以退為進(jìn)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)渴望以輕資產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)概念被重估

3月24日,，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(下稱萬(wàn)達(dá)商業(yè))對(duì)外發(fā)布通告,，稱萬(wàn)達(dá)商業(yè)將撤回A股IPO申請(qǐng)，謀求輕資產(chǎn)重組后盡快在國(guó)內(nèi)外上市,。

不愧是流量之王,，萬(wàn)達(dá)這一突然主動(dòng)撤回A股申請(qǐng)的消息，引發(fā)了行業(yè)輿論的高度關(guān)注和猜測(cè)。作為長(zhǎng)期關(guān)注和研究萬(wàn)達(dá)的業(yè)內(nèi)人士,，我認(rèn)為萬(wàn)達(dá)的這一舉措,，實(shí)際上是希望進(jìn)行業(yè)務(wù)與資產(chǎn)重組以轉(zhuǎn)換賽道，旨在謀求以輕資產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)概念來(lái)重新上市的理性選擇與綜合考慮,。

萬(wàn)達(dá)重新上市的問(wèn)題來(lái)自于2016年在港股的私有化退市,。因?yàn)楦酃膳cA股的估值差異，以及萬(wàn)達(dá)在港股市場(chǎng)價(jià)值被嚴(yán)重低估,，萬(wàn)達(dá)決定棄港股而重新回歸A股上市,。但是在萬(wàn)達(dá)借助私募資本助力實(shí)現(xiàn)港股退市并提交回A申請(qǐng)后，國(guó)內(nèi)行業(yè)環(huán)境的變化,，讓房地產(chǎn)概念股和涉房企業(yè)在A股市場(chǎng)很難再融資和IPO,，即使資本市場(chǎng)上通常的買殼、借殼等方式也難以實(shí)施,。

時(shí)移勢(shì)易,，就在萬(wàn)達(dá)為在A股重新上市而不斷調(diào)整業(yè)務(wù)模式,，并成功轉(zhuǎn)型為一家輕資產(chǎn)的商用物業(yè)管理公司的六年中,，物業(yè)服務(wù)類輕資產(chǎn)管理概念成為風(fēng)口。2020年3月,，成立不滿一年的貝殼找房登陸紐交所,，引發(fā)內(nèi)地市場(chǎng)對(duì)輕資產(chǎn)管理平臺(tái)市場(chǎng)價(jià)值的重新審視，而之前不太重視物業(yè)板塊分拆上市的恒大,、融創(chuàng),、碧桂園、萬(wàn)科等頭部房企,，要么整理物業(yè)管理資產(chǎn)包叩開了資本市場(chǎng)大門,，要么正在奔向資本市場(chǎng)的途中。


就這一板塊代表性企業(yè)的估值水平來(lái)看,，3月22日收市時(shí),，華潤(rùn)萬(wàn)象生活市盈率為107倍，恒大物業(yè)市盈率51倍,，碧桂園服務(wù)市盈率86倍,，這三家龍頭物業(yè)股的平均市盈率達(dá)到了80倍左右。據(jù)克而瑞證券研報(bào)表明,，港股物管板塊的平均市盈率在35倍左右,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出各自的開發(fā)商母公司。

以恒大物業(yè)為例,，恒大物業(yè)2020年上半年凈利潤(rùn)僅為9億,，不久前發(fā)售時(shí)在香港獲10.71倍認(rèn)購(gòu)，國(guó)際發(fā)售獲3.10倍認(rèn)購(gòu)，上市首日市值高達(dá)956億港元,，可謂盛況空前,。而近期恒大物業(yè)對(duì)亞太酒店、碧桂園服務(wù)對(duì)藍(lán)光嘉寶,、龍湖物業(yè)對(duì)于億達(dá)服務(wù)的并購(gòu),，更是引發(fā)了業(yè)內(nèi)強(qiáng)烈關(guān)注。

