全球金融危機(jī)以后美國(guó)的新屋建造一直比較克制,；美國(guó)8300萬千禧一代進(jìn)入工作年齡需要成家立業(yè),，人數(shù)超過了嬰兒潮一代，這是最大的剛需推動(dòng),，但供給端并未出現(xiàn)過熱,；次要一點(diǎn)的原因，疫情居家隔離使得人們重新思考商業(yè)中心的密集居住安排,，且許多公司允許永久或者靈活居家辦公,，人們更愿意搬遠(yuǎn)一點(diǎn)有更大的空間，也推動(dòng)了需求,。美國(guó)居民資產(chǎn)負(fù)債表健康,，疫情以后因財(cái)政補(bǔ)貼儲(chǔ)蓄飆升,，而非08年的過度借貸。

中國(guó)提出的“房子是用來住的,，不是用來炒的”這個(gè)定位準(zhǔn)確,，人們都希望中國(guó)調(diào)控結(jié)果是房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)的落地，不是大起大落,。

特別指出的是,，我認(rèn)為：“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫或不低于50%?！币娙室娭前?。

中國(guó)的現(xiàn)實(shí)問題極為特殊：現(xiàn)在很多城市房?jī)r(jià)基本都已經(jīng)穩(wěn)住了，但對(duì)于一些地方來說面臨著兩難抉擇：一是一部分人希望通過買房子來發(fā)財(cái),，自然不希望房子降價(jià),；二是不少地方政府通過賣地可以獲得較高財(cái)政收入，打擊房地產(chǎn)對(duì)地方財(cái)政也有較大影響,；三是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在過去近20年時(shí)間里被當(dāng)作一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，演變下來積累了一個(gè)極端的甚至是騎虎難下的問題，那就是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行負(fù)債率較高,，居民買房也要通過銀行進(jìn)行貸款,。根據(jù)銀行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)現(xiàn)在個(gè)人住房貸款高達(dá)35萬億元,，中國(guó)中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款總額是42萬億元,，相當(dāng)于對(duì)中國(guó)大多數(shù)居民來說，申請(qǐng)中長(zhǎng)期貸款都是為了房子,。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商貸款余額在12萬億元水平,，在這種情況下，如果調(diào)控得太急政府可能也擔(dān)心出問題,。

人們的愿望很好,，但可能僅僅是愿望而已我們希望調(diào)控結(jié)果是房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)的落地，不是大起大落,。

下步經(jīng)濟(jì)大形勢(shì),，不能簡(jiǎn)單地同美國(guó)比，中國(guó)較為特別,。中國(guó)在抗疫期間，采取的貨幣政策,、財(cái)政政策主要是拯救危困企業(yè),，以及加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度。對(duì)于居民包括失業(yè)者,，則沒有明確的提供一些補(bǔ)貼,，以保證他們的收入和消費(fèi),。因此，收入增長(zhǎng)比較慢,，消費(fèi)需求就上不去,，社會(huì)消費(fèi)品零售總額從去年到今年增長(zhǎng)是乏力的，消費(fèi)增長(zhǎng)乏力與居民收入緊密相關(guān),。這方面跟美國(guó)有點(diǎn)不大一樣,，美國(guó)的疫情政策、財(cái)政政策,，較明顯的方向是接濟(jì)失業(yè)者,，保證他們的生活，所以他們的消費(fèi)需求一直保持比較好,，但是疫情對(duì)于美國(guó)等西方國(guó)家的生產(chǎn)供給方面的影響相對(duì)比較大,，所以他們出現(xiàn)的是需求旺、供給短缺,，這樣必然會(huì)引起消費(fèi)價(jià)格上漲,，通貨膨脹率跡象比較明顯。重要的是,，由于情況不同,，千萬不要簡(jiǎn)單的與美國(guó)比“濫＂。

說心里話,，我覺得,，對(duì)中國(guó)來講，今年下半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠不出問題就相當(dāng)好了,，因?yàn)榭傮w上看并不是十分樂觀,。

房?jī)r(jià)已經(jīng)不是全球央行關(guān)注的重點(diǎn)了。有人認(rèn)為：讓全球央媽頭疼的難題：房?jī)r(jià)漲太快了,！

兩種情況,，權(quán)衡利弊后，多數(shù)國(guó)家的央行把經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇作為首選,。貨幣政策的二種情況是：一是收的太慢,，房地產(chǎn)泡沫會(huì)越吹越大，金融市場(chǎng)的累積風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來越多,；二是∵如果收的太快,，資產(chǎn)價(jià)格迅速下跌，又容易拖累剛剛從疫情中復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì),。

