這是一篇?dú)埲辈蝗男侣?，這不是媒體的過錯,，而是其中的一些難言之隱。

為何稱其為殘缺不全,？一是國家發(fā)改委和國家外匯局對于當(dāng)前中資房企償還外債是個什么態(tài)度,？國家發(fā)改委和國家外匯局通過日常對中資房企外債監(jiān)控，是否對其使用,、償還了如指掌,？二是萬科、世茂,、建業(yè)等8家房企對其自身的到期外債償還的意愿,、能力、履約程度如何,？三是若違約,，房企如何認(rèn)定自身違約后的后果,，房企如何判斷違約對國家對外舉債的聲譽(yù)影響,？四是希望監(jiān)管部門出臺什么政策支持企業(yè)的發(fā)展？為什么?五是房企面臨當(dāng)前房地產(chǎn)市場的面臨的困境,，如何自救,？僅靠自救是否可以走出困境？

不過,，這篇新聞透露了一個極為重要的信號,，這就是，償還外債形勢不樂觀,，履約的可能性較低,，譬如，該文稱：“會上,，與會企業(yè)大多反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的面臨的困境,，并希望監(jiān)管部門出臺政策支持企業(yè)的發(fā)展?！逼錆撆_詞有三：一是若監(jiān)管部門不出臺政策支持企業(yè)的發(fā)展,，則企業(yè)無法償還外債；二是即使出臺新政策支持企業(yè)的發(fā)展,，也未必能夠履約,；三是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的困境是監(jiān)管部門已經(jīng)出臺政策造成的,。

直言不諱地講，近幾年,，監(jiān)管部門出臺的支持房企發(fā)展的政策,，已經(jīng)無所不用其極，例如,，房企債務(wù)規(guī)模史無前例的突飛猛進(jìn)增長,，國際較為權(quán)威的野村控股經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，開發(fā)商在形勢好的時候共舉債逾5萬億美元,，這一債務(wù)規(guī)模較2016年年底幾乎增長了一倍,，目前比全球第三大經(jīng)濟(jì)體日本去年的整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值還要高?！皞鶆?wù)規(guī)模較2016年年底幾乎增長了一倍”,，意味著過去五年對房企的融資已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越“大水漫灌”，甚至可以稱之為巨浪滔天了,。因此,，房企再抱有“大水漫灌”的幻想已經(jīng)不切實(shí)際了。

狼煙四起的房企外債違約潮,。近來,，中資房企外債違約事件接踵而至10月26日，當(dāng)代置業(yè)稱：“受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境以及當(dāng)代置業(yè)近期面臨的新冠疫情等多種因素的不利影響,，導(dǎo)致了預(yù)計(jì)之外的流動性問題，使其未能按期償還2.5億美元債務(wù),?！睋?jù)悉，當(dāng)代置業(yè)還有另外4種美元債券,，總面值約為11億美元,，將相繼在2022年至2024年到期?；幽昕毓杉瘓F(tuán)此前也曾發(fā)布公告稱,，有一筆2.05億美元的債務(wù)無法如期支付，據(jù)悉,，該公司未償付的美元計(jì)價債務(wù)總額為 43 億美元,。中國房地產(chǎn)巨頭恒大集團(tuán)深陷債務(wù)危機(jī)，有多筆債券到期未獲償還,，引發(fā)市場對恒大其他債券可能出現(xiàn)交叉違約現(xiàn)象的關(guān)切與擔(dān)憂,，雖然恒大集團(tuán)日前向該公開市場美元債券的受托人支付了8350萬美元，但深陷債務(wù)危機(jī)的恒大似乎并沒有因?yàn)檫@筆美元債券的逾期利息支付而擺脫當(dāng)前的極端困境,。

上述違約事件帶來不祥之兆,，國際上的主流看法是：隨著中國房地產(chǎn)市場不景氣,，中國房地產(chǎn)開發(fā)商的美元債券違約率迅速上升，未來幾個月這個陷入困境的行業(yè)將有大批債務(wù)到期,，違約問題可能還會惡化,。

綜上，中資房企外債問題,，已經(jīng)上升為國際金融領(lǐng)域舉世矚目的大問題,，擺在中資房企的路有兩條：一是好漢做事好漢當(dāng)，中資房企自己砸鍋賣鐵還債,；二是城門失火殃及池魚,，房企獲利歸己，歸還外債“一退六二五”,，讓中國在國際金融市場的整體聲譽(yù)受損,，抑或禍國殃民。我們有理由確信,，中資房企會做出正確的選擇,。

