易商協(xié)會(huì)表態(tài)微調(diào)涉房金融監(jiān)管措施的主要原因,。但是在下半年樓市迅速轉(zhuǎn)淡而各家房企銷售回款急劇大幅下降的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)自身和涉房金融部門對(duì)于行業(yè)好轉(zhuǎn)的信心不足則是不言而喻的,。所以即使涉房金融微調(diào),，房企自身與涉房金融部門相對(duì)保守和謹(jǐn)慎的態(tài)度也不會(huì)迅速改變，房企的資本性開支與涉房金融機(jī)構(gòu)的放款也都難言迅速恢復(fù)和放松。

昨天李克強(qiáng)總理關(guān)于降準(zhǔn)的表態(tài)對(duì)于饑渴的房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性而言確實(shí)是一場(chǎng)及時(shí)雨,，但降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性由于需要通過商業(yè)銀行傳導(dǎo),，而商業(yè)銀行基于目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的謹(jǐn)慎態(tài)度也未必會(huì)很快將降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性轉(zhuǎn)化為房企資金面的普遍寬松和行業(yè)流動(dòng)性的快速好轉(zhuǎn)。而恒大這一行業(yè)標(biāo)桿房企的“躺平”,，意味著后續(xù)可能會(huì)有更多的民營房企會(huì)步其后塵,。

央行和銀保監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)恒大風(fēng)險(xiǎn)事件的齊發(fā)聲，可以看作是金融監(jiān)管當(dāng)局對(duì)恒大風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重程度的判斷與表態(tài),，而且這番表態(tài)也有穩(wěn)定金融行業(yè)情緒,，防止金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)目前較為嚴(yán)重且呈擴(kuò)大化的流動(dòng)性困境反應(yīng)過激的用意，同時(shí)也對(duì)美元債表明了監(jiān)管機(jī)構(gòu)的原則立場(chǎng),。一則表示對(duì)恒大事件的金融風(fēng)險(xiǎn)與影響的評(píng)估表明該事件對(duì)金融市場(chǎng)的外溢影響有限和可控,，二則是表示恒大外債的處理與化解應(yīng)本著市場(chǎng)化與法律化、程序化的原則,，政府不會(huì)進(jìn)行最終兜底。恒大危機(jī)也確屬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的“個(gè)案現(xiàn)象”,，對(duì)于后續(xù)房企及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常融資而言,，短期內(nèi)可能會(huì)影響市場(chǎng)情緒與信心，但長期內(nèi)不會(huì)有太大的負(fù)面影響,。沉舟側(cè)畔千帆過,，病樹前頭萬木春，才是資本市場(chǎng)的常態(tài),。

此次銀保監(jiān)會(huì)特別提到的“合理發(fā)放房地產(chǎn)并購貸款”,，實(shí)際上是意圖立足于以推動(dòng)行業(yè)整合的方式來化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房企長期以來的“高杠桿,、高周轉(zhuǎn)”模式在以“三條紅線”和“貸款集中度管理”等調(diào)控政策的影響下,，在樓市長效機(jī)制作用下，預(yù)計(jì)后續(xù)行業(yè)的內(nèi)部整合會(huì)在部分高負(fù)債房企流動(dòng)性不斷惡化與并購貸款的推動(dòng)下呈加劇之勢(shì),，而陷入流動(dòng)性危機(jī)且資產(chǎn)質(zhì)量較好的房企最有可能被重組,。而上市公司尤其是國有背景的上市公司攜資本優(yōu)勢(shì)和持續(xù)融資的便利性，比較適合擔(dān)綱后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)的整合領(lǐng)頭羊,。

