在湖邊或者山間擁有一座度假別墅，帶著家人到那里度周末,，或者是在夏天去住一兩周,，幾十年來這一直是美國夢的一部分,。人們也許以為，隨著美國經(jīng)濟的強勁增長,、股市不斷的攀升,，按揭利率處于相對低位，海景房和鄉(xiāng)間小屋現(xiàn)在會是特別熱銷的商品,。

但實際情況并非如此,。樓市分析公司Zillow的高級經(jīng)濟學家阿隆·特拉薩斯說：“度假屋銷售在過去四五年內(nèi)相對清淡?！毙枨蟊唤舆B涌現(xiàn)出來的各種趨勢壓抑住了,，包括氣候變化、人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變以及特朗普稅改,。很多二手房市場的年比價格增長落入了負值區(qū),，有一些專家認為，這個趨勢將在未來兩年內(nèi)蔓延至全美國,。對于這類同時用于享受和賺錢的房地產(chǎn)投資,，很多買家陷入了猶豫。

從一個角度說,，這一市場的前景看好：據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（National Association of Realtor）,，美國度假屋的中位數(shù)價格在2016年上漲了4.2%，達到20萬美元,，為2006年以來最高。但當年的度假屋銷售只有72.1萬套,，較2014年下降了36%,。

最近兩年的銷售數(shù)據(jù)較難跟蹤，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會不久前宣布,，不再發(fā)布度假屋調(diào)查，原因是成本以及區(qū)分其為長期自住和臨時居住有難度,。不過,，據(jù)其他分析師說，銷售放緩一直持續(xù),，很可能越來越嚴重。相關的數(shù)據(jù)支持了他們的觀點,。為了幫助《財富》雜志分析度假屋價格走勢，房地產(chǎn)網(wǎng)站Trulia查看了至少有25%的住房被認定為是度假屋的郵編編碼區(qū),。盡管這些地區(qū)的度假屋價格在到今年3月為止的三年里增長了14.8%，可相比當?shù)胤嵌燃傥?5.2%的漲幅,，可謂嚴重滯后,，兩者相差10個百分點以上。

專家們把該市場相對增長緩慢歸因于各種風暴來襲,，其中也包括真的風暴,。特拉薩斯解釋說，東部海岸的海灘的口碑下降了不少,，“氣候變化的效應已經(jīng)顯現(xiàn),，人們比過去更加重視這些海岸的風險?！贝_實,，從Trulia的數(shù)據(jù)來看，東部海岸地區(qū)的度假屋價格漲勢疲軟甚至在下滑,，包括新澤西州的大洋城,、弗吉尼亞比奇以及邁阿密、基韋斯特等佛羅里達州的度假區(qū),。不過，氣候變化的損害不限于海灘：如愛達荷州的科達倫,、佛蒙特州的本寧頓等常年的山區(qū)度假地也受到了影響,。那么，買家們的心里還在擔心什么呢,？

最明顯的擔心,，或許是利率這個沉睡中的巨人,。今年3月,，美聯(lián)儲（Federal Reserve）將聯(lián)邦基金利率提升了25個基點，至1.75%,，同時暗示今年還要加息兩次,，甚至可能有第三次,，目前是為了給過熱的經(jīng)濟降溫，讓利率接近歷史平常水平,。當然,，這種利率增長會逐漸滲透到按揭市場。而購買度假屋極有可能比自住房屋更需要現(xiàn)金,，只有72%的度假屋購買包括了按揭,。Trulia的一位樓市經(jīng)濟學家菲利佩·查孔說，借貸成本的上升肯定會進一步壓抑買家的購買欲望,。

度假屋投資者受到的另外一個打擊,，來自于酒店連鎖的死敵：房屋租賃服務。約翰伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司（John Burns Real Estate Consulting）的負責人皮特·里布表示：“通過愛彼迎（Airbnb）和VRBO可以租到很好的房子,，這損害了購買需求,。”在這些平臺,，你很容易租到山區(qū)的度假屋,，而且租期可以相對較長，不用交首付,、按揭或者維修費,。

