????系統(tǒng)地減少抵押貸款還款額的救市計(jì)劃會(huì)弄巧成拙,，并使已經(jīng)開始的復(fù)蘇放慢腳步。

????作者：Shawn Tully

????近來,，華盛頓一直盛傳幾種不同版本的抵押貸款救援計(jì)劃,，但經(jīng)濟(jì)學(xué)家卻說最好的辦法就是按兵不動(dòng)。

????一些人主張救援經(jīng)濟(jì)困難的貸款人,，認(rèn)為只有政府干預(yù)才能避免惡性循環(huán),，即被取消抵押贖回權(quán)的房屋被拋售到市場(chǎng)上，進(jìn)一步拉低房?jī)r(jià),，導(dǎo)致更多的房屋被取消贖回權(quán),。

????但目前的房?jī)r(jià)表明，這些人擔(dān)心的災(zāi)難性崩盤不大可能成為現(xiàn)實(shí),。過去一年的房?jī)r(jià)下跌確實(shí)驚人,，但大體上還是與基本面的變化保持一致。

????實(shí)際上，十年來房?jī)r(jià)第一次降到普通人能買得起的水平,，這就是市場(chǎng)機(jī)制在發(fā)揮作用,。我們應(yīng)該讓這種作用繼續(xù)下去。

????波士頓聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行（the Federal Reserve Bank of Boston）的經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅?威廉（Paul Willen）最近參與了一項(xiàng)研究,，結(jié)果表明取消抵押贖回權(quán)是有歷史規(guī)律可循的,，并不會(huì)引發(fā)前所未有的惡性循環(huán)?！艾F(xiàn)在最不可取的就是人為干預(yù)房?jī)r(jià),。當(dāng)房?jī)r(jià)跌到人們都能買得起房時(shí)，購(gòu)房者自然會(huì)回來的,?！?/p>

????救市計(jì)劃將會(huì)鼓勵(lì)所有房主都來申請(qǐng)他們并不需要的援助，因而不可避免地大大增加銀行和納稅人的支出,。

????救市計(jì)劃一旦實(shí)行,，拖欠貸款的人會(huì)比不救市、放任價(jià)格下跌時(shí)要多得多,。

????正確的做法是，盡可能讓老百姓保住自己的房子,，因?yàn)橹冠H的成本高得驚人,，包括法律費(fèi)用及由此給房屋帶來的損壞。

????但對(duì)于那些勢(shì)在必行的止贖,，救市計(jì)劃也無能為力,。而且與放任止贖、讓市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)相比,，救市會(huì)帶來許多額外的開支,。

????問題何在

????我們來看看最熱門的兩個(gè)救市計(jì)劃。

????首先是十月一日啟動(dòng)的房主援助計(jì)劃：銀行可以減記逾期未償還的貸款,，使得房主的抵押資產(chǎn)凈值為正,，并且在這一過程中承擔(dān)巨額的先期損失。作為交換,，銀行將這些減記后的新貸款悉數(shù)轉(zhuǎn)移給聯(lián)邦住房管理局（Federal Housing Administration,，F(xiàn)HA）。

????另一個(gè)計(jì)劃是聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司（FDIC）主席希拉?拜爾（Sheila Bair）上周提出的,，主張減少抵押貸款的月供而非本金,。銀行可以選擇降低利息以使貸款人能繼續(xù)償還貸款，比如從8%降到4%,。作為交換,，一旦最終房主還是無力還款，聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司將為一半以上的損失提供擔(dān)保,。

????這兩個(gè)計(jì)劃都不是強(qiáng)制性的：銀行有權(quán)選擇采用或不采用,。

????這兩個(gè)計(jì)劃都面臨相同的根本性問題——道德風(fēng)險(xiǎn),。也就是說，很多本來能支付全額首付（房主援助計(jì)劃）或全額月供（拜爾計(jì)劃）的貸款者會(huì)向銀行申請(qǐng)?jiān)?。?shí)際上這也正是銀行都不愿采用房主援助計(jì)劃的原因,。

????銀行擔(dān)心拜爾計(jì)劃會(huì)使得數(shù)百萬有償債能力的貸款人說自己還不起錢。同時(shí)銀行還將遭受到巨額的利息損失,。而銀行享受的未來止贖補(bǔ)貼太少,，不足以彌補(bǔ)損失。

????威廉表示：“救市的問題在于它會(huì)吸引所有人,，包括那些能還款的人,。為了獲得援助，人們會(huì)少報(bào)收入或停止還款,?！?/p>

????房主為何欠債不還

????人們談止贖色變主要是因?yàn)槎加羞@樣一個(gè)誤解：很多經(jīng)濟(jì)困難的貸款人最終會(huì)拖欠大量貸款。

????人們擔(dān)心,，如果一位房主的房屋價(jià)值25萬美元,，房貸卻高達(dá)30萬美元，他為什么不放棄還貸,，另外買一套25萬美元的房子呢,？

????然而這確實(shí)有點(diǎn)杞人憂天。

????威廉和其他合作者在上世紀(jì)90年代初期對(duì)馬薩諸塞州疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了研究,，結(jié)果表明有10萬名房主出現(xiàn)了資金短缺,，但是最終只有6,500名被取消了抵押贖回權(quán)，還不到總數(shù)的7％,。

????威廉發(fā)現(xiàn),，房主不會(huì)輕易逃避責(zé)任，因?yàn)樗麄冎肋@樣做會(huì)影響到自己的信用評(píng)分,，而且多方人士都認(rèn)為房?jī)r(jià)最終會(huì)反彈,，盡管這一過程也許需要數(shù)年時(shí)間。

