《財(cái)富》（中文版）-- 早上起床后,，彭卓見（Nelson Peng）可以選擇騎自行車,、坐公交車或是開車去上班。生活方式的靈活性讓他愛(ài)上了在加利福尼亞州伯克利的生活,。他在卡爾索普聯(lián)合公司（Calthorpe and Associates）做城市規(guī)劃,，關(guān)注中國(guó)不斷成長(zhǎng)的城市，與公司的創(chuàng)始人彼得·卡爾索普（Peter Calthorpe）密切合作,?？査髌帐枪粚?dǎo)向的城市發(fā)展（簡(jiǎn)稱“TOD”）運(yùn)動(dòng)的思想之父。

????彭卓見在2008年從中國(guó)來(lái)到美國(guó),，在賓夕法尼亞大學(xué)進(jìn)修城市規(guī)劃碩士學(xué)位,。他認(rèn)為，打造一個(gè)“以人為本的城市”,，有明確且得到數(shù)據(jù)支持的方案,。把城市規(guī)劃做好，讓人們可以步行或是騎自行車前往要去的地方,；建設(shè)高質(zhì)量的公交,，讓它成為較長(zhǎng)路途旅行的最佳選擇；建造公園和公共空間,，即便是在人口密集的都市區(qū),，也要?jiǎng)?chuàng)造高質(zhì)量的生活。

????這一方案將確保提高中國(guó)城市居民的生活質(zhì)量,，讓中國(guó)擺脫被擁堵和污染所左右的北京“超大街區(qū)”范式,，有助于地產(chǎn)開發(fā)商在樓市低迷階段恢復(fù)盈利能力。

????彭卓見的女兒出生才數(shù)月,，他根據(jù)自己家庭的需求,，提出了對(duì)中國(guó)城市的期望。在伯克利,，他可以帶著女兒步行前往公園或超市,。他說(shuō)：“我用不著擔(dān)心，我女兒在開始學(xué)走路時(shí),，橫穿過(guò)于危險(xiǎn)的多車道馬路,。我覺(jué)得我的家庭安全、健康和幸福,?！?/p>

????把城市布局和交通搞好，對(duì)所有人都有利,。城市居民將擁有更加干凈和有活力的社區(qū),，而開發(fā)這些社區(qū)的開發(fā)商則有機(jī)會(huì)提升盈利水平。彭卓見說(shuō)：“也許,，在市場(chǎng)面前,，追隨者是贏家，但是現(xiàn)在我想情況已經(jīng)變了?，F(xiàn)在是市場(chǎng)先行者會(huì)成為贏家,?！?/p>

????更高的生活質(zhì)量

????彭卓見見證過(guò)中國(guó)和美國(guó)的城市化理念。他說(shuō)：“以前我在中國(guó)學(xué)習(xí)城市規(guī)劃時(shí),，我們根據(jù)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn),，幫助政府盡可能快地將土地轉(zhuǎn)化為可銷售的地塊。但是卡爾索普讓我知道,，還有一種新的模式,，而這種模式會(huì)讓中國(guó)變得更加美好?！?/p>

????彼得·卡爾索普等規(guī)劃師所倡導(dǎo)的模式內(nèi)容簡(jiǎn)潔,，被稱為“八大原則”（The 8 Principles）。它基于一種簡(jiǎn)單的概念——城市建設(shè)應(yīng)該以人為尺度,，而不是以公路,、汽車或建筑為尺度，一切為了“人”,。

????在以八大原則為理念而設(shè)計(jì)的城市中,，人們將更多地步行，更多地騎自行車,，較少開車,，花更多的時(shí)間與家人在一起。街區(qū)擁有混合功能,，人們更加容易前往食品店,、餐廳、學(xué)校等設(shè)施,。汽車受到控制,，確保街道安全，適合于行走,。人們可以步行往來(lái)于住宅,、商店和辦公室之間。本質(zhì)上講,，以這些原則設(shè)計(jì)為理念的城市為居民提供了靈活性—你可以擁有汽車,，但是不必去哪兒都開著它。