物業(yè)板塊以其良好的現(xiàn)金流,、較強(qiáng)的抗周期性,、較高的ROE水平以及較高的成長(zhǎng)性與增值服務(wù)賦予的想象空間，讓資本市場(chǎng)對(duì)于優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)股的追逐自不待言,。而華潤(rùn)萬(wàn)象生活為什么有那么高的估值,？恒大物業(yè)為什么要收購(gòu)亞太酒店？龍湖物業(yè)為什么要并購(gòu)億達(dá)服務(wù),？

這里面其實(shí)隱藏著一個(gè)不為業(yè)外人士所關(guān)注的細(xì)節(jié)問(wèn)題,，就是有別于住宅類物業(yè)管理費(fèi)的政府指導(dǎo)定價(jià)方式，非住宅的商辦物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)和收取方式更加市場(chǎng)化,，因而除了具備以住宅業(yè)務(wù)為主的普通物業(yè)股的那些優(yōu)勢(shì)之外,，非住宅業(yè)務(wù)物業(yè)股的成長(zhǎng)空間和成長(zhǎng)性會(huì)更強(qiáng)。這也就從一個(gè)角度回答了華潤(rùn)萬(wàn)象生活何以獲得如此之高的估值,，以及恒大為何要并購(gòu)以商用物業(yè)管理為主的亞太酒店,、龍湖為何要并購(gòu)以園區(qū)物業(yè)管理為主的億達(dá)服務(wù)的原因了，只因?yàn)槿A潤(rùn)萬(wàn)象服務(wù)以商業(yè)零售物業(yè)管理為主,，恒大服務(wù)與龍湖物業(yè)希望獲得更多的具有高成長(zhǎng)性的非住宅類物管業(yè)務(wù),。

由此來(lái)看，就不難理解萬(wàn)達(dá)此時(shí)通過(guò)業(yè)務(wù)重整,，轉(zhuǎn)換賽道,，將原來(lái)的商業(yè)管理概念調(diào)整為輕資產(chǎn)模式的物業(yè)管理服務(wù)概念來(lái)重新沖擊上市的睿智與高明之處了：業(yè)務(wù)重整之后的萬(wàn)達(dá)商業(yè)，不僅僅屬于資本市場(chǎng)正在追捧的物業(yè)管理股和輕資產(chǎn)概念股,，還是物業(yè)股中具備更強(qiáng)成長(zhǎng)性的商用物業(yè)管理股,，這簡(jiǎn)直就是物業(yè)股中的“戰(zhàn)斗機(jī)”，不獲得一個(gè)相對(duì)較高的估值,，是不符合基本的市場(chǎng)邏輯的,。

就目前的基本面來(lái)看，截至2020年三季度末萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理了336個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),，可租面積3329萬(wàn)平方米,。截至去年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)持有已開業(yè)368座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的管理經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),。無(wú)論資產(chǎn)規(guī)模,，還是管理商業(yè)物業(yè)面積,，萬(wàn)達(dá)商業(yè)都是全球領(lǐng)先的商業(yè)物業(yè)管理公司。

主營(yíng)業(yè)務(wù)增速方面,，近3年來(lái)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)基本保持著每年新開業(yè)50座,。按照每座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)10萬(wàn)平方米的可租面積計(jì)算，萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理物業(yè)面積每年增幅穩(wěn)定在500萬(wàn)平方米左右,。

而且按照萬(wàn)達(dá)目前的輕資產(chǎn)模式,，主營(yíng)業(yè)務(wù)的增速主要取決于市場(chǎng)需求而不受萬(wàn)達(dá)自身的資金面約束，在目前的市場(chǎng)狀態(tài)下輕資產(chǎn)模式賦予了萬(wàn)達(dá)更強(qiáng)的增長(zhǎng)能力和更大的可持續(xù)增長(zhǎng)性,，懷疑萬(wàn)達(dá)成長(zhǎng)性的各位,，可以歇歇了。

公司現(xiàn)金流方面,，受益于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,，萬(wàn)達(dá)商業(yè)2021年起也不再新增重資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。作為獨(dú)立上市主體,，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在剔除負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)前提下,，憑借著租金分成和管理費(fèi)等收入，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤(rùn),，會(huì)為投資者帶來(lái)更多的價(jià)值,。

