????鮑爾森說現(xiàn)在需要拿出“世界一流”的監(jiān)管手段,，但是如果房地產(chǎn)市場不能恢復(fù)，別指望監(jiān)管當(dāng)局采取實質(zhì)行動

????作者：Colin Barr

????美國財長亨利?鮑爾森（Henry Paulson）的表態(tài)很強(qiáng)硬,，但是除非房產(chǎn)市場危機(jī)結(jié)束,，否則別指望華盛頓方面能拿出措施解決房利美（Fannie Mae）的結(jié)構(gòu)性問題。

????上周五在華盛頓的一次午餐會上,，鮑爾森強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在政府要加強(qiáng)對房利美,、房地美（Freddie Mac）這兩家政府支持的按揭貸款投資公司的監(jiān)管。參議員克里斯托佛?多德（Christopher Dodd）和理查德?謝爾比（Richard Shelby）已經(jīng)在起草一份議案,，旨在加強(qiáng)對這兩家公司的監(jiān)管,，并將其作為擴(kuò)大聯(lián)邦政府對按揭貸款重新注資政策的一部分。

????鮑爾森指出：“房利美和房地美現(xiàn)在擔(dān)保的按揭貸款規(guī)模遠(yuǎn)高于過去的水平?，F(xiàn)在最重要的是市場要有信心,，相信這兩家公司受到良好監(jiān)管?？紤]到房利美和房地美的規(guī)模,、復(fù)雜性和重要性，我們要確保對這兩家公司的監(jiān)管結(jié)構(gòu)同其他金融機(jī)構(gòu)相當(dāng),?！?/p>

????絕大部分人都會同意鮑爾森的觀點。兩家公司都結(jié)束了連續(xù)三個季度的虧損,，最近開始計劃籌措幾十億美元的新資金,，這是過去六個月來的第二次融資。房利美和房地美的融資規(guī)模非常大,，所以股本作墊程度很低,，有批評者指出，在這樣的結(jié)構(gòu)下,，一旦房市進(jìn)一步低迷,，兩家公司的損失高于投資者現(xiàn)在的預(yù)期,，很有可能最后要拿納稅人的錢抄底買單。兩個月前貝爾斯登公司（Bear Stearns）已經(jīng)靠這種方式從破產(chǎn)的邊緣走回來,，因此這種對體制風(fēng)險的擔(dān)憂值得重視,。

????但是考慮到房利美和房地美對美國政府應(yīng)對按揭貸款危機(jī)意義重大，盡管多德議案正在醞釀,，兩家公司很可能在短期內(nèi)不會面臨強(qiáng)化監(jiān)管措施,。紐約Portales Partners公司的分析師加里?戈登（Gary Gordon）指出，多德議案現(xiàn)在得到了一直以來就對房利美和房地美危機(jī)持批評態(tài)度的謝爾比的支持,，似乎通過的前景看好,。

????他說這項議案“似乎使監(jiān)管當(dāng)局的權(quán)力加強(qiáng)了”。但盡管如此,，他還是認(rèn)為房利美和房地美在近期不會面臨嚴(yán)厲的監(jiān)管,，因為現(xiàn)在畢竟是“非常時期”。

????比如說,，上周房利美宣布,，公司將減少購房的首付比例，因為房價現(xiàn)在一路下滑,。這就意味著,，房利美放松了六個月前提出的首付標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)時公司希望能夠清除出一部分貸款人,，因為隨著房價下跌,，貸款人會發(fā)現(xiàn)他們要買的房子價值比按揭的成本還要低。

????現(xiàn)在,，房利美的股東利益和公司扮演的緩解房市低迷的角色間有沖突,。投資者不希望兩家公司的首付標(biāo)準(zhǔn)降低，因為這意味著未來出現(xiàn)不良按揭貸款影響公司業(yè)績的可能性加大了,。但是,，任何一項便利按揭貸款的舉措，都能支持房價上漲,，也就能得到華盛頓方面的支持,。

????至于說推動按揭貸款市場，房利美和房地美可以說是僅剩的兩股力量,。私人投資早就逃離了按揭市場，選擇按揭抵押債券,，這導(dǎo)致兩家公司同時擁有本公司的投資組合和信用擔(dān)保業(yè)務(wù),，實際擁有高達(dá)80%的現(xiàn)有按揭貸款原始權(quán)益。房利美公布業(yè)績時就指出,，80%的比重比五年前的比例高了整整一倍,。

????房利美和房地美的業(yè)務(wù)擴(kuò)張會集中信貸風(fēng)險,，對此外界也有很多批評。紐約投行Westwood Capital的萊恩?布拉姆（Len Blum）在最近一份報告中提出,，兩家公司為每1美元股東權(quán)益的融資已接近20美元,。如果房價大跌，還不起貸款的人增多,，股東就會蒙受巨大損失,。

????但是房利美和房地美卻指出，現(xiàn)在的公司新業(yè)務(wù)定價很吸引人,，因為市場沒有競爭,。兩家公司還指出，他們加強(qiáng)了保險標(biāo)準(zhǔn),，這將避免股東遭受重大損失,。他們還說，即使在公司出現(xiàn)重大損失的領(lǐng)域,，他們的投資組合都比競爭對手要好,。比如所謂的替代A級貸款業(yè)務(wù)，這一業(yè)務(wù)在房貸市場泡沫嚴(yán)重的佛羅里達(dá)州,、加利福尼亞州和內(nèi)華達(dá)州都有開展,。

????房利美首席執(zhí)行官丹尼爾?穆德（Daniel Mudd）最近說：“我們看到，現(xiàn)在投資組合的機(jī)會是1998年以來最好的,，而擔(dān)保業(yè)務(wù)則是2003年以來最好的,。奇怪的是，這些趨勢是同時發(fā)生的,，但與此同時我們還要設(shè)法彌補(bǔ)現(xiàn)有賬目上的虧損,。”

????戈登說加強(qiáng)監(jiān)管的措施或許意味著公司運(yùn)作上的“靈活度減少了”,。但他同時表示,，除非華盛頓方面認(rèn)為房地產(chǎn)市場走出低迷行情，否則監(jiān)管者不會加強(qiáng)監(jiān)管,。

????他還說：“一旦我們度過危機(jī),，監(jiān)管當(dāng)局的態(tài)度就會大有轉(zhuǎn)變?！?/p>