租房市場持續(xù)降溫或許預示著房價長期下行的拐點,。因為租房市場價格反應了居民對于房產(chǎn)價值的邊際收益與成本衡量。
租房市場屬于比較分散化的個體決策,，即便有中介試圖壟斷房源信息,，但并不能改變供需雙方的預期價格，也很少有其他外部因素干預,，基本是一個充分競爭的市場,。
經(jīng)濟學里的價格不是存量成本或者歷史成本來決定的，而是當下新增交易的成本與收益來決定的,，也叫邊際成本與邊際收益,。而在房產(chǎn)交易市場，新增交易的邊際成本,，對于供給方來說就是就是房貸利息的償還額,，而新增交易的邊際收益，對于需求方來說就是居住需求得到滿足所愿意支付的最高金額,。因此在租房市場上,，一套住宅的月均租金差不多約等于月均還貸額,，或者稍低一些。
如果認為未來房產(chǎn)的交易價值在提高,，那么供給方愿意承擔的房貸成本也在提高,，租房價格也就越接近需求方的心理底價。反之則反是,。
并沒有找到相關的實證研究來佐證租房價格是否是房產(chǎn)價格的領先指標,，但從邏輯上講是如此。除非地產(chǎn)調整政策糾偏抵消掉現(xiàn)有的收緊限制效果,，又或者經(jīng)濟刺激達到一定規(guī)模以再次釋放產(chǎn)生大量流動性和信用衍生,，目前來看后兩者的概率是很低的。

現(xiàn)階段租賃市場本來就處于傳統(tǒng)淡季,，加上疫情反復及經(jīng)濟形勢不好,，租金呈下降趨勢也在情理之中。實際上,，過去這些年一二線城市租金幾乎是持續(xù)上漲,，即便短期有所下降，這些區(qū)域的租金絕對水平仍然較高,，尤其在一線城市,，哪怕是租一個單間也動輒兩三千一個月，對租戶來說壓力依然不小,。

眾所周知,，流動人口是主力租戶。七普數(shù)據(jù)顯示,，2020年全國人戶分離人口近4.93億人,，其中流動人口近3.76億人,，十年增長近70%,，成為城市新市民和青年人的重要組成部分。而由于工作年限比較短,，收入相對比較少,，這類人群的購房和付租金能力比較弱，面臨著租金付得起的房子區(qū)位比較遠,、區(qū)位比較好的租金又比較貴的困境,。長遠來看，低租金,、小戶型的保障性租賃住房才是緩解住房租賃市場這一突出問題的關鍵,。

值得期待的是，今年以來,，中央政治局會議,、住建部座談會等多個中央高層會議和文件中,，均涉及保障性租賃住房工作部署。未來住房租賃市場有望更“親民”,，讓更多人能夠真正安居樂業(yè),。

除了房地產(chǎn)相關政策調控外，疫情的持續(xù)影響應該是租房市場降溫的又一主要原因,。即便是疫情過去,，大城市房租可能也不會再反彈回過去的高光時刻。因為不少人的生活方式經(jīng)過這場危機的洗禮,，已然發(fā)生了變化,。

變化一是遠程辦公正在不知不覺中成為一些企業(yè)的常態(tài)。當通勤變得不再是每天例行公事的時候,，較遠地段的房源性價比隨之變得更高,，自然將沖擊寫字樓附近熱門地段的租金水平。在需求不可逆轉的發(fā)生變化時,，住房價格將不得不重新調整直到達到新的平衡,。

變化二是由于疫情中不少企業(yè)倒閉或者裁員以及互聯(lián)網(wǎng)流量經(jīng)濟的興起，帶動了或是被動或是主動的返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和工作的潮流,。這樣的潮流也許對大城市不太友好,，但卻陰差陽錯的支持了中國生態(tài)經(jīng)濟轉型的大戰(zhàn)略。人群和生態(tài)之間似乎也在慢慢形成新的平衡,。

疫情之后對收入的不樂觀預期,、中低收入群體過度內卷、就業(yè)壓力增加,、新興科技產(chǎn)業(yè)與金融和實體經(jīng)濟之間的“縫隙”,，一部分概念催生高收入高估值不斷走向頂峰，同時另一部分產(chǎn)業(yè)不斷被擠壓,；產(chǎn)業(yè)錯配,、結構錯配….租房與人員流動性、收入結構和斷層…只是一個表象而已,。2022不容樂觀,。