????讓中國(guó)的開發(fā)商和西方運(yùn)營(yíng)商樂于看到的是,，魅力花園的市場(chǎng)調(diào)查還表明，中國(guó)老人和他們的家庭并不像一些人擔(dān)心的那樣,，抵制在家庭以外的地方養(yǎng)老的想法,。高瑞透露，雖說(shuō)中國(guó)人對(duì)多代同堂的傳統(tǒng)的偏好依然存在,， 但“文化上對(duì)于這一想法的抵制沒有我們預(yù)期得那么強(qiáng)烈,，尤其是在成年子女中間。我們?cè)詾?，這樣做會(huì)讓中國(guó)人產(chǎn)生歉疚感和抵制心理,，確實(shí)有這樣的情況，但大多數(shù)人對(duì)這個(gè)想法感到興奮,?！?/p>

????抵制心理不強(qiáng)可能是緣于人口統(tǒng)計(jì)學(xué)家所說(shuō)的中國(guó)的“四二一問題”，即一個(gè)小孩有兩位父母和四位祖父母需要照料,，為了最好地照顧年邁的長(zhǎng)輩,，中國(guó)的家庭需要新的解決辦法，只能做出妥協(xié),。對(duì)于沒有“四二一問題”的人來(lái)說(shuō),，他們的工作需要可能使其遠(yuǎn)離生長(zhǎng)的地方,，而他們的父母依然生活在那里,，這就使得傳統(tǒng)的照料雙親的方式變得不可行,。由于中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于初級(jí)階段，開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的挑戰(zhàn)是,，避免揣測(cè)處于這類情況的家庭的想法和他們的付費(fèi)意愿,。

????中國(guó)開發(fā)商必須避免的第二個(gè)錯(cuò)誤是低估老年住房產(chǎn)業(yè)的復(fù)雜性,。相比于傳統(tǒng)的商用和民用房地產(chǎn)，開發(fā)養(yǎng)老設(shè)施——包括老年住宅——更為棘手,。開發(fā)商如果以為老年人買入老年住房，只是將已有房產(chǎn)套現(xiàn)的另一種方式,，那他們可要失望了,。失望過后還能堅(jiān)守這一行業(yè)的開發(fā)商會(huì)吸取這個(gè)教訓(xùn)，繼續(xù)建設(shè)成功的養(yǎng)老住宅小區(qū),。但是,，就像在20世紀(jì)80年代初美國(guó)遇到的情況一樣，部分中國(guó)老人可能在搬進(jìn)新建的養(yǎng)老住所之時(shí),，卻發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的公司沒錢了,，因?yàn)殚_發(fā)商并不了解經(jīng)營(yíng)一座養(yǎng)老設(shè)施所需要的周期成本。

????喬·克里斯蒂安（Joe Christian）是全球關(guān)于中國(guó)老年住房業(yè)的思想領(lǐng)袖之一,，目前在哈佛大學(xué)任教,，他在那里研究中國(guó)的養(yǎng)老業(yè)?？死锼沟侔舱J(rèn)為,，中國(guó)開發(fā)商今天的經(jīng)歷與20世紀(jì)八九十年代美國(guó)開發(fā)商的經(jīng)歷有很多類似之處。他指出：“那時(shí)的開發(fā)商和投資商受到美國(guó)的人口結(jié)構(gòu)的吸引,，特別是步入老年的二戰(zhàn)后嬰兒潮一代,。從80年代初開始投資這一市場(chǎng)，一直到80年代中期,。他們?cè)诿绹?guó)各地建設(shè)了各種各樣的老年住房項(xiàng)目,，其中很多以失敗告終?！笨死锼沟侔舱J(rèn)為,，這些項(xiàng)目的失敗，原因不僅是開發(fā)商將其視為普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，沒有像目前的魅力花園公司那樣做市場(chǎng)分析,，還因?yàn)樗麄儧]有充分認(rèn)識(shí)到老年住宅社區(qū)的細(xì)微差異。

????克里斯蒂安還說(shuō),，那時(shí)開發(fā)商建設(shè)這些項(xiàng)目,，基本上就是為了獲取市場(chǎng)份額,，迎接即將到來(lái)的老齡人口海嘯，到了20世紀(jì)90年代,，輔助性生活設(shè)施的建設(shè)已經(jīng)嚴(yán)重過剩,。不幸的是，以為嬰兒潮一代人到了65歲會(huì)就搬進(jìn)這些住宅的想法被證明不靠譜,，很多項(xiàng)目都失敗了,。沒能理解這個(gè)市場(chǎng)依然是失敗的根本原因?？死锼沟侔舱f(shuō)：“因?yàn)樗麄儧]有考慮到經(jīng)營(yíng)這些設(shè)施的復(fù)雜性,。這種復(fù)雜性和經(jīng)營(yíng)酒店不相上下，甚至有過之而無(wú)不及,?！苯衲?月，由美國(guó)駐華大使駱家輝（Gary Locke）率領(lǐng)的訪華養(yǎng)老代表團(tuán)的一位成員說(shuō),，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商需要理解,，養(yǎng)老住房業(yè)是“酒店、衛(wèi)生保健和餐廳”的結(jié)合體,。如果開發(fā)商不能充分了解這里面的運(yùn)營(yíng)問題就進(jìn)入這一市場(chǎng),，肯定會(huì)遇到很大的困難。

