新建不足 下圖是研究公司Metrostudy提供的數(shù)據(jù),。這家公司跟蹤65%的美國樓市的新房存量。數(shù)據(jù)表明,，過去數(shù)年，新房開工率急劇下跌,，已經(jīng)使供應(yīng)過剩的局面逆轉(zhuǎn),。新房開工量明顯低于成交量。低存量將提高房價,。

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止贖市場：前景正在好轉(zhuǎn)

????樓市泡沫破滅,，真正的受災(zāi)區(qū)是美國南部陽光地帶的城市，比如拉斯維加斯,、菲尼克斯和邁阿密,。在2000年前后，它們都是工業(yè)崗位和人口快速增長的地方,，樓市崩盤使其住宅和公寓空置,，壓垮了經(jīng)濟?？墒?，人們總是愛生活在陽光明媚的地方，而且這些地方的就業(yè)也在復(fù)蘇,，雖說比較慢,。在止贖市場，存量問題要嚴(yán)重得多,，因為這個市場不僅有傳統(tǒng)的二手房,，還有數(shù)以百萬計的不良房產(chǎn)。幸運的是,，這些房子價格低得離譜,，投資者，包括小家庭,，正在迅速買進,。的確，有些止贖市場多年也不會回暖,，因為它們之前房子蓋得太多，又不是就業(yè)集中的地區(qū),。最典型的例子是加利福尼亞洛杉磯以東80英里處的內(nèi)陸帝國（Inland Empire）,。

????但是，有些地方的前景正在好轉(zhuǎn),，如菲尼克斯,、拉斯維加斯、邁阿密和加州北部的一些地區(qū),。一個重要的積極因素是,，少量新房開始供應(yīng)市場。比如菲尼克斯,，總共只有8,100套待售或在建的房子,，2006年中期是5.3萬套。這些地方最大的考驗是吸收不斷增加的不良房產(chǎn),。由于房價走低,，止贖給市場帶來的下行壓力與止贖的數(shù)量完全不成比例。麻省理工學(xué)院的威廉·惠頓（William Wheaton）說:“在1990年和 1991年,，我們的存量水平甚至比現(xiàn)在還高,。但那些是傳統(tǒng)存量房，不是止贖,，所以不會像止贖房那樣產(chǎn)生巨大折扣,。”

????惠頓認(rèn)為,，美國每年將以相當(dāng)均勻的速度新增100萬次止贖,。這一數(shù)字經(jīng)常被引用，用來證明大多數(shù)止贖市場的樓市將慘淡多年,。事實并非如此,。原因是，大量此類房屋被投資者或當(dāng)前的房東轉(zhuǎn)變成了出租房,。房地產(chǎn)公司CB Richard Ellis的經(jīng)濟學(xué)家格萊布·內(nèi)恰耶夫（Gleb Nechayev）稱,，止贖房總數(shù)可能超過60萬套。有很多人租用這些房子,，因為租房市場在全國范圍內(nèi)都很火爆,。別忘了，失去房屋贖回權(quán)的人數(shù)以百萬計,，這些人總得找個地方住,。

????俄羅斯移民阿歷克斯·巴爾巴拉特（Alex Barbalat）是位典型的投資者。他在位于舊金山附近的貝龐特（Bay Point）、安提加（Antioch）,、匹茲堡（在加利福尼亞州也有一個匹茲堡市——譯注）購買了7套住房,，平均價格在10萬美元左右，這些房子曾經(jīng)的售價在30~50萬美元之間,。但他找租戶并不難,，因為租戶可以坐地鐵去舊金山上班。巴爾巴拉特的年租金收益相當(dāng)于購買價的12%,，他并不急于出售,。“我要持有到房價大幅大漲之時,?！?/p>

????投資基金也來參與這場博弈。多丹·梅里克（Dotan Y. Melech）來到拉斯維加斯,，為UnitedASM尋找便宜的房子,。UnitedASM是他與人合辦的公司，經(jīng)營公寓之類的房地產(chǎn)投資,。到目前為止，梅里克已經(jīng)買下了大約300套房子,，計劃于今年再買200套,。他不愁把這些房子租出去，因為他估計,，拉斯維加斯的房屋入住率正接近95%,。這里的“資本化率”（cap rate，即扣除各種費用后的投資收益率）在8%~10%之間,，是10年期國債的兩倍,。梅里克把房子租給失去了住房但又可靠的租戶。他說：“很多人因為信用受損,，買不了房子,。”

????即便有了投資者的介入,，止贖市場的購房活躍度仍沒有提升到可以降低存量的程度,。很快就可以了。贊迪認(rèn)為,，受困市場的房價在短期內(nèi)還會下降兩個百分點,。但他說：“這就過頭了。就像一個彈性繃帶,。要是今年房價下跌,，就得有反彈了，因為房價將比租房或置換的成本低出很多?！迸c過去數(shù)年的趨勢正好相反,，未來數(shù)年，租房者將變身為買房者,。

????邁克爾·丹達（Michael Dynda）就是個例子,。他是一位退役的空軍航空技師，現(xiàn)在為拉斯維加斯的一家政府承包商工作,。49歲的丹達是第一次買房,，多年來，他都不考慮購買,，原因之一是拉斯維加斯房價下跌太快,，總是見不到底。但在去年,，便宜的價格加上低息房貸令他無法拒絕,。他花了24萬美元，買下了一套2,300平方英尺的鄉(xiāng)村式住宅,，價格相當(dāng)于2007年的一半,。丹達的房貸利息是4.38%，利息數(shù)額與他買房前租住的房子相同,。他說：“當(dāng)時是買房的最佳時機,。”

????回到牧場,，卡索曼正閑坐在他那門前有小溪流過的住宅里。據(jù)他說,，這座住宅是由“得州中部的石灰石建成的”。他向我們展示他收藏的特制吉它,，其中一把外觀很像響尾蛇的皮膚,，同時，這位自學(xué)成才的樓市專家再一次回到了他最喜歡的話題,。

????卡索曼聲稱，這次復(fù)蘇將和其他復(fù)蘇一樣,，將造成住房的嚴(yán)重短缺,。他用畜牧業(yè)來解釋。他說：“從公牛與母牛交配到小牛上市,，要花三年時間,。樓市也是如此,。我們將看到需求大漲，建筑商要花很長時間趕上需求,，新地塊要花幾年時間獲批,。買家現(xiàn)在去住宅小區(qū)看新房，結(jié)果所有房子都賣光了,。建筑商會跟他們說,，交付一套房要花6個月?！钡ㄋ髀f,，這些人是非買不可了?！八麄兲胭I房,，所以會抬高出價！”換句話說,，他們不再隨大流了,。

????譯者：古正