根據(jù)房企美元債和其他外債的融資與入境普遍采取“外保內(nèi)貸”的形式以及國內(nèi)特有政商環(huán)境來看,，以恒大為代表的排隊(duì)暴雷的民營百強(qiáng)房企在未來交叉違約的債務(wù)重壓之下避免陷入債務(wù)螺旋的標(biāo)配，將是政府派駐工作組或者由政府平臺(tái)公司,、資產(chǎn)管理公司來實(shí)施接管,，并以保交房和保境內(nèi)理財(cái)兌付為優(yōu)先選擇。而對(duì)于供應(yīng)鏈和境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的拖欠,、對(duì)境外融資的拖欠則需要根據(jù)法律順位以市場(chǎng)化的方式推進(jìn)解決,。由此看來，恒大事件受損失最大的極有可能還是境外債權(quán)人，因?yàn)槿绻科蟛豢赡苡萌嗣駧湃斶€境外債權(quán)人,，而境內(nèi)融資的清償是解押境外保證條件的前提,。

隨9月底以來金融監(jiān)管部門就房地產(chǎn)市場(chǎng)接連釋放維穩(wěn)信號(hào)，以及近期房地產(chǎn)信貸環(huán)境的改善,，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資環(huán)境將適度寬松,，但能否真正發(fā)揮作用還有賴于行業(yè)信心與金融機(jī)構(gòu)信心恢復(fù)的快慢。結(jié)合央行講話來看,，一些中資房企開始回購境外債券,，部分投資人也開始買入中資房企美元債券透露了行業(yè)信心回暖和融資市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)的信號(hào)。

但要真正將回暖的信心傳導(dǎo)到房地產(chǎn)行業(yè)和涉房金融機(jī)構(gòu),，還具有較大的不確定性,，這一方面與行業(yè)回暖滯后于政策回暖的時(shí)滯有關(guān)，另一方面也和宏觀政策的走向有關(guān),，畢竟此次行業(yè)調(diào)控的大背景是已然長期化的“房住不炒”和涉房行業(yè)降風(fēng)險(xiǎn)訴求,，而且房地產(chǎn)行業(yè)的基本面也已發(fā)生了根本性變化，土地紅利與金融紅利期已過,，以往的行業(yè)周期性簡單反復(fù)可能已經(jīng)不再適用了,。

這不僅讓我想起了雪萊的詩句，“冬天已經(jīng)到了,，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎,？”。春天一定會(huì)來,，但是可能一部分人是看到不到下一個(gè)春天了,，而且這個(gè)未來的春天，也會(huì)是一個(gè)別樣的春天,。

透過現(xiàn)象看本質(zhì),。
恒大違約意味著一個(gè)時(shí)代的終結(jié)。也意味著一種地方財(cái)政+開發(fā)商+金融杠桿=GDP和政績的發(fā)展方式終結(jié)了,。

在過去高速發(fā)展的20年里,，別的不論，我們看到幾個(gè)節(jié)奏：
98年房地產(chǎn)市場(chǎng)化,，大家一沒錢,，二是無論地方政府和人民還沒弄懂房地產(chǎn)要如何市場(chǎng)化，房地產(chǎn)處于萌芽階段,。

2000年,，很有代表性的廣州新大廈落成，還記得該大廈的外墻瓷磚全部由意大利進(jìn)口,，這是真事,。而該大廈的買家多為看得懂地產(chǎn)又有點(diǎn)錢還看好國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的港澳臺(tái)同胞,。

2001年，中國加入WTO,，得益于此,，中國的生產(chǎn)力開始全面爆發(fā)。各行各業(yè)開始鉚足干勁加工,、出口,！三來一補(bǔ)開始進(jìn)入高峰期，國家高速發(fā)展,，人民開始知道什么叫市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),，國家和人民都在慢慢壯實(shí)起來。