????發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)拋棄了以汽車為中心的發(fā)展方式,。這在歐洲的住宅區(qū)里可以看到——德國(guó)的沃班（Vauban）和瑞典的哈馬迪（Hammardy）是經(jīng)常被引用的兩個(gè)例子,。在美國(guó)，波特蘭正在成為吸引人的居住地,。有個(gè)笑話說(shuō),，想生活在波特蘭的人實(shí)在太多了，就連咖啡調(diào)配師都是博士,。

????除了已經(jīng)成為國(guó)際趨勢(shì),，研究還表明,，基于八大原則建設(shè)的街區(qū)最有利于人們的創(chuàng)新、幸福和健康,。在美國(guó),，風(fēng)險(xiǎn)資本投資正在涌向處于更加有利于步行、交通更加方便的地區(qū)的公司,。例如，世界著名的創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)學(xué)家理查德·佛羅里達(dá)（Richard Florida）指出,，風(fēng)險(xiǎn)資本投資與騎車上班（城市里步行的替代方式）具有高度的相關(guān)性,。還有研究表明，通勤時(shí)間對(duì)幸福的損害最大,。美國(guó)的一項(xiàng)研究稱,，23分鐘的通勤時(shí)間對(duì)一個(gè)人的幸福感的損害相當(dāng)于收入下降了19%。什么讓人最感幸福呢,？與家人和朋友共度時(shí)光,。在上海，研究人員發(fā)現(xiàn),，當(dāng)人們步行或騎自行車上班時(shí),，患結(jié)腸癌的風(fēng)險(xiǎn)下降50%。

????超大街區(qū)和北京范式

????中國(guó)流行著這么一種說(shuō)法：全國(guó)上下學(xué)北京,。不幸地是,，北京到處都是按照開車的需求而設(shè)計(jì)出來(lái)的超大街區(qū)。超大街區(qū)意味著人們出行只能乘車,，步行會(huì)讓人感到疲憊或是不切實(shí)際,。

????前一頁(yè)照片里就是北京的一處超級(jí)街區(qū)，放眼望去全是汽車,，唯獨(dú)看不見人,。形成鮮明對(duì)比的是本頁(yè)照片中的廣州六運(yùn)小區(qū)，它的道路只用于步行或騎車,，居民之間有更多的面對(duì)面互動(dòng),。

????北京的糟糕空氣質(zhì)量舉世聞名。將近三分之一的污染源自于汽車排放,。北京的超級(jí)街區(qū)讓人們更傾向于開車,，而開車的體驗(yàn)卻讓人難以忍受—通勤時(shí)間太長(zhǎng)，停車的地方太少,，交通問(wèn)題太嚴(yán)重,。

????中國(guó)的超級(jí)街區(qū)起源于政府為了提高收入而出售土地。超級(jí)街區(qū)是快速和方便的開發(fā)方式：土地可以快速售出,，以重復(fù)的模式開發(fā),，然后再次銷售,。即使在今天，地方政府為了創(chuàng)收,，仍然在向開發(fā)商出售大量的土地,。這意味著開發(fā)商對(duì)于中國(guó)的城市化有著很重要的影響。加州大學(xué)伯克利分校的教授,、可持續(xù)建筑的開拓者哈里森·弗雷克（Harrison Fraker）稱,，中國(guó)每天都在建設(shè)10至15個(gè)超級(jí)街區(qū)。

????在中國(guó)有很多項(xiàng)目的澳大利亞開發(fā)商Land Lease公司的上海辦公室的開發(fā)和規(guī)劃總監(jiān)霍華德·于（Howard Yu,，音）說(shuō)：“過(guò)去,，我們?cè)焓裁矗M(fèi)者就買什么?，F(xiàn)在情況變了,。消費(fèi)者的偏好變得更加復(fù)雜，開發(fā)商必須根據(jù)這些偏好來(lái)定制自己的產(chǎn)品,?！?/p>

