????新年伊始，萬科在去年最后幾個(gè)交易日留下的懸念得以揭曉,。上周五,，萬科發(fā)布公告，宣布了B股轉(zhuǎn)H股方案,。這是萬科為實(shí)現(xiàn)國際化野心釋放出的一個(gè)明確信號(hào),。在內(nèi)地各種融資渠道不通暢的窘境下，H股為萬科提供了一個(gè)國際化的融資平臺(tái),。

????其實(shí),，萬科的國際化策略早自去年就開始啟動(dòng)了,。去年5月份,，萬科花了10億港元拿下在香港上市的南聯(lián)地產(chǎn)的控股權(quán)，并同時(shí)宣布,，在香港成立萬科海外事業(yè)部,，希望藉此了解境外房地產(chǎn)公司的運(yùn)營模式和市場(chǎng)環(huán)境，為將來進(jìn)軍香港和美國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目做準(zhǔn)備,。但按照港交所規(guī)定,，上市公司股權(quán)轉(zhuǎn)移之后的兩年內(nèi)不能進(jìn)行重大的資產(chǎn)重組，因而收購南聯(lián)地產(chǎn)的局限對(duì)萬科國際化戰(zhàn)略的意義,，遠(yuǎn)沒有B股轉(zhuǎn)H股來得重大,。

????除了在境外資本市場(chǎng)上搭建國際化平臺(tái)，萬科還派出7個(gè)業(yè)務(wù)組去全球各地考察,，他們的任務(wù)是尋找海外中國人聚居最多的地方,。“海外哪里的中國人多,，萬科就去哪里,?！比f科總裁郁亮這樣闡述萬科的國際化思路，他還以香港為例,，“香港半山的一個(gè)新近竣工的樓盤,，30%都是賣給內(nèi)地人的?！憋@然,，萬科也是瞄著香港作為推進(jìn)其國際業(yè)務(wù)的橋頭堡。

????在陌生的海外市場(chǎng)造房子賣,，著實(shí)不是件容易的事,。萬科之所以堅(jiān)定地推行國際化戰(zhàn)略，與下面的一串?dāng)?shù)字密切相關(guān),。隨著國內(nèi)限購政策的出臺(tái),，越來越多的中國富有階層人士選擇到海外投資房產(chǎn)。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（The national Association of Realtors）2012年發(fā)布報(bào)告,，由于海外投資者的涌入,，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。這些海外投資者的總投資額為820億美元,，其中來自中國的就有70億美元,，僅次于加拿大成為第二大美國房產(chǎn)海外投資國。而在華人的傳統(tǒng)聚居地加州,，39%的國際買家是中國人,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他族裔。在英國,，從投資倫敦市中心住宅的購買人群來看,，中國投資者已占了11%。在加拿大溫哥華,，2011年一季度華人購買新房的比例占到了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的29%,。紐約更是見證了海外投資者的蜂擁而至。全球房地產(chǎn)資訊公司世邦魏理仕（CB Richard Ellis）聲稱,，涌入美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的外國投資將美國經(jīng)濟(jì)總量拉升了1.5%,。紐約、華盛頓,、波士頓,、舊金山的很多地產(chǎn)逐漸從美國人手中轉(zhuǎn)到亞洲私營公司和富人手中。新近大熱的投資地,，還有佛羅里達(dá)州的邁阿密和勞德代爾堡區(qū)域,，那里從2010年開始，10%的國際買家已經(jīng)占據(jù)了該地區(qū)50%的房產(chǎn)成交額,。

????盡管中國富人在海外一擲千金,、巨款買房的故事大家早已聽多了,，但新一輪的海外地產(chǎn)投資熱潮卻與此前不同。過去,，中國海外購房團(tuán)大多是擁有巨額資產(chǎn)的富豪,，而如今這批海外置業(yè)的中國富有階層人士，包括從高級(jí)白領(lǐng)階層到收入更高一些的人群,，他們的家庭資產(chǎn)大多在1000萬元人民幣以上,。

????為了追上中國富有階層海外置業(yè)的腳步，全球市值最大的房地產(chǎn)公司萬科正在用心良苦地建平臺(tái),、搭框架,。然而，面對(duì)這片藍(lán)海,，萬科并不是先知先覺的一個(gè),。已有同行率先跳下去了。

????早在去年9月,，鑫苑置業(yè)以5420萬美元購得紐約布魯克林威廉斯堡區(qū)的一塊地皮,，據(jù)稱這是中國房產(chǎn)企業(yè)在美國的首次地產(chǎn)項(xiàng)目購買交易。這塊位于肯特大街421號(hào)的地塊占地2英畝,，計(jì)劃將在此處建起一棟有200多套房間的高級(jí)公寓樓,。這個(gè)地塊離曼哈頓不遠(yuǎn)，附近的餐館,、購物,、酒吧等生活、娛樂設(shè)施也足夠豐富,。很適合喜歡享受紐約時(shí)尚,、便利的都市生活,，但又付不起市中心昂貴房價(jià)的中產(chǎn)階層的人們,。

????鑫苑置業(yè)是一家起步于河南的區(qū)域型房產(chǎn)商，在國內(nèi)眾多房地產(chǎn)同行中頂多算一家中型房地產(chǎn)公司，但它卻是首家在紐交所上市的中國房地產(chǎn)公司,。除了紐約布魯克林的這個(gè)項(xiàng)目，鑫苑置業(yè)還在美國的東,、西海岸搜尋合適的地產(chǎn)項(xiàng)目,，舊金山、洛杉磯以及邁阿密都是該公司密切關(guān)注的城市,。

????在歐美,，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭相比較中國而言，競(jìng)爭更為激烈,，而且,，房地產(chǎn)建筑行業(yè)也早不是暴利行業(yè),。尤其現(xiàn)在正處于全球地產(chǎn)業(yè)蕭條期，大多本地的房產(chǎn)公司也只能盡力維持經(jīng)營,。但是,，進(jìn)軍歐美的中國房地產(chǎn)企業(yè)有著一個(gè)非常明顯的優(yōu)勢(shì)，他們可以憑借在國內(nèi)的品牌和渠道帶來大量的中國投資客,。鑫苑置業(yè)估計(jì),，未來紐約布魯克林的那座新公寓里將有至少40%的中國業(yè)主。