????

????住房市場剛顯示出劈啪作響的回暖跡象，之后便停滯熄火,，這種情況循環(huán)往復(fù)多次,。事實(shí)上，根據(jù)德意志銀行（Deutsche Bank）的統(tǒng)計,，在6年全美住房市場下滑時期已出現(xiàn)了7次復(fù)蘇假象?，F(xiàn)在有跡象顯示住宅市場真的開始復(fù)蘇。證據(jù)一：住房建筑公司股價已經(jīng)飆漲,，過去9個月內(nèi)很多公司股價翻了兩番,。追蹤基本面數(shù)據(jù)的一些分析師認(rèn)為：對投資者而言，好消息是即便這些公司股價攀升了這么多,，但仍有進(jìn)一步上漲的潛力,。

????理由是顯而易見的。美國新房短缺現(xiàn)象隱現(xiàn),，建筑活動必將隨之增加,。近幾年，為應(yīng)對購房需求萎縮,，住房建筑商削減產(chǎn)能,。Zelman & Associates公司首席執(zhí)行官艾薇·澤爾曼(Ivy Zelman)表示，當(dāng)前“新房庫存處于創(chuàng)紀(jì)錄低位,，無論你從什么角度看,。”多年來,，新房數(shù)量一直占全美家庭總數(shù)的0.3%,，她說，現(xiàn)在這一比例為0.1%,。普查數(shù)據(jù)顯示,，過去三年間，每年僅有47.5萬戶新屋完工,，低于長期平均年度數(shù)據(jù)110萬,。

????澤爾曼是為數(shù)不多預(yù)測到2006年住房市場下跌的華爾街分析師之一,，直到今年年初，她一直基本看空房市,。一些因素改變了她的看法：新屋庫存極低,；房價在全美范圍觸底，推動遲疑不決的潛在買家出手,；全美城市租房成本上漲,。

????以位于佛羅里達(dá)州德爾雷比奇（Delray Beach, Fla.）的一個新住宅社區(qū)為例，澤爾曼描述說：潛在買家清晨六點(diǎn)鐘就排起了隊,，44套住房一個周末被搶購一空,。這種場景雖然令人不安地回憶起住房市場泡沫晚期時的情景，但這讓澤爾曼看到了希望,。她推薦普爾特房屋公司（Pulte）的股票,。投資者擔(dān)憂普爾特的抵押貸款部門或?qū)⒚媾R進(jìn)一步虧損。但是澤爾曼不認(rèn)同這一悲觀預(yù)期,，她認(rèn)為由于利潤率上漲未來兩三年內(nèi)股價將提升78%,。

????在休斯敦、達(dá)拉斯,、印第安納波利斯,，甚至佛羅里達(dá)州中部這樣的地區(qū)，新屋供應(yīng)量都不足銷售3個月,，美國房地產(chǎn)研究公司都會研究（Metrostudy）的首席執(zhí)行官邁克·卡斯特曼（Mike Castleman）說,。該公司每三個月會派出實(shí)地調(diào)研員深入全美大約三分之二的新屋建筑工地進(jìn)行調(diào)研。都會研究公司調(diào)研的區(qū)域顯示,，年度新屋開工量僅為2006年峰值時的20%,。當(dāng)需求從如此低位回升時，卡斯特曼說：“建筑商將開始擴(kuò)大新屋開工量,，澆筑更多混凝土底板,，并增加地塊購買?！?/p>

????樂觀主義者是這么設(shè)想的,。但從住房建筑商股價的漲幅來看，價格是否已經(jīng)被高估,？德意志銀行分析師尼蘇·蘇德（Nishu Sood）不同意這種看法,。蘇德計算了住房建筑商的所謂正常化每股收益（Normalized Earnings）——住房需求重返長期平均水平時住房建筑公司可獲得的收益,。他忽略短期盈利波動,，因其對住房建筑商未來前景的影響微乎其微。在蘇德看來，住宅建筑類股票正?；杏蕿?倍,。他推薦D.R. 霍頓房屋公司（D.R.Horton）、住宅建筑商MDC控股公司（M.D.C. Holdings）,、住房建筑公司梅里蒂奇（Meritage）,、住宅建筑公司瑞蘭德（Ryland）和豪華住宅營建商托爾兄弟公司（Toll Brothers）等公司的股票。這些公司負(fù)債水平低,，這意味著必要時他們能夠申請到貸款,。他們“能擴(kuò)大資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模，在復(fù)蘇時期最終斬獲更大收益,，”蘇德在近期的一份報告中寫道,。

????第二個擔(dān)憂源于止贖問題。質(zhì)疑者警告止贖浪潮將席卷市場并再度打壓房價,。經(jīng)濟(jì)學(xué)家A.蓋里·謝林（A.Gary Shilling）表示,，大約300至500萬住宅要么存在房貸拖欠問題,，要么是尚未重新進(jìn)入市場的止贖住宅,。謝林運(yùn)營著一家以自己名字命名的公司。一旦這些房屋入市出售,，他說,，其售價通常要比同類非止贖住宅價格低19%。打折房產(chǎn)廣泛存在,，謝林認(rèn)為,，將打壓房價并沖擊脆弱的房市復(fù)蘇進(jìn)程?！叭绻幸慌ㄖ冠H）房屋待售,，它們將形成真正的市場，”他表示,，“我不認(rèn)為到時候住房建筑商能與之競爭,。”

????但是,，澤爾曼和其他一些人卻認(rèn)為止贖房產(chǎn)重新入市需要很長一段時間,。止贖案件通常都要深陷法院泥沼數(shù)年，美國當(dāng)前等待判決的止贖案中65%以上發(fā)生在止贖程序需經(jīng)法官批準(zhǔn)的州,。被收回的房屋需要數(shù)年時間才能重新入市,，看漲房市的投資者表示，但那將是穩(wěn)定的涓涓細(xì)流,，而非滔滔洪水,。

????以加州橘子郡地區(qū)為例，房地產(chǎn)繁榮時期房價沖天飆漲,，2006年至今房價已回落了36%,。但一度最炙手可熱的止贖房產(chǎn)當(dāng)前處于供不應(yīng)求狀態(tài),。被回收住宅投放市場平均20天就會被買家搶購（買家中機(jī)構(gòu)投資者的身影越來越多）。如今住房建筑商正重新拿出他們的錘子和射釘槍,，隨時準(zhǔn)備開工滿足市場需求,。這標(biāo)志著一個新的上升周期的開端——且很快就會在美國其它地區(qū)復(fù)制顯現(xiàn)。

????譯者：鄭歡