2001-2010,，經(jīng)過10年的高速發(fā)展,，部分人開始先富起來了。由經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（北上廣深）帶頭,，房地產(chǎn)行業(yè)開始高速發(fā)展,，地方政府也嘗到了“土地財(cái)政”的甜頭：賣地—拉動(dòng)需求—帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)—拉動(dòng)整體GDP（地塊、出讓融資,、建設(shè)融資,、建材行業(yè)、家具家電行業(yè)等,，最后賣房還有房貸金融，甚至買房多年還可以產(chǎn)生抵押經(jīng)營貸款刺激生產(chǎn)和消費(fèi)）,。

2015年以后,，由于前10年的發(fā)展累積，民眾手里有了錢,。加之2010—2015的階段性房價(jià)不回頭的緩慢增長,，民眾既看得懂又有了實(shí)質(zhì)性改善居住的需求。超級(jí)城市的政府經(jīng)過多年的土地財(cái)政滋養(yǎng),，加大了在市政,、醫(yī)療、教育等方面的投資進(jìn)一步提高了城市化的吸引力,。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快,、廣佛同城、港深融合等還有華東經(jīng)濟(jì)圈的生產(chǎn)力大增等因素疊加,。各大城市圈的房地產(chǎn)行業(yè)開始全面爆發(fā)良性需求,。呈現(xiàn)出一派多贏的經(jīng)濟(jì)局面：
土地出讓：政府有錢
受讓土地：開發(fā)商增加固定資產(chǎn)還有銀行有了土地抵押能安全的增加業(yè)績
地塊開發(fā)：全面拉動(dòng)地方需求和行業(yè)發(fā)展
房產(chǎn)開盤：民眾買到房子、銀行拿到房貸保證長期穩(wěn)定發(fā)展,。
上述參與的各方全部贏,！沒有輸家。但也埋下了一個(gè)隱形的地雷，建國后經(jīng)濟(jì)方面最大的灰犀牛正在茁壯成長,。

由于土地財(cái)政簡單粗暴,，不用費(fèi)腦子還玩家共贏，大家都樂于參與,，房價(jià)也從2015年開始全面爆發(fā),，一路坐上了火箭。但由此也埋下了野蠻發(fā)展房地產(chǎn),、一個(gè)行業(yè)綁架一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)金融命脈的雷,。

房地產(chǎn)太簡單了！還特別安全,！全民參與其中,、政府樂見其成：拉動(dòng)GDP=提升政績=穩(wěn)穩(wěn)升官。

但是長期無腦的發(fā)展房地產(chǎn),，已經(jīng)吸干了其他行業(yè)的血液：金融,。銀行不愿意做經(jīng)營性貸款，因?yàn)橛酗L(fēng)險(xiǎn),，還不如做房貸,、開發(fā)貸。民眾炒房,，炒的好,，一年50%收益穩(wěn)穩(wěn)的，無形拉高了民間借貸利率,。國家為促進(jìn)生產(chǎn)愁白了頭發(fā),，還整出了所謂的“定向降準(zhǔn)”。但到最后,，所有希望流入生產(chǎn)的資金最后都變著法流入了房地產(chǎn),。

最后，痛定思痛畫下三根紅線,！由央企房地產(chǎn)作為中流砥柱發(fā)揮穩(wěn)定行業(yè)的作用,！讓裸泳的地方政府、企業(yè)統(tǒng)統(tǒng)曝光出來,！誓要打扒這只地產(chǎn)灰犀牛,，讓經(jīng)濟(jì)重新回到制造，這個(gè)立國之本上來,。

各位何等有幸,，目睹了一個(gè)時(shí)代的興起與落幕。

但不必?fù)?dān)心,，我國的貨幣發(fā)行權(quán)結(jié)構(gòu)和國企在各個(gè)領(lǐng)域的穩(wěn)定作用決定了我們不會(huì)像日本一樣走上失去的30年,。

最后,，歡迎來到新時(shí)代，一個(gè)中國智造,、中國質(zhì)造的時(shí)代,。

違約,、違約,、違約… …誰也沒有想到地產(chǎn)告別“白銀”時(shí)代，是以今天這樣悲壯決絕的方式,。不僅房地產(chǎn)企業(yè)違約接二連三,，就連購房者也違約，法拍房多了起來,。