????拖欠貸款的往往只是一小部分人,，他們?cè)庥隽恕叭松貏?chuàng)”,，諸如離婚、失業(yè)或重大疾病,。

????現(xiàn)在的問題在于次級(jí)房貸戶的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了90年代初期,，而且這一群體更容易遭受“人生重創(chuàng)”。

????因此,，威廉預(yù)測(cè)這次的房屋止贖率會(huì)高一些,，而且15％資不抵債的貸款人會(huì)失去房屋。

????這可不是一個(gè)小數(shù)目。穆迪經(jīng)濟(jì)網(wǎng)（Moody's Economy.com）估計(jì),，到今年年底將會(huì)有1,340萬房主出現(xiàn)無法還貸,，相信有超過200萬人將會(huì)失去房屋，而現(xiàn)在銀行已經(jīng)出售了200萬套止贖房屋,。

????這件事當(dāng)然不能輕視,，破壞已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，但是如果要實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇房地產(chǎn)的目標(biāo),，救市并不是解決方案,。

????市場(chǎng)正在發(fā)揮作用，任其自然吧,。

????不管救不救市,，房?jī)r(jià)都會(huì)不可避免地走低，直至購(gòu)房成本（主要是抵押貸款和稅金）和相同類型房屋的租金基本持平,。

????從長(zhǎng)期來看,，租金會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)施加向下的作用力。

????但是在房地產(chǎn)泡沫中,，房?jī)r(jià)已經(jīng)掙脫了基本推動(dòng)力的束縛,，2007年初，在薩克拉門托,、奧蘭治郡,、鳳凰城和邁阿密，買房的月供飆升到房屋月租的兩到三倍,。

????解決房地產(chǎn)危機(jī)的方法并非救市，而是要讓房?jī)r(jià)自由下跌到與租金相適應(yīng)的程度,，到那時(shí)新的購(gòu)房者就會(huì)涌入,，房屋存量會(huì)縮減，新的房源也會(huì)出現(xiàn)在鳳凰城,、拉斯維加斯等蕭條的市場(chǎng)上,。

????市場(chǎng)正在發(fā)揮作用，雖然不近人情卻相當(dāng)有效,。

????德意志銀行（Deutsche Bank）的分析師洛?泰勒（Lou Taylor）編寫了一份極有價(jià)值的季度調(diào)查報(bào)告,，涵蓋了55個(gè)城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。他的報(bào)告指出,，在加州的薩克拉門托和圣貝納迪諾等地,，房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了30％甚至更多，與租金逐漸趨于平衡,。

????由于房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌,，泰勒預(yù)計(jì)到今年年底，十幾個(gè)冷落的市場(chǎng)都將恢復(fù)平衡。

????泰勒說：“房市將回到1999年的水平,，那時(shí)候房地產(chǎn)泡沫還沒出現(xiàn),，大家還買得起房?！?/p>

????事實(shí)上,，從鳳凰城到洛杉磯，不斷下跌的房?jī)r(jià)正發(fā)揮著應(yīng)有的作用：提高銷售量,，減少存量,。

????加州的房屋銷售量在9月份上升了97％，兩年多來第一次超過了50萬套,。售完現(xiàn)有存量房原需16個(gè)月,，而按照現(xiàn)在的速度只需要6個(gè)半月。

????根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司RealtyTrac的數(shù)據(jù),，銀行目前共有100萬套止贖房屋出售,，占到了總量的約1/5。

????數(shù)量還是相當(dāng)多的,，盡管銀行出售的止贖房屋的總量還在上升,，但上升的速度算不上驚人，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的下跌吸引到了購(gòu)房者,。

????泰勒指出：“看一看房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù),，我們就可以看到止贖房屋的銷售量在飆升，投資者即將把房源買空了,。這背后的主要原因在于投資者可以在等待房?jī)r(jià)反彈的同時(shí),，通過出租房屋來實(shí)現(xiàn)收支平衡?！?/p>

????在房?jī)r(jià)下降到和房租相適應(yīng)的水平之前,，任何推高房?jī)r(jià)的舉措都是重大的錯(cuò)誤。這只會(huì)趕走購(gòu)房者,。

????威廉認(rèn)為：“現(xiàn)在最不可取的就是人為干預(yù)房?jī)r(jià),。當(dāng)房?jī)r(jià)跌到人們都能買得起房時(shí)，購(gòu)房者自然會(huì)回來的,?！?/p>

????與此同時(shí)，私有銀行應(yīng)該幫助那些仍有挽救余地的貸款人保留他們的房屋,。

????摩根大通（JP Morgan）,、花旗銀行（Citigroup）以及美國(guó)銀行（Bank of America）都在幫助資金短缺的房主支付房款，但是和政府計(jì)劃不同的是,，這些銀行只幫助那些大有希望清償貸款的房主,，比如說目前失業(yè)但是很有希望重新就業(yè)的人,。

????銀行不想減記貸款的賬面價(jià)值。因此它們選擇在幾個(gè)月內(nèi)不收取利息,，而把這一部分的未償付的利息納入本金,。

????威廉說道：“這種做法能夠避免道德風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@改變的僅是還款的時(shí)間,，而不是還款的總額度,。這樣能夠吸引到那些真正需要幫助、真正想要保留房屋的貸款人,?！?/p>