????這些困難中還包括了中國(guó)開發(fā)商必須避免的第三個(gè)錯(cuò)誤：低估熟練員工的作用,。早期的西方投資商,，如上海的Emeritus和杭州的寫意健康咨詢公司（China Senior Care），發(fā)現(xiàn)他們最主要的一個(gè)運(yùn)營(yíng)難題是尋找,、培養(yǎng)和留住關(guān)鍵員工,。對(duì)此，克里斯蒂安的評(píng)論是：“員工當(dāng)然是最重要的,，不僅包括保健服務(wù)人員,，還有班車司機(jī)，一直到最上面的,、作用最大的執(zhí)行總監(jiān),。”

????此外在中國(guó),，對(duì)老年醫(yī)學(xué)的臨床研究還相當(dāng)不發(fā)達(dá),，這意味著運(yùn)營(yíng)商難以找到合適的護(hù)士或其他接受過職業(yè)培訓(xùn)的臨床醫(yī)療人員。這一領(lǐng)域的先驅(qū)包括約翰·霍普金斯大學(xué),，該校已經(jīng)和北京協(xié)和醫(yī)學(xué)院開展了數(shù)年的合作,，加強(qiáng)對(duì)選擇從事老年醫(yī)學(xué)的醫(yī)護(hù)人員的培訓(xùn)。中國(guó)的養(yǎng)老業(yè)特別需要政府和學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)的持續(xù)投入,。政府對(duì)這類培訓(xùn)計(jì)劃的關(guān)注越少,，行業(yè)不得不補(bǔ)的功課就越多,。這就給本來(lái)已經(jīng)難以成功的行業(yè)又增添了一重復(fù)雜性。

????中國(guó)公司肯定有能力面對(duì)養(yǎng)老業(yè)帶給它們的挑戰(zhàn),。中國(guó)的開發(fā)商在很多方面可以吸取他人的教訓(xùn)：美國(guó),、歐洲、澳大利亞的開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商在本國(guó)市場(chǎng)成熟之際,，犯過不少錯(cuò)誤,。克里斯蒂安指出：“（美國(guó)的）運(yùn)營(yíng)模式一開始遠(yuǎn)不夠完善,，過了一段時(shí)間才發(fā)展出有效的盈利模式,。在這里所說(shuō)的教訓(xùn)是指這是一個(gè)復(fù)雜的行業(yè)，中國(guó)應(yīng)該仔細(xì)研究美國(guó)的運(yùn)營(yíng)模式,?！敝灰e措得當(dāng)，中國(guó)的開發(fā)商甚至可以實(shí)施比西方公司成功實(shí)現(xiàn)的更復(fù)雜的運(yùn)營(yíng)模式,，這是因?yàn)橹袊?guó)養(yǎng)老業(yè)沒有很多西方公司在本國(guó)經(jīng)營(yíng)時(shí)造成的歷史包袱。

????不過,，更大的,、也更重要的問題并不是中國(guó)本土的房地產(chǎn)開發(fā)商能否有能力打造一個(gè)成功的模式，而是他們的行動(dòng)是否足夠快地吸收數(shù)量激增的中國(guó)老人,，在未來(lái)幾年,，向他們提供急需的住房和高靈敏度醫(yī)療服務(wù)。如果中國(guó)和當(dāng)代所有其他國(guó)家一樣,，也要經(jīng)歷一個(gè)開發(fā)商因進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)低估養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)復(fù)雜性而發(fā)生財(cái)務(wù)困難,、最終退出的階段，人們會(huì)懷疑,，市場(chǎng)有沒有彈性容忍這些挫敗,，因?yàn)檫@一市場(chǎng)必須要在很短的時(shí)間發(fā)展起來(lái)。中國(guó)公司需要時(shí)間去開發(fā),、調(diào)整和落實(shí)一個(gè)成功的養(yǎng)老模式,。中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)展示了巨大的機(jī)會(huì)，但同樣也表明,，如果不能快速找到一個(gè)成功的解決方案,，企業(yè)將面臨諸多危險(xiǎn)。

????譯者：天逸

????作者本杰明·肖伯特（Benjamin Shobert）是魯比肯戰(zhàn)略集團(tuán)（Rubicon Strategy Group）的創(chuàng)始人和總經(jīng)理,，這家咨詢公司為進(jìn)入新興經(jīng)濟(jì)體的公司提供戰(zhàn)略咨詢建議服務(wù),，主要聚焦于中國(guó)的醫(yī)療服務(wù)和養(yǎng)老市場(chǎng)。他目前是美中關(guān)系全國(guó)委員會(huì)的委員,。