????在《2014-2020年全國(guó)新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱“《規(guī)劃》”）中，以人為本的城鎮(zhèn)化成為絕對(duì)主題,?！兑?guī)劃》稱，城鎮(zhèn)化是工業(yè),、農(nóng)業(yè)和信息科技的“載體和平臺(tái)”,。這是完全可行的。如果城市擁有高品質(zhì)的生活并且能夠激發(fā)生產(chǎn)力,，它們的宜居性就創(chuàng)造了一個(gè)平臺(tái),，吸引推動(dòng)這些行業(yè)所需要的人才和創(chuàng)新。

????相應(yīng)地,，《規(guī)劃》完全支持遠(yuǎn)離超級(jí)街區(qū),，它在其政令中專門提到了公交導(dǎo)向的開發(fā)理念，甚至多次提及八大原則,，號(hào)召建設(shè)功能混用,、較高密度和公交導(dǎo)向的小區(qū)。

????這條來(lái)自于中央政府的政令本來(lái)不會(huì)如此快地頒布,。彭卓見說(shuō)：“由于城市擴(kuò)張?jiān)斐山煌〒矶潞突A(chǔ)設(shè)施成本增加,，因而導(dǎo)致勞動(dòng)生產(chǎn)率下降，讓美國(guó)每年付出4,000億美元的代價(jià)?，F(xiàn)在,，人們意識(shí)到，他們想生活在可以步行的小區(qū)里，他們想生活在離孩子們的學(xué)校和食品店更近的地方,。我不希望按照這種超級(jí)街區(qū)的樣子建設(shè)中國(guó),，然后人們或遲或早又會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們不得不從頭再來(lái),。這將是巨大的資源浪費(fèi),。推倒建筑物和重新設(shè)計(jì)街道的代價(jià)很昂貴。最好第一次就把事情做好,?！?/p>

????恢復(fù)樓市的盈利能力

????中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在下滑，官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，待售房屋高達(dá)560萬(wàn)套,。另外一個(gè)危險(xiǎn)趨勢(shì)是主要年齡段購(gòu)房者（25~49歲）的人數(shù)在下降。這意味著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈,，購(gòu)房者數(shù)量減少，銷售壓力不斷增加,。

????那么,，中國(guó)應(yīng)該從哪里開始？彭卓見認(rèn)為,，只要開始建設(shè)宜居的小區(qū),。他說(shuō)：“現(xiàn)在，中國(guó)市場(chǎng)讓很多人以為,，當(dāng)前的形勢(shì)是不可避免的,，但是情況未必如此。人們可以要求他們真正希望居住的小區(qū)類型,。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮,，開發(fā)商們也將付出更大的努力，讓人們購(gòu)買它們的房子,?！?/p>

????一些開發(fā)商已經(jīng)注意到，小街區(qū),、步行街和活躍的商業(yè)活動(dòng)可以讓它們的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)差異化,，這在市場(chǎng)不景氣時(shí)至關(guān)重要。

????無(wú)論在中國(guó)還是國(guó)際房地產(chǎn)開發(fā)商都已經(jīng)看到,，可步行和公交導(dǎo)向的社區(qū)將給他們帶來(lái)更高的價(jià)值,。一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，在哥倫比亞首都波哥大,，靠近快速公交系統(tǒng)（BRT）車站的住宅價(jià)格高出14%,。在美國(guó)，可步行辦公空間的單位面積價(jià)格比以汽車為中心的地區(qū)的辦公室高出了74%。在北京,，快速公交系統(tǒng)車站附近的住房平均價(jià)值的年增幅比遠(yuǎn)離車站的住宅高出了2.3%,。城市土地學(xué)會(huì)（Urban Land Institute）的一份報(bào)告指出，中國(guó)的房屋—尤其是辦公空間—供應(yīng)過(guò)剩,，很大的原因是這些空間的“設(shè)計(jì)和位置糟糕,。”簡(jiǎn)而言之,，定位于以公交為導(dǎo)向的社區(qū)是盈利的關(guān)鍵,。