全球的警報(bào),，值得參考。彭博分析顯示,，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)出2008年那種泡沫警告,，加劇了有關(guān)金融失衡和不平等的風(fēng)險(xiǎn),。新西蘭、加拿大和瑞典被列為全球房地產(chǎn)泡沫最大的市場(chǎng),。中國(guó)盡量沒有被點(diǎn)名,，但肯定難以獨(dú)善其身。

去年以來就一路高歌猛進(jìn)的美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅居然沒排進(jìn)全球前三,，令人有點(diǎn)意外。個(gè)人推測(cè),，美國(guó)幅員遼闊,，漲幅較大的那些城市房?jī)r(jià)可能被更多還處于房?jī)r(jià)洼地的城市給“拖累”了，導(dǎo)致平均房?jī)r(jià)漲幅不如加拿大和新西蘭等國(guó)家那么亮眼,。實(shí)際上,，目前美國(guó)房?jī)r(jià)飆升水平幾乎與全球金融危機(jī)前無異。美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)（NAR）6月底發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，5月成屋中位數(shù)價(jià)格同比上漲23.6%至35.03萬美元,，創(chuàng)下紀(jì)錄高點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲幅則為1999年以來最強(qiáng)勁的一次,。不過,，市場(chǎng)主流觀點(diǎn)仍認(rèn)為，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)像上次金融危機(jī)那樣“崩盤”,，畢竟這次有著強(qiáng)勁的家庭財(cái)務(wù)狀況支撐,。這或許也是美聯(lián)儲(chǔ)“枉顧”房?jī)r(jià)瘋漲而維持寬松政策的重要原因。當(dāng)然,，關(guān)于收緊貨幣政策以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的呼吁也一直不斷,，美聯(lián)儲(chǔ)面臨的壓力也在增大。

再來看中國(guó),，中央一直堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變,，以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo),，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩側(cè)的管控政策持續(xù)發(fā)力。從今年上半年的情況來看,，與歐美國(guó)家相比,，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫還是要溫和很多，更多的是呈現(xiàn)出從普漲走向分化加劇的趨勢(shì),，尤其是一線城市房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力依然很強(qiáng),，需要保持調(diào)控的力度。以此來看上周五央行的降準(zhǔn),，不僅不太可能推升房?jī)r(jià),，反而表明國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)穩(wěn)定的信心是很強(qiáng)的，所以才有底氣來降準(zhǔn),。

房?jī)r(jià)上漲,，這真是一個(gè)全球性的難題，據(jù)說今年第一季度這波房?jī)r(jià)上漲從歐洲,、亞太,、北美的許多國(guó)家。,，確實(shí)，歷史總是驚人的相似,，每一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)過后,，放水成了解決危機(jī)最便捷的辦法，最后引發(fā)的又是一輪資產(chǎn)價(jià)格的上漲,。

自疫情蔓延,，各個(gè)國(guó)家為了刺激經(jīng)濟(jì)消費(fèi)，從而發(fā)布了眾多的貨幣寬松政策,，這也對(duì)房?jī)r(jià)飛漲帶來了很大的助力,。加班加點(diǎn)印鈔票，買車買房個(gè)個(gè)忙,，在各國(guó)政府有意無意的“操作”之下,，貨幣放水，買房的人也開始逐漸增多起來,。全球人們熱衷買房源自一個(gè)樸素的投資理念,，那就是資本出于避險(xiǎn)需求，更青睞可以抗通脹的投資標(biāo)的,，房子,、優(yōu)質(zhì)公司的股票，都是它們的目標(biāo),，從而推動(dòng)了股市和房市的起飛,。

因此，不同階層在這種資產(chǎn)波動(dòng)中受到的影響是不同的：底層人民失業(yè)或收入銳減,，還要承擔(dān)著日益高昂的物價(jià),，發(fā)達(dá)國(guó)家也有不少人得靠救濟(jì)過活；中產(chǎn)如果提前配置好了資金能小賺一筆,，但如果在這輪物價(jià)大漲后才想起來花錢買房炒股,，那無疑也是被收割的韭菜；富人階層靠著信息不對(duì)稱的優(yōu)勢(shì)以及雄厚的資金,，可以大買特買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，實(shí)現(xiàn)財(cái)富快速升值,，成為了最大的贏家。如果把不同國(guó)家代入到這三個(gè)層級(jí)里,，得出來的結(jié)論也不會(huì)變化,。危機(jī)危機(jī)，永遠(yuǎn)都是有錢人的機(jī)會(huì),，窮人的危險(xiǎn),。