租房市場持續(xù)降溫或許預(yù)示著房價(jià)長期下行的拐點(diǎn)。因?yàn)樽夥渴袌鰞r(jià)格反應(yīng)了居民對于房產(chǎn)價(jià)值的邊際收益與成本衡量,。
租房市場屬于比較分散化的個體決策,，即便有中介試圖壟斷房源信息，但并不能改變供需雙方的預(yù)期價(jià)格,，也很少有其他外部因素干預(yù),，基本是一個充分競爭的市場。
經(jīng)濟(jì)學(xué)里的價(jià)格不是存量成本或者歷史成本來決定的,，而是當(dāng)下新增交易的成本與收益來決定的,，也叫邊際成本與邊際收益。而在房產(chǎn)交易市場,，新增交易的邊際成本,，對于供給方來說就是就是房貸利息的償還額，而新增交易的邊際收益,，對于需求方來說就是居住需求得到滿足所愿意支付的最高金額,。因此在租房市場上，一套住宅的月均租金差不多約等于月均還貸額,，或者稍低一些,。
如果認(rèn)為未來房產(chǎn)的交易價(jià)值在提高，那么供給方愿意承擔(dān)的房貸成本也在提高,，租房價(jià)格也就越接近需求方的心理底價(jià),。反之則反是。
并沒有找到相關(guān)的實(shí)證研究來佐證租房價(jià)格是否是房產(chǎn)價(jià)格的領(lǐng)先指標(biāo),，但從邏輯上講是如此,。除非地產(chǎn)調(diào)整政策糾偏抵消掉現(xiàn)有的收緊限制效果，又或者經(jīng)濟(jì)刺激達(dá)到一定規(guī)模以再次釋放產(chǎn)生大量流動性和信用衍生,，目前來看后兩者的概率是很低的,。

現(xiàn)階段租賃市場本來就處于傳統(tǒng)淡季，加上疫情反復(fù)及經(jīng)濟(jì)形勢不好,，租金呈下降趨勢也在情理之中,。實(shí)際上，過去這些年一二線城市租金幾乎是持續(xù)上漲,，即便短期有所下降,，這些區(qū)域的租金絕對水平仍然較高，尤其在一線城市,，哪怕是租一個單間也動輒兩三千一個月,，對租戶來說壓力依然不小。

眾所周知，流動人口是主力租戶,。七普數(shù)據(jù)顯示,，2020年全國人戶分離人口近4.93億人，其中流動人口近3.76億人,，十年增長近70%,，成為城市新市民和青年人的重要組成部分。而由于工作年限比較短,，收入相對比較少,，這類人群的購房和付租金能力比較弱，面臨著租金付得起的房子區(qū)位比較遠(yuǎn),、區(qū)位比較好的租金又比較貴的困境,。長遠(yuǎn)來看，低租金,、小戶型的保障性租賃住房才是緩解住房租賃市場這一突出問題的關(guān)鍵,。

值得期待的是，今年以來,，中央政治局會議,、住建部座談會等多個中央高層會議和文件中，均涉及保障性租賃住房工作部署,。未來住房租賃市場有望更“親民”,，讓更多人能夠真正安居樂業(yè)。

除了房地產(chǎn)相關(guān)政策調(diào)控外,，疫情的持續(xù)影響應(yīng)該是租房市場降溫的又一主要原因,。即便是疫情過去，大城市房租可能也不會再反彈回過去的高光時(shí)刻,。因?yàn)椴簧偃说纳罘绞浇?jīng)過這場危機(jī)的洗禮,，已然發(fā)生了變化。

變化一是遠(yuǎn)程辦公正在不知不覺中成為一些企業(yè)的常態(tài),。當(dāng)通勤變得不再是每天例行公事的時(shí)候,，較遠(yuǎn)地段的房源性價(jià)比隨之變得更高，自然將沖擊寫字樓附近熱門地段的租金水平,。在需求不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)生變化時(shí)，住房價(jià)格將不得不重新調(diào)整直到達(dá)到新的平衡,。

變化二是由于疫情中不少企業(yè)倒閉或者裁員以及互聯(lián)網(wǎng)流量經(jīng)濟(jì)的興起,，帶動了或是被動或是主動的返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和工作的潮流。這樣的潮流也許對大城市不太友好,，但卻陰差陽錯的支持了中國生態(tài)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大戰(zhàn)略,。人群和生態(tài)之間似乎也在慢慢形成新的平衡。

疫情之后對收入的不樂觀預(yù)期、中低收入群體過度內(nèi)卷,、就業(yè)壓力增加,、新興科技產(chǎn)業(yè)與金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間的“縫隙”，一部分概念催生高收入高估值不斷走向頂峰,，同時(shí)另一部分產(chǎn)業(yè)不斷被擠壓,；產(chǎn)業(yè)錯配、結(jié)構(gòu)錯配….租房與人員流動性,、收入結(jié)構(gòu)和斷層…只是一個表象而已,。2022不容樂觀。