????隨著加利福尼亞州的房價都在回升,，房市的“寒冬”似乎已經(jīng)過去,。但是這種利好的震蕩或許只是曇花一現(xiàn)。

????作者：Colin Barr

????房產(chǎn)市場的蕭條是否已經(jīng)終結(jié)了呢,？

????Toll Brothers, Hovnanian,，KB Home和其他建筑商的股票猛漲。三月份以來,，追蹤大型建筑公司的交易所交易基金幾乎翻了一番,。

????新建房屋數(shù)量連續(xù)五個月上漲，與此同時新房銷售創(chuàng)了自去年9月以來的新高,。房產(chǎn)價格也一路上揚：凱斯席勒房價指數(shù)顯示,，全國二季度的房價上升了2.9%，結(jié)束了連續(xù)三年的下跌,。

????這些跡象——加上對于購房者的買房意愿不斷高漲的大肆報道——促使建筑商的高層宣布“寒冬”已經(jīng)過去,。

????“我們相信，終止合同的數(shù)量不斷下降和剛性需求的增加表明房產(chǎn)市場正趨于穩(wěn)定,，” Toll Brothers首席執(zhí)行官鮑勃?托爾（Bob Toll）在本月一次與投資者和分析師的電話會議中說,。

????但是房市的支持者從2006年房產(chǎn)市場達(dá)到頂峰時就不斷預(yù)測房市的拐點，然而房價的暴跌證明了他們是錯的,。懷疑論者稱這一次他們又錯了,。

????他們提出，一個欠債累累的消費群體,，一個蕭條的就業(yè)市場,，經(jīng)濟(jì)刺激計劃和止贖的不斷增多只會讓房市的任何一次反彈都有如曇花一現(xiàn)。

????“在我們所處的這個階段,，房主必須要在這種混亂的狀況中自尋生路,，”馬克?漢森（Mark Hanson）說，他在加利福尼亞經(jīng)營一家房地產(chǎn)研究公司,?！斑@個夏天市場的回升正是下一輪走低的開始?！?/p>

????銷售變化

????漢森認(rèn)為,，近來對房產(chǎn)價格上升的大肆報道主要是因為房地產(chǎn)市場中各種力量的博弈,。今年早些時候，近一半的國內(nèi)交易都是以低價重新銷售被取消回贖權(quán)的房產(chǎn),。

????從那時起,，被取消回贖權(quán)的房產(chǎn)銷售保持穩(wěn)定的同時，所謂的有機銷售（不包括賤賣房產(chǎn)）也開始上升,。這一利好的組合——加上低廉的融資和幾項受眾較廣的稅收優(yōu)惠措施——促使遭受嚴(yán)重打擊的地區(qū)的房產(chǎn)價格回升,。

????因此，根據(jù)MDA DataQuick提供的數(shù)據(jù),，加利福尼亞的房產(chǎn)價格保持了連續(xù)3個月的上漲,。被止贖的房產(chǎn)銷售在年初占到了57%，而現(xiàn)在只占到交易總量的1/3,。

????但是漢森指出,，隨著學(xué)校開學(xué)和夏季房屋銷售季進(jìn)入尾聲，非違約房產(chǎn)的銷售在未來幾個月可能會下降,。

????幾項受眾較廣的稅收優(yōu)惠已接近尾聲（或已經(jīng)取消）,，更加大了房價的壓力。針對首次購房者的高達(dá)8000美元的聯(lián)邦稅收抵免將在12月份結(jié)束,。加利福尼亞針對購買新建房屋的購房者提供10000美元的稅收抵免也于上個月停止了,。

????優(yōu)先級貸款的問題

????人們擔(dān)心的另外一個問題就是,，房產(chǎn)危機開始向那些處于首輪金融危機中心的問題貸款者之外的借款人蔓延,。

????在2007和2008年許多貸款違約都是因為在市場泡沫最大化時的欺詐造成的，而現(xiàn)在相當(dāng)多的問題是由于就業(yè)市場的疲軟,。最明顯的證據(jù)就是那些所謂的優(yōu)先級貸款者——那些保持良好信貸記錄的人——現(xiàn)在已經(jīng)開始拖欠月供了,。

????依據(jù)抵押貸款銀行協(xié)會（Mortgage Bankers Association）的統(tǒng)計，優(yōu)先級的定息按揭現(xiàn)在已占到開始被止贖房產(chǎn)的近1/3,。協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家杰伊?布林克曼（Jay Brinkmann）在本月早些時候的聲明中說,，這表明按揭表現(xiàn)又一次受到了失業(yè)的影響。

????約有44%的優(yōu)先級借款者去年逾期交納了貸款,，因為丟了工作,，沒了收入。根據(jù)房地美（Freddie Mac）的數(shù)據(jù),，在2006年他們只占36%,。

????其他一些數(shù)據(jù)也唱衰房市的復(fù)蘇。儲蓄機構(gòu)監(jiān)理局（Office of Thrift Supervision）經(jīng)濟(jì)學(xué)家莎倫?斯塔克（Sharon Stark）在本月指出,，待售房屋的數(shù)量較近來的峰值有所下降,，但是依然保持在“歷史高位”。

????“房屋的供應(yīng)一直影響了房產(chǎn)的價格和價格回升的能力,?！彼a充說,。

????在過去幾十年中大量興建的房屋推高了閑置率。人口普查局（The Census Bureau）說,，14.3%的出租和房主自用的房屋在二季度都已閑置,，而在十年前只占9.7%。

????漢森說,，按揭服務(wù)商在應(yīng)付新的按揭修訂方針的同時,，不斷補回被他們推延的止贖權(quán)的做法，這樣一來,，止贖的現(xiàn)象就會加速,。

????他說：“一旦服務(wù)商開始運作，這對于被取消回贖權(quán)的房產(chǎn)又是一個巨大的障礙,?！?/p>

????托爾早在2006年12月就談到房市是在“底部或接近底部的位置跳舞”， 他最近提到,，建筑商可以借助納稅人的力量,。

????托爾在8月12日的電話會議上說政府應(yīng)該考慮在房地產(chǎn)市場推廣一項類似“舊車換現(xiàn)金”的計劃：給消費者一些抵免，以舊房換新房,。

????托爾提出一項為期四個月的計劃,，向那些購買新建房屋的人們提供15000美元的優(yōu)惠券，這可以“讓超過兩倍的人就業(yè),，比汽車業(yè)的速度要快一倍,。”

????鑒于現(xiàn)在全國不斷上升的失業(yè)人數(shù),，如果托爾能在國會中找到該計劃的支持者,，人們不會感到驚訝。但是立法者可能首先會考慮這項計劃的有效性有多大,。

????漢森說：“這個問題的形成經(jīng)歷了10年,，人們真的相信能在36個月內(nèi)修正這一問題么?”