也就是說(shuō)，隨著萬(wàn)達(dá)向輕資產(chǎn)模式的深度轉(zhuǎn)型和徹底轉(zhuǎn)型,，萬(wàn)達(dá)的ROE有持續(xù)走高之勢(shì),，對(duì)未來(lái)萬(wàn)達(dá)的股價(jià)的成長(zhǎng)性形成了強(qiáng)力支撐,。還懷疑萬(wàn)達(dá)成長(zhǎng)性的各位,，也可以一邊歇著，一邊旁觀正在發(fā)生和將要發(fā)生的事實(shí)了,。

在無(wú)形資產(chǎn)方面,，萬(wàn)達(dá)商業(yè)豐富的大型商業(yè)購(gòu)物中心管理經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)大的品牌價(jià)值體系，連續(xù)多年99.4%的出租率和99.9%租金收繳率,，不僅在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域樹立了標(biāo)桿,，也成為其輕資產(chǎn)模式得以開疆拓土的保障。萬(wàn)達(dá)商業(yè)作為商業(yè)一哥的地位,，這一方面應(yīng)該是無(wú)人質(zhì)疑的吧,？

另外，萬(wàn)達(dá)商業(yè)數(shù)字資產(chǎn)方面還具備極強(qiáng)的溢價(jià)空間,。2019年,，全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的總客流量是42.7億人次，而這一巨大的客流量隨著萬(wàn)達(dá)商業(yè)在管規(guī)模的快速增長(zhǎng)而繼續(xù)增長(zhǎng)也是不言而喻的,。事實(shí)上,，客流量是具有變現(xiàn)價(jià)值和變現(xiàn)潛力的，這部分軟資產(chǎn)也將為萬(wàn)達(dá)商業(yè)的價(jià)值帶來(lái)巨大的提升可能，并賦予了萬(wàn)達(dá)商業(yè)未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值重要的想象空間,。

讓我們來(lái)展望一下萬(wàn)達(dá)商業(yè)重新上市的未來(lái),。

2020年全年，剔除因減免超過(guò)40億租金和物業(yè)費(fèi)的影響,，萬(wàn)達(dá)商業(yè)凈利潤(rùn)水平在146億左右,。有網(wǎng)友參照華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)市盈率平均水平80倍,，給出了萬(wàn)達(dá)商業(yè)超萬(wàn)億市值的估值,。即使保守一些計(jì)算，按照物業(yè)板塊平均35倍的市盈率計(jì)算,，那么萬(wàn)達(dá)商業(yè)的市值將超過(guò)5000億,；如果按照50倍市盈率計(jì)算，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的市值將超過(guò)7300億,。而這都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于那些頭部房企的,。

萬(wàn)達(dá)為回A股上市而盤桓六年，并為了符合上市要求而不斷進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整和重組,。萬(wàn)達(dá)為上市而付出的漫長(zhǎng)等待與所作的工作,，為今天萬(wàn)達(dá)以輕資產(chǎn)的物業(yè)管理概念重新上市打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

金麟豈是池中物,，一遇風(fēng)云便化龍,。萬(wàn)達(dá)商業(yè)重組之后重新登陸資本市場(chǎng)，已是未來(lái)可期,。

萬(wàn)達(dá)商管,，也就是萬(wàn)達(dá)商業(yè)、是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下最核心的業(yè)務(wù)之一,，其上市之路頗為坎坷,。2014年萬(wàn)達(dá)商業(yè)登陸港交所后，并不受香港資本市場(chǎng)的青睞,，股價(jià)并不是很理想,，在港上市的600多天中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的股價(jià)有半數(shù)時(shí)間低于發(fā)行價(jià),。

這就導(dǎo)致了后來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的退市,，并啟動(dòng)A股上市計(jì)劃。而后又是引入戰(zhàn)投,，又是更名為萬(wàn)達(dá)商管,，并放棄了房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè),，這也為其后來(lái)繼續(xù)沖擊港交所奠定了基礎(chǔ),。如今的萬(wàn)達(dá)商管跟之前的萬(wàn)達(dá)商業(yè)已經(jīng)不太一樣了,，不知道這次香港資本市場(chǎng)對(duì)其觀感如何。