房子還是好的資產(chǎn)嗎,？房子在大類資產(chǎn)配置中依然占據(jù)核心地位。尤其是對(duì)于滿足自住和改善需求的人來說,，房子依然是最重要的核心資產(chǎn),。盡管房子會(huì)占用不小的可支配收入和自由現(xiàn)金流，不少人甚至還需要貸款,，但這類需求屬于真正的剛需,，其效用就是居住以及精神上的滿足。

如果從投資的角度,，房子的投資價(jià)值已經(jīng)大不如前,。一方面，由于高層定調(diào)必須實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展,、“房住不炒”成為國策,、房地產(chǎn)稅也已提上日程，使得房地產(chǎn)金融屬性和流動(dòng)性下降,，房價(jià)漲不動(dòng)了。而遇到經(jīng)濟(jì)下行,、銀根收緊,，房價(jià)下跌可能性更大；其次,，隨著大中小房地產(chǎn)企業(yè)加快出清,，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量博弈時(shí)代，但依然存在邊際供給和新增庫存,，未來房價(jià)分化更為嚴(yán)重,。

當(dāng)房地產(chǎn)告別了黃金和白銀時(shí)代，炒房客過去翻身發(fā)財(cái)引以為傲的路徑依賴已經(jīng)走到了盡頭,。即便是買房不是投機(jī)而是為了現(xiàn)金的保值增值,，經(jīng)歷了這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅調(diào)整,，會(huì)發(fā)現(xiàn)不少人實(shí)際坐了前些年房子漲價(jià)去庫存的“山車”，能夠保值增值的房產(chǎn)只有真正核心城市真正的核心地段,。而且,，未來房地產(chǎn)稅勢(shì)必會(huì)出臺(tái)，繼續(xù)持有能不能跑贏通脹保值增值也打折扣了,。

不可否認(rèn)的是,，喜歡買房、專業(yè)會(huì)買房的人依然有單純而堅(jiān)定的信仰,，不過需要等待好的資產(chǎn)標(biāo)的出現(xiàn),，需要合適的時(shí)機(jī)、合適的價(jià)格,。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品如果成為房地產(chǎn)投資的主流之后,，可能更適合他們。

對(duì)于大多數(shù)人來說,，投資決策應(yīng)該更加看重資產(chǎn)的質(zhì)量,、流動(dòng)性和收益的匹配，在大的經(jīng)濟(jì)周期和宏觀背景下做好不動(dòng)產(chǎn),、股票,、債券、商品等大類資產(chǎn)配置,，盡量追求收益來源多樣化和風(fēng)險(xiǎn)分散化,。

對(duì)恒大怎么處理，具有很強(qiáng)的示范作用,。意義不亞于海航和康美,。恒大是整串鞭炮的頭炮，后面連著的“個(gè)別”房企,，十個(gè)腳趾都數(shù)不過來,，都伸長脖子盯著呢。只要恒大一炸,，后面就是噼里啪啦接著來,。只要能掐滅恒大火苗同時(shí)，祭出康美屠龍刀,，殺雞儆猴,，后面的就不敢作妖，不敢躺平,，債務(wù)危機(jī)自動(dòng)解除,。

危機(jī)四伏的恒大，如今可以說是搖搖欲墜,，而如今終于走到了海外債實(shí)質(zhì)性違約的一步,。雖然市場(chǎng)對(duì)恒大的海外違約早有預(yù)期,，但如今正式出現(xiàn)了第一筆違約，還是讓人驚嘆,。這或許是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào),，如今廣東省政府約談許家印，還派出工作組,，督促風(fēng)險(xiǎn)處置,，未來能否處置好恒大的問題、也未可知,，相信對(duì)于廣東省政府來講,，恒大也是一個(gè)燙手的山芋。