昨天,，有來自廣東的某頭部房企的品牌策略負(fù)責(zé)人來訪,，他原本出身央媒，卻來請教我當(dāng)下該如何挽救企業(yè)形象,，自救上岸,。

說來也是為難，這一年地產(chǎn)行業(yè)都在風(fēng)聲鶴唳中小心度過,，積極賣房自救的恒大好不容易有一條線轉(zhuǎn)綠的好消息,，反而招來更多的質(zhì)疑,，花樣年的大當(dāng)家寫了一封安撫的信,，卻引發(fā)了對行業(yè)性外債的擔(dān)憂，進(jìn)而導(dǎo)致國際評級機(jī)構(gòu)對中國房企的整體性評級下調(diào),。感覺就是：你不動會很被動,，你主動可能就會引火燒身。

我跟他說：也不盡然,，同樣是頭部房企,，同樣受到嚴(yán)密的關(guān)注，你看碧桂園和萬科的負(fù)面怎么就少很多,？萬科早早的預(yù)判了行業(yè)拐點(diǎn)的到來,，早早做好了布局。你看,，同樣是多元化,，萬科選擇進(jìn)入的物流,、酒店、商業(yè),、產(chǎn)辦,、教育、養(yǎng)老,、長租公寓等無不是圍繞“城市運(yùn)營商”的核心定位而動,，而且基本都是按照頭部來布局的。城市更新方面,，萬科更是行動派,，早在住建部發(fā)文反對大拆大建之前，萬科就做了業(yè)內(nèi)人算小賬怎么也算不明白的廣州永慶坊,，結(jié)果“意外”得到了大領(lǐng)導(dǎo)的高度認(rèn)可,，進(jìn)而開始全國推廣，就有了上海的上生新所,、北京的望京小街,、成都的猛追灣、深圳的南頭古城等在各地都被當(dāng)?shù)卣畼錇闃影宓慕?jīng)典案例,。就算做物業(yè),，萬科物業(yè)也不是簡單的收收物業(yè)費(fèi)，坐吃規(guī)模紅利,，原本就已經(jīng)是行業(yè)標(biāo)桿,，他們還主動向城市服務(wù)商轉(zhuǎn)型，向云服務(wù)轉(zhuǎn)型（他們現(xiàn)在叫“萬物云）,，所以才有“上海和萬科簽約”的佳話,，在政府眼中萬科早已不是單純的住宅開發(fā)商，所以才有更多的機(jī)會參與城市發(fā)展升級的機(jī)會,。所以你看,，最早喊出“活下去”的萬科其實(shí)就是活的最好的地產(chǎn)公司，是他們的憂患意識救了自己,。

所以站在當(dāng)下要怎么自救呢,？第一，強(qiáng)化內(nèi)功,，用事實(shí)來粉碎謠言,，認(rèn)真履約，加強(qiáng)管理,，用一個接一個的“絕地重生”案例來給市場恢復(fù)信心,；第二，主動轉(zhuǎn)型,，認(rèn)真脫離房地產(chǎn)的語境,，從城市的視角來重新梳理自己的業(yè)務(wù),，放眼未來找到自己的立足之地；第三,，儲備能源,，積極向國家需要的高精特新產(chǎn)業(yè)靠攏，當(dāng)好他們的服務(wù)員,，急政府之所急,，為政府之所不能為，就有機(jī)會分城市化下半場的一杯羹,。做好了這些工作,，再來考慮品牌策略才不至于無的放矢，不會表面風(fēng)光內(nèi)心慌張,。治病就該治本,。

其實(shí)中國房地產(chǎn)階段性的至暗時刻已經(jīng)過去，沒看到中央的定性已經(jīng)開始柔和,，部分地方政府已經(jīng)忍不住開始救世,，作為先行信號的股市已經(jīng)開始反轉(zhuǎn)，連恒大系的股票都在漲,，正有資本在進(jìn)場抄底,，充分說明市場信心正在恢復(fù)。這是一個喘息的機(jī)會,，但絕不意味日子會回到以前,，想真的上岸就別松懈，只有自己真的過硬,，才不會害怕風(fēng)雨,，才有機(jī)會活著看到下一輪的上升周期。大浪淘沙,，希望看見更多的同行走出自己漂亮的第二曲線,，王者歸來！

如今在恒大危機(jī)的背景下,，跟恒大一樣陷入債務(wù)困境的房企不在少數(shù),。這一方面是因?yàn)檫@些房企判斷失誤，在市場收縮期依然擴(kuò)張有一定關(guān)系,，另一方面主要還是因?yàn)榇蟓h(huán)境的變化，無論是監(jiān)管政策的壓力加大,，還是銀行對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行限貸,，對其發(fā)展都有很多的影響。

因而能看到座談會上的房企也是希望監(jiān)管政策能夠稍稍放松一些,。不過,，事常常與愿違,，就現(xiàn)在房產(chǎn)稅要征收的背景下，房住不炒依然是大方向,，監(jiān)管放松應(yīng)該不太可能,。