????要想給地產(chǎn)增值，開發(fā)商還應(yīng)該考慮一項(xiàng)額外的服務(wù)：良好的物業(yè)管理,。在銷售之外,，他們還能夠在建筑完工后提供高質(zhì)量的物業(yè)管理。彭卓見對(duì)此相當(dāng)肯定,。他說(shuō)：“商業(yè)化建筑公司所走的不是最佳路線,。開發(fā)商必須開發(fā)有吸引力的可步行社區(qū)，然后還加以適當(dāng)?shù)墓芾?。這是保持商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)的主要方式,。”

????六運(yùn)小區(qū)：中國(guó)的樣板

????廣州的六運(yùn)小區(qū)是可步行功能混用街區(qū)的偶然案例,。該小區(qū)遵守了全部八大原則,。小區(qū)密度大，每平方千米有9,600位居民,，采用功能混用分區(qū),，讓居民靠近公交。汽車得到了有效控制,，使得街道可以安全步行,。

????廣州市現(xiàn)代快速公交和可持續(xù)交通研究所（ITDP）在公交導(dǎo)向開發(fā)方面給六運(yùn)小區(qū)打出了最高分。該所的評(píng)分系統(tǒng)是根據(jù)八大原則制定的,。該所擁有城市設(shè)計(jì)與運(yùn)輸方面的重要專業(yè)知識(shí),，在建設(shè)廣州的BRT系統(tǒng)上發(fā)揮了重要作用。

????李淑齡（音）在ITDP工作,，不久就要生寶寶了,。她在廣州長(zhǎng)大，學(xué)的是城市規(guī)劃專業(yè),。她說(shuō)：“我覺(jué)得,，六運(yùn)小區(qū)的魅力在于，它既有商業(yè)街區(qū)的活躍度和興奮感,，也有居住社區(qū)的溫馨氛圍,，沒(méi)有在大部分購(gòu)物商場(chǎng)里的那種冰冷感覺(jué)。”

????ITDP分享了一部能源創(chuàng)新視頻,，內(nèi)容是對(duì)從20世紀(jì)90年代以來(lái)一直居住在六運(yùn)小區(qū)的居民的采訪,。該居民的經(jīng)歷表明，她十分喜歡在小區(qū)的生活,。她說(shuō)：“我上高中的時(shí)候,，人們開始將第一層住宅改造成為商鋪。他們開了酒吧,、餐廳,、服裝店，這一地區(qū)終于活躍起來(lái)了……我覺(jué)得這里開始培養(yǎng)出一種非常特殊的氛圍,，讓我想起了歐洲的小鎮(zhèn),。走在那里感覺(jué)非常輕松和舒服，汽車進(jìn)不來(lái),?！?/p>

????ITDP說(shuō)，自從六運(yùn)小區(qū)開始將第一層住宅改造成為商鋪,、成為功能混用小區(qū)以來(lái),，那里的底商的價(jià)值增長(zhǎng)了30%。

????中國(guó)的未來(lái)在城市,，預(yù)計(jì)到2030年，中國(guó)將新增3億城市居民,。根據(jù)八大原則開發(fā),，不僅能保證中國(guó)城市居民享有更加高的生活質(zhì)量，還將重振亟需新的開發(fā)方案的中國(guó)樓市,。（財(cái)富中文網(wǎng)）

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????八大原則

????1. 步行：建設(shè)步行優(yōu)先的鄰里社區(qū)。

????2. 聯(lián)接：創(chuàng)建密集 的街道路網(wǎng)。

????3. 交通：支持高質(zhì)量的 公共交通服務(wù),。

????4. 自行車：優(yōu)先發(fā)展自行車路網(wǎng),。

????5. 混合：建設(shè)多功能混合的鄰里社區(qū)。

????6. 密度：將土地開發(fā)強(qiáng)度和公共交通 承載力相匹配,。

????7. 緊湊：確保緊湊型發(fā)展,，提倡短程通勤。

????8. 移動(dòng)：規(guī)范停車和道路使用,，增加出行便利性,。