銷售放緩還有一個原因是新一代人發(fā)生了變化。在第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束之后成長起來的嬰兒潮一代特別喜歡為家人尋找一處世外桃源,，但更年輕的美國人卻沒有這么著迷,。紐約市的金融博客作家、千禧一代埃琳·勞里說：“我覺得,，那就像過了時的地位象征,。我個人對買度假屋不感興趣，因為我更喜歡去探索新的城市和國家,，不覺得我需要重返同一個地方,。”

而且,，相比于同一年齡段的老一輩人,，千禧一代的經(jīng)濟條件也不是特別好。如果沒有買第一套房子,，當然也就談不上買第二套,。在2018年第一季度，據(jù)美國人口普查局（U.S. Census Bureau）數(shù)據(jù),，25歲至34歲的美國人的住房擁有率實際略有下降,，至35.3%。這一比率只有全美歷年平均水平的一半，接近幾十年來的新低,。比如在1982年,，這一年齡段的住房擁有率大約為67%。至于可憐的X世代（指出生于20世紀60年代中期至70年代末的美國人—譯注）,，他們對滑雪小屋也不感冒,。特拉薩斯說：“他們深受樓市崩盤的打擊，在止贖潮中首當其沖,?！?/p>

結(jié)論就如房地產(chǎn)咨詢公司Local Market Monitor的創(chuàng)始人英戈·文策爾所說：“有錢人已經(jīng)有了度假屋，普通人還沒覺得自己有錢到那個地步,?！?/p>

當然，現(xiàn)在有很多人覺得自己有錢,，特別是去年的《減稅與就業(yè)法案》（Tax Cuts and Jobs Act）讓人們的口袋里更有錢了,。但是，相當諷刺的是,，就是這個法案,，給一些地方的樓市掀起了波瀾，對二手房的擁有者尤其有害,。

問題在于,，為了幫助補上減少的公司稅和個人所得稅，美國國會對原來高額的房地產(chǎn)稅額減免設了限,。以前的納稅人無論是單身還是已婚,，房產(chǎn)按揭不高于100萬美元，都能夠享受減息,，但是現(xiàn)在這一上限被降低到了75萬美元,。盡管這個限額也足夠高，將美國的大多數(shù)房產(chǎn)排除在外,，但大批高端房產(chǎn)和二手房的擁有者們發(fā)現(xiàn),，他們享受的減息沒有從前那么高了。新稅法還把聯(lián)邦政府對包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的州和地方稅的減免限定在1萬美元,。盡管對于富豪來說,，這些變化不是他們買房的關鍵因素，但也足以讓許多潛在的買家對購買二手房有所顧慮,。

研究機構(gòu)穆迪（Moody's）預測，在2019年,，新稅法將給樓市整體帶來4%的負面影響,，也就是說增值減少4%或者貶值增加4%。Zillow的特拉薩斯等分析師預計,，在稅率更高的州,，比如新澤西或者馬薩諸塞,，稅收會對度假屋市場造成更大的拖累。而且,，稅收與其他因素疊加,，會給二手房市場帶來巨大的差別，房主有可能享受價格收益,，也有可能賣不出去,。

顯然，那些找理由不買二手房的人的手里都有足夠的資金,。但是,，如果你已經(jīng)擁有度假屋，有什么辦法來避免你的這筆投資成為你的財務拖累,？

做房東：愛彼迎等公司雖然壓制了購房需求,，但也讓找短期租客變得容易。如果不用來住,，就把你的房子出租一段時間,，用多賺的現(xiàn)金支付每月的固定開支，也就是房產(chǎn)稅,。

再融資：特拉薩斯說,，如果你有房產(chǎn)按揭貸款，而且超過當前利率100個基點,，可以考慮再融資,。由于利率處于上行趨勢，這可能是你減少月付的最后機會,。

堅定持有：如果你是長期房東,，價格波動對你來說應該毫無意義，就像每天股票的價格變化對于“買入并持有”的價值投資者毫無意義那樣,。畢竟,，很多度假屋投資者并沒有將房產(chǎn)視為可抵押或者可交易的財產(chǎn)，而是送給下一代的禮物,，樂于持有并傳給家人,。投資的回報：無可估量。（財富中文網(wǎng)）

譯者：穆淑