????盡管時下經(jīng)濟學(xué)家預(yù)計房屋銷售的月漲幅為5.5%,，但全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(National Association of Realtors)卻在上周報出,，二手房銷售漲幅達到出人意料的7.6%。這是一年來房市上漲的延續(xù),，同時也是自去年11月以來的最大銷量,。

????近來，振奮人心的經(jīng)濟新聞不斷傳來,，都在預(yù)示美國經(jīng)濟可能正在恢復(fù)元氣,。政府采購大增，從而刺激工廠擴大產(chǎn)能,。股市一路上漲,，就業(yè)前景開始向好，消費者變得更為樂觀,，自然又開始放開手腳花錢,。本周晚些時候，美國房市和耐用消費品訂單報告即將出爐,，這可能會讓消費者更加深信,，經(jīng)濟復(fù)蘇指日可待。

????但是,，對有意購房的人來說,，尤其是那些重新把房產(chǎn)當(dāng)成投資品的人,，請務(wù)必謹慎行事。因為阻礙房市復(fù)蘇的關(guān)鍵路障并未移除：供應(yīng)量,。在空置房屋數(shù)量開始減少之前,，房價還會進一步下跌。

????此外,，約瑟夫?福迪（Joseph Foudy）表示,，美國房市的增長，主要是受首次購房者稅收優(yōu)惠措施的提振,，而該優(yōu)惠已于上月到期,。福迪是紐約大學(xué)斯特恩商學(xué)院(NYU's Stern School of Business)的經(jīng)濟學(xué)和管理學(xué)教授。他預(yù)計,，今年下半年經(jīng)濟增長將放緩,，而未來幾個月，房價最多能夠持平,，而商業(yè)地產(chǎn)“可能跌幅巨大”,。

美國政府支撐大局

????實際上，在4月份的購房者中,，首次置業(yè)者占到近一半,。而處于歷史低位的房貸利率以及聯(lián)邦住宅管理局（FHA）寬松的貸款條件，直接推動了這一輪購買熱潮,。美聯(lián)儲（Federal Reserve）最近到期的1.25萬億美元按揭證券購買計劃,，是利率維持在低位的原因所在。美國政府通過房利美（Fannie Mae）,、房地美（Freddie Mac）及聯(lián)邦住宅管理局,，支撐了95%的房貸市場。對此,，美國聯(lián)邦住宅管理局局長戴維?史蒂文斯（David Stevens）昨天在美國抵押貸款銀行家協(xié)會（Mortgage Bankers Association）大會上說：“這是一個完全依靠聯(lián)邦政府支持的市場,。”而聯(lián)邦住宅管理局正在收緊貸款條件,，這將迫使更多置業(yè)者放棄買房計劃,。

????樂觀的人寄希望于抵押貸款利率維持在低位。他們的觀點是,，歐洲當(dāng)前面臨債務(wù)危機,，出于對歐元區(qū)經(jīng)濟大范圍衰退的擔(dān)憂,，美國將使利率保持低位,，因為低利率能刺激消費。但就算他們的想法沒錯,，低利率所能起到的作用,，也就不過如此了,。盡管現(xiàn)在30年期平均利率保持4.8%的低位，美國抵押貸款銀行家協(xié)會上周表示,，抵押貸款申請人數(shù)已減少逾27%,，降至1997年5月的歷史低點。

????更重要的是,，支撐低利率的各種因素也同樣不容忽視,。如果失業(yè)率繼續(xù)攀升，又或者收入停滯不前,，房價就不可能漲,。而歐洲債務(wù)危機會使房價進一步動蕩，這又會削弱消費者信心——這種惡性循環(huán)顯然不利于經(jīng)濟復(fù)蘇,。

????再有,，歐洲債務(wù)危機引發(fā)了一個意外結(jié)果，即倫敦銀行同業(yè)拆借利率（Libor）,，也就是銀行間相互拆借的基準利率,，一路上漲。最近,，花旗集團（Citigroup）表示,，未來數(shù)月內(nèi)，這一利率將會上漲整整一個百分點,。

????對房地產(chǎn)市場來說,，這個消息會帶來多方面不良影響。要知道,，在全球范圍內(nèi),，Libor是高達370萬億美元的債務(wù)融資的基準利率，這些融資領(lǐng)域包括信用卡,、房屋凈值貸款,、學(xué)生和小企業(yè)貸款、可變利率抵押貸款以及信用互換等金融衍生品,。Libor上漲,，意味著可變利率抵押貸款的利率也會上漲。更重要的是,，這會加重原本就手頭拮據(jù)的消費者的債務(wù)負擔(dān),，導(dǎo)致消費減少，并使得抵押貸款違約比例進一步攀升,。

????目前,，抵押貸款違約比例已超過10%。值得注意的是,，這種違約不再僅限于次級可變利率抵押貸款,，優(yōu)質(zhì)定息貸款現(xiàn)已占到違約總數(shù)的37%,。穆迪公司（Moody's）預(yù)計，今年將有約190萬套房屋被銀行收回,，而2011年,，這個數(shù)字還將增加100多萬。目前,，全美已有630萬套空置房屋,。顯然，這個數(shù)字很快就將隨著今明兩年收回房屋數(shù)劇增而猛漲,。

????因為銀行暫時買單,，加之由于美國政府推行的“住房可償付調(diào)整計劃”（Home Affordable Modification Program）等，不少違約房產(chǎn)尚未被收回,，因此大量違約還沒有影響到房產(chǎn)市場,。對此，LPS Applied Analytics公司估計,，目前銀行手頭有約110萬套沒收房屋,，另外有480萬套貸款房屋可能將被銀行沒收。最后,，這些房屋都將進入市場,，進一步打壓房價。

????不僅如此,，職業(yè)炒房客也已開始拋售房源,。據(jù)全美不動產(chǎn)協(xié)會（NAR）報道，市面上的二手房數(shù)量快速增加（現(xiàn)已超過400萬套）,，存量房增量大大高于正常房屋銷售能夠消化的數(shù)量,。全美不動產(chǎn)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯?云（Lawrence Yun）表示，新增存量房的增幅不“健康”,。

????而且情況還會變得更糟,。上周，Zillow的分析人士表示,，美國的業(yè)主對自己房產(chǎn)的價值十分自信,，因此他們中的很多人都計劃在自家前院中豎起“待售”招牌。Zillow表示,，如果房地產(chǎn)市場有向好的跡象,，他們所調(diào)查的業(yè)主中，有7%“很可能”會試圖在未來12個月內(nèi)賣掉自己的房子,。

????如果現(xiàn)有業(yè)主中的7%拋售房產(chǎn),，那意味著將有約530萬套房子進入市場，這個數(shù)字,，比去年全年賣掉的二手房還多,。這樣一來，市面上將會出現(xiàn)數(shù)量驚人的待售房產(chǎn),。買家們,，可要留神了。

